“Thanh lọc” thị trường bất động sản: “Đường dài mới biết ngựa hay”

Bất động sản đang “bất động”, thời điểm mua được giá tốt?

Thông thường, cuối năm là thời điểm thị trường bất động sản bước vào giai đoạn giao dịch sôi động. Tuy nhiên, những tháng cuối năm 2022, thị trường gần như “bất động”, thanh khoản sụt giảm ở nhiều loại hình sản phẩm, phân khúc, vị trí.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, tình trạng này không chỉ kéo dài một hai tháng mà đã diễn ra trong suốt nửa cuối năm 2022 và càng về sau thì “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp càng suy giảm.

Nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Các công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự, hoặc một nhân sự kiêm 2 đến 3 công việc để có thể sinh tồn. Thậm chí có doanh nghiệp giảm đến 60-70% lượng nhân sự và cắt giảm lương, nhiều công ty buộc phải cho nhân viên nghỉ tết sớm.

"Thị trường bất động sản khó khăn, nhân sự tuyến đầu như đội ngũ môi giới bất động sản là đối tượng bị ảnh hưởng đầu tiên và nặng nề nhất. Ước lượng số lượng môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30-40% so với giai đoạn đầu năm", ông Hà cho hay.

Vị chuyên gia này cũng cho hay, thời điểm cuối năm 2022 và những ngày đầu năm 2023 người mua tỏ ra thận trọng trong việc "xuống tiền". Họ có xu hướng lựa chọn sản phẩm phù hợp với túi tiền cũng như khả năng thanh khoản.

Ông Hà cho rằng, sự suy thoái của bất động sản, nhìn ở góc độ tích cực cũng là một sự thanh lọc để thị trường lành mạnh hơn, vốn chảy vào đúng lĩnh vực cần thiết, thúc đẩy sự phục hồi phát triển kinh tế, đưa bất động sản về đúng giá trị thật.

Đánh giá thị trường năm 2022, Tiến sĩ Phạm Anh Khôi- Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản tại Đất Xanh Service nhìn nhận, đây là một năm cực kỳ khó khăn với thị trường bất động sản tại Việt Nam, thậm chí còn khó khăn hơn cả giai đoạn 2020 - 2021 phải ứng phó với đại dịch.

“Nếu để so sánh, cái khó chỉ xếp sau giai đoạn khủng hoảng toàn thị trường bất động sản 2011 – 2012”, ông Khôi nhấn mạnh.

Ông Khôi cho rằng, dù tập đoàn lớn hay doanh nghiệp vừa và nhỏ đều đang gặp khó khăn. Cụ thể, lợi nhuận sụt giảm mạnh, thậm chí thua lỗ; các kênh huy động vốn đều bị siết chặt, doanh nghiệp rơi vào tình trạng “đói vốn”; cổ phiếu bất động sản “nằm sàn” theo diễn biến tiêu cực; sụt giảm sâu thanh khoản… Điều đáng nói, người mua bất động sản với nhu cầu ở thực hay nhà đầu tư đều bị mất niềm tin vào thị trường.

Nhận xét về diễn biến của thị trường địa ốc, các chuyên gia nhấn mạnh, bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn, thách thức trong thời gian tới. Ở góc nhìn tích cực, nhiều người cho rằng đây là thời điểm phù hợp để mua được những bất động sản tốt.

Một nhà đầu tư ở Hà Nội cho rằng, những nhà đầu tư kinh nghiệm sẽ chọn thời điểm “nguội” để xuống tiền, thay vì lao vào mua trong khi giá đất “nóng sốt”, bởi họ có được mức giá tốt nhất.

Đọ “sức khoẻ” tài chính của doanh nghiệp

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, đặc biệt với sản phẩm đất nền, bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu.

Dù có dấu hiệu sụt giảm, các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nêu ý kiến, thị trường bất động sản chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm nhu cầu vẫn ở mức cao. Những địa phương có tình hình thị trường tốt có thể kể đến như Thanh Hóa, Bình Định, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai, Long An...

Trước thực trạng thị trường bất động sản đang đứng trước nhiều thách thức, giới chuyên gia vẫn tin tưởng, năm 2023, thị trường này sẽ phục hồi, đi kèm với đó là sự thanh lọc mạnh mẽ nhằm giữ lại những doanh nghiệp, nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, “đường dài mới biết ngựa hay”, năm 2023, thị trường bất động sản có sự thanh lọc mạnh mẽ nhằm giữ lại những doanh nghiệp, nhà đầu tư chuyên nghiệp, có trình độ và “sức khoẻ” tài chính, cùng với đó là sự ra đời của những phân khúc phù hợp với túi tiền và nhu cầu ở thực.

“Tôi đánh giá cao những nỗ lực tháo gỡ khó khăn mà các doanh nghiệp đang thực hiện, bởi đây là các giải pháp phù hợp nhằm tự cứu lấy mình trong giai đoạn khó khăn. Tuy nhiên, các nỗ lực vượt khó sẽ bào mòn lợi nhuận của doanh nghiệp dẫn đến lợi nhuận sẽ bị mất đi tương ứng. Đây là câu chuyện doanh nghiệp phải hy sinh lợi nhuận ngắn hạn để có thể đi đường dài”, ông Hà nêu quan điểm.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thu Huyền - Chủ tịch Hội đồng thành viên NewstarLand lại cho rằng, không nhất thiết phải đến quý IV mà chỉ cần những tháng cuối quý II/2023, thị trường BĐS sẽ xuất hiện những tín hiệu khởi sắc. Tuy nhiên, thị trường 2023 sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ. Các dự án đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý đầy đủ thì mới được chào bán trong năm tới và cộng đồng khách hàng mới quan tâm xuống tiền. Điều này thực chất là đang giúp cho thị trường phát triển bền vững hơn.

Đánh giá cao những nỗ lực thanh lọc và ổn định thị trường bất động sản của Nhà nước trong năm 2022, Tiến sĩ Phạm Anh Khôi cho rằng sau những vụ việc xử lý sai phạm trên thị trường, những tin đồn trên thị trường tài chính liên quan doanh nghiệp bất động sản ngày một tăng cao đang tác động mạnh mẽ đến nhà đầu tư và thị trường.

Vị chuyên gia này cho rằng, việc thu hồi và xử lý sai phạm đối với hàng loạt lô trái phiếu trị giá lên đến hàng nghìn tỷ đồng đã khiến thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang gặp khó khăn, khối lượng phát hành mới sụt giảm, nhà đầu tư dần mất niềm tin vào kênh dẫn vốn quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản.

“Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang phải thực hiện các biện pháp “cắt máu” để tồn tại như cắt giảm lượng lớn nhân sự, buộc phải hoãn đầu tư mới, dừng kế hoạch tăng vốn, giảm hoặc hoãn lương… Việc tiến hành tái cấu trúc doanh nghiệp, cắt bỏ những mảng kinh doanh chưa đem lại lợi ích ngay trước mắt cho công ty là yêu cầu cấp thiết.

Đối với vấn đề trái phiếu, phải nhanh chóng thu gom dòng tiền bằng cách bán hoặc chuyển nhượng nhiều sản phẩm với giá trị thấp hơn kế hoạch ban đầu, để trả nợ cho ngân hàng cũng như các gói trái phiếu bị đáo hạn sớm”, TS Khôi phân tích.

Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Khôi đánh giá dù đã và đang tiếp tục tìm giải pháp để giải quyết các vấn đề còn tồn đọng trên thị trường, nhưng đa phần các giải pháp trên đều chỉ mang tính tình thế chứ chưa phải là giải pháp tốt nhất cho toàn nền kinh tế cũng như cho xã hội. Việc cắt giảm, tiết kiệm tối đa chi phí của doanh nghiệp đã khiến hàng nghìn lao động mất việc làm, tỉ lệ người lao động mất việc tăng cao sẽ dần chuyển hoá thành gánh nặng của thị trường và gánh nặng của xã hội.

Phân khúc bất động sản nào sẽ lên ngôi?

Dự báo về diễn biến từng phân khúc bất động sản trong năm 2023, Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) cho biết, sản phẩm ở thực tiếp tục là loại hình tiềm năng, bởi nhu cầu ở thật rất lớn, phù hợp khả năng tài chính của số đông, phù hợp với chủ trương, chính sách hỗ trợ từ Nhà nước. Tập trung vào sản phẩm này cũng giúp chủ đầu tư giải quyết vấn đề lệch pha nguồn cung.

Về bất động sản công nghiệp – logistic cũng là một phân khúc được đánh giá cao, bởi sản phẩm này giữ vai trò chủ lực của ngành sản xuất trong nền kinh tế, được hưởng lợi bởi các hiệp định thương mại, từ cơ chế, chính sách linh hoạt để thu hút đầu tư và từ việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng.

Bất động sản nhà ở cho thuê sẽ đón sóng đầu tư trong năm 2023 bởi xu hướng thuê nhà thay vì mua nhà để chờ "bắt đáy", hưởng lãi suất cao, trong bối cảnh thị trường đang dần được chuyên nghiệp hóa.

Bất động sản thương mại (văn phòng) cũng sở hữu điểm sáng khi nguồn cung luôn khan hiếm (Hạng A), nhu cầu lớn từ doanh nghiệp, quỹ đầu tư ngoại. Đặc biệt, sản phẩm này còn mang lại dòng thu ổn định cho Chủ đầu tư.