Góc nhìn chuyên gia: Đầu tư vào BĐS hay giữ tiền “chờ thời”?

Thị trường vẫn ảm đạm, tiềm ẩn rủi ro nhiều hơn cơ hội

Năm 2022 là một năm sốc với những nhà đầu tư BĐS dựa vào vốn vay, đó là nhận định của ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao của công ty tư vấn GIBC về thị trường nhà đất năm ngoái. Thị trường trầm lắng suốt hơn 8 tháng quý III và quý IV, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính dễ bị tổn thương, thanh khoản thấp, lãi suất tăng và kiểm soát tín dụng, đặc biệt khi những điều này xuất hiện cùng lúc.

Còn theo bà Lương Đình Thùy Vân, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Mogin Holdings, cho biết hầu hết các nhà đầu tư ngắn hạn, những người mong muốn làm giàu trong vòng 6 đến 12 tháng, đã gặp phải tình trạng thua lỗ vào năm 2022. Bà Vân cho hay, "Thị trường BĐS cũng sẽ không thuận lợi cho các nhà đầu tư thiếu tiền mặt vào năm 2023."

Cùng nhận định về vấn đề này, ông Phan Công Chánh, Giám đốc điều hành của nhà phát triển Phú Vinh Group, cho biết thị trường BĐS sẽ tạo ra nhiều rủi ro hơn là cơ hội cho các nhà đầu tư vào năm 2023, đồng thời cho biết thêm rằng các nhà đầu tư nên tiết kiệm thay vì “xuống tiền”.

Cụ thể, về dài hạn thị trường sẽ được hưởng lợi từ triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan, khung pháp lý tốt hơn và thị trường chứng khoán được cải thiện, đặc biệt là thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong vòng 2 - 4 năm tới.

Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương đưa ra 2 kịch bản tăng trưởng kinh tế cho năm nay. Theo đó, tăng trưởng GDP sẽ ở mức 6,47%, lạm phát ở mức 4,08%, tăng trưởng xuất khẩu ở mức 7,21% và cán cân thương mại ở mức 5,64 tỷ USD. Ở diễn biến kịch bản thứ 2, tương ứng là mức tăng trưởng GDP 6,83%; lạm phát ở mức 3,69%; tăng trưởng xuất khẩu và cán cân thương mại lần lượt là 8,43% và 8,15 tỷ USD.

Với Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai có thể trình Quốc hội thông qua vào tháng 10 và việc sửa đổI, xem xét các Luật khác như: Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và Luật Xây dựng trong thời gian tới được kỳ vọng cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, tăng tính minh bạch của thị trường BĐS Việt. Theo ông Chánh dự báo, nhờ những động thái kể trên, niềm tin vào thị trường BĐS sẽ được tăng cao trong giai đoạn 2024 - 2025.

Không thể phủ nhận những dư địa để thị trường BĐS 2023 phục hồi và phát triển đang ở ngay trước mắt, song sẽ cần khoảng thời gian để cải thiện và rút kinh nghiệm từ từ. Trong vòng nửa năm tới do dòng tiền vẫn chưa thông suốt, chờ đợi các điều chỉnh về chính sách và bình ổn tâm lý nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng, bối cảnh thị trường vẫn sẽ gặp tình trạng “đóng băng” trước khi thực sự bứt tốc vào cuối năm.

Lựa chọn kênh đầu tư ít rủi ro thích ứng với chu kỳ mới

Nhận diện các kênh đầu tư tài sản ít rủi ro và hiệu quả trong 12 tháng tới, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cho biết tài sản đáp ứng được mục tiêu khai thác mang lại dòng tiền tươi và tăng giá trị theo thời gian là kênh trú ẩn an toàn năm nay.

Ông Tuấn phân tích, tiêu chí đầu tư an toàn cần được nhà đầu tư và người tiêu dùng hiểu là mua tài sản có pháp lý hoàn chỉnh với giá sát hoặc thấp hơn thị trường; không bị mua với giá “cắt cổ” và khi cần bán có thể bán được nhờ tính thanh khoản tốt. Trong đó, các tiêu chí hiệu quả để đạt được lợi nhuận kỳ vọng, tối ưu nhất đó là vừa khai thác dòng tiền ổn định từ việc cho thuê, vừa có được tiềm năng tăng giá trong tương lai. 

Dù thời gian qua các dự báo đã vạch ra những thách thức mà thị trường năm 2023 sẽ gặp phải, vẫn có một số loại hình nhà đất đáp ứng được tiêu chí kép an toàn và hiệu quả. Theo ông Tuấn, điều kiện cần và đủ để tối ưu khả năng sinh lời là phải nắm giữ dài hạn các sản phẩm từ 3 năm trở lên vì mọi cơ hội đầu tư ngắn hạn (lướt sóng, mua nhanh bán nhanh) đều đã bị triệt tiêu từ cuối năm ngoái.

Ghi nhận trên thị trường thứ cấp, năm 2022 chứng kiến các trường hợp bán tài sản đa số đều giảm giá bán kỳ vọng bởi nhu cầu thu lại dòng tiền nhanh. Lý giải điều này, do các chính sách kiểm soát tín dụng và lãi suất tăng cao đã gây ra “hiệu ứng domino” thiếu hụt dòng tiền trên toàn thị trường. Dư chấn này dự kiến vẫn kéo dài sang năm 2023 và có thể giảm dần khi càng về cuối năm. 

Chính vì vậy, thời điểm 9 - 12 tháng tới là thời gian thuận lợi để mặc cả giao dịch tài sản vì dễ thương lượng giá hợp lý, khi mua xong nên nắm giữ, khai thác và tích lũy thay vì vội bán bởi sẽ không thu được lợi nhuận như mong muốn. Ông Tuấn cũng nhận định thị trường năm 2023 chưa thể nhanh chóng phục hồi, các quyết định đầu tư để nắm giữ và khai thác tiêu dùng nên xuất phát từ nhóm BĐS phục vụ dân sinh, có nhu cầu sử dụng cao sẽ tránh được rủi ro ngoài ý muốn.

Còn theo TS. Đinh Thế Hiển, lãi suất cho vay có thể dần ổn định trong quý II năm nay, sự phục hồi của ngành xuất khẩu được dự báo sẽ bắt đầu từ quý III trở đi. . Lựa chọn kênh đầu tư ít rủi ro, ông Hiển đánh giá cao các phân khúc thị trường BĐS tại các khu đô thị, khu xung quanh khu công nghiệp và khu vực tập trung nhiều vốn đầu tư. 

Nhờ tác động tích cực của đầu tư công, ổn định tài chính tiền tệ sẽ giúp các kênh đầu tư trên ngày càng khởi sắc, nền kinh tế Việt Nam được kỳ vọng sẽ phục hồi, hỗ trợ tích cực cho niềm tin đầu tư nói chung và BĐS nói riêng.

Kế hoạch hành động cho mỗi nhóm nhà đầu tư

Chia sẻ về các kênh đầu tư ít rủi ro, ông Chánh cho biết cơ hội đầu tư BĐS trong năm 2023 sẽ xuất hiện ở các phân khúc có tài sản được bán để ở ngay hoặc phân khúc cho thuê. “Phác họa” chân dung các nhà đầu tư BĐS trong năm nay, ông Chánh chia họ thành 4 nhóm và đề xuất kế hoạch hành động cho mỗi nhóm đặt trong bối cảnh thị trường năm 2023.

Nhóm thứ nhất là những nhà đầu tư “lướt sóng” mong muốn sinh lời nhanh sau một thời gian ngắn mua bán nhà đất. Đối với nhóm này, ông cho rằng sẽ tiếp tục “ngủ đông” trong năm nay.

Nhóm thứ hai là những nhà đầu tư mua BĐS sử dụng nguồn vốn vay lớn (chiếm 50-70% giá trị). Ông Chánh khuyến cáo các đối tượng thuộc nhóm nhà đầu tư này nên cơ cấu lại các khoản vay càng sớm càng tốt.

Nhóm thứ ba là các nhà đầu tư vay các khoản vay nhỏ (chiếm 30% giá trị tài sản), chuyên gia khuyến nghị với nhóm này họ nên giữ những tài sản tốt nhất của mình.

Cuối cùng, với nhóm thứ tư là những nhà đầu tư có tiền trong tay (không sử dụng đòn bẩy tài chính). Họ nên đợi ít nhất đến quý 3 hoặc quý 4 mới bắt đầu thực hiện giao dịch để đảm bảo an toàn và thu về lợi nhuận.