TS. Lê Xuân Nghĩa: Nhà đầu tư cá nhân có nguồn vốn tốt có thể cân nhắc xu hướng BĐS hạng sang

Nguồn cung bất động sản ngày càng khan hiếm

Nhịp sống thị trường thông tin, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Nguyên Phó Chủ tịch Uỷ ban Giám sát Tài chính Quốc gia đã tham gia Tiêu điểm bất động sản của OneHousing. Tại đây, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, việc cấp phép cũng như thực hiện các dự án trong vòng 5 năm trở lại đây đã giảm mạnh. Trong 2 năm gần đây, hầu như không có dự án mới nào ra hàng khiến nguồn cung bất động sản nhà ở đã ít ỏi ngày càng khan hiếm.

Đối với tình trạng khan hiếm nguồn cung, TS. Lê Xuân Nghĩa đã nêu ra 6 nguyên nhân chính. Trong đó, nguyên nhân thứ nhất là sự bất cập về nền tảng pháp lý, sự chồng chéo của các bộ luật liên quan đã ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam. Ngoài ra, việc Nhà nước tăng cường áp dụng các biện pháp siết chặt, quản lý hoạt động đầu tư bất động sản đã cộng với việc nhiều cấp quản lý ngại, lo sợ hành động trong bối cảnh nhiều sai phạm liên tục xuất hiện và các đợt thanh kiểm tra ngày càng nhiều và nhiều bản quy hoạch còn đang chưa được thông qua khiến cho quá trình triển khai các dự án gặp phải nhiều khó khăn.

Nguyên nhân thứ hai đến từ một số quy định đối với đấu thầu dự án và cơ chế đền bù giải phóng mặt bằng đúng theo giá cả thỏa thuận… gần như đã kéo dài vượt quá sức chịu đựng về mặt tài chính của các doanh nghiệp phát triển dự án. 

Nguyên nhân thứ ba, số lượng dự án được cấp phép ngày càng ít trong khi cơ chế đền bù giải phóng mặt bằng phức tạp, các phân khúc nhà ở có đất cao cấp và cả chung cư cao cấp được các doanh nghiệp ưu tiên xây dựng và được thổi giá lên cao chót vót nhằm bù đắp chi phí, tạo điều kiện cho hệ thống đầu cơ phát triển mạnh bao gồm cả việc tận dụng thêm nguồn vốn này. 

Nguyên nhân thứ tư là chi phí tài chính tăng cao, đặc biệt là chi phí lãi vay và huy động từ nhiều nguồn vốn khác. Hiện tại, lãi suất thực của Việt Nam  (lãi suất cho vay trừ lạm phát) đang cao gấp 2-3 lần lạm phát - một trong số các mức lãi suất cao nhất thế giới. Vì thế, các doanh nghiệp Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng đang phải kinh doanh với mức chi phí tài chính quá cao, khiến nền tảng tài chính doanh nghiệp bị xói mòn, tạo gánh nặng lớn cho người tiêu dùng, đặc biệt là với việc sở hữu nhà ở.

Nguyên nhân thứ năm đến từ sự đình trệ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng như tình trạng cung tiền thấp hơn nhiều so với GDP danh nghĩa cộng thêm nguy cơ vỡ nợ của một số công ty bất động sản đang khiến dòng đầu tư phát triển nhà ở bị đóng băng, gia tăng căng thẳng về nguồn cung cả trong ngắn hạn và trung hạn. Trong thời gian tới, nếu thị trường bất động sản tiếp tục gặp khó khăn về vấn đề nguồn vốn, chủ đầu tư sẽ bị suy giảm niềm tin cũng như ý chí kinh doanh, không còn động lực để phát triển các dự án, khiến nguồn cung ngày càng hạn chế. 

Nguyên nhân thứ sáu là do vấn đề quy hoạch đô thị, cơ sở hạ tầng cùng với môi trường sinh thái bị thiếu tầm nhìn dài hạn, đặc biệt là nhà ở cùng với cơ sở hạ tầng cho người có thu nhập thấp đang không được chú tâm, khiến vấn đề nhà ở trở thành một vấn đề xã hội vô cùng quan trọng. 

Vẫn tồn tại nhiều cơ hội

TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định, bối cảnh trên cho thấy khó khăn chung của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nếu xét ở một khía cạnh khác và góc nhìn khác, đây cũng là cơ hội cho người mua nhà cùng với những nhà đầu tư bất động sản cá nhân.  

Vị chuyên gia này nhận định: “Theo xu hướng chung, giá cả sẽ tiếp tục tăng cả trong ngắn hạn và trung hạn. Nhu cầu nhập cư ngày càng gia tăng nên Hà Nội cùng với TP.HCM đã chứng kiến giá bất động sản ngày càng tăng giá. Chưa kể, áp lực nhập cư đã đẩy bất động sản hạng sang ngày càng tăng giá”.

Trong thời gian tới, phân khúc căn hộ nhà ở thương mại giá rẻ cùng với trung cấp vẫn được ưu tiên phát triển, nhưng trong 3-5 năm tới khó có nguồn cung. Xét trong trung và dài hạn, chính sách siết quỹ tín dụng và quỹ đất ở trung tâm ngày càng cạn kiệt khiến phân khúc hạng sang và đặc biệt là biệt thự, chung cư cao cấp không có nguồn hàng mới. TS. Lê Xuân Nghĩa bổ sung: “Bất động sản hạng sang sẽ tiếp tục tăng giá mạnh trong thời gian tới do nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu của tầng lớp trung lưu ngày càng tăng mạnh”.

Theo ông Nghĩa, điều này chỉ đúng với các dự án của các chủ đầu tư uy tín và các dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng xây dựng cùng với tiện ích được đảm bảo với chuẩn mực cao, dịch vụ quản lý tốt, vận hành ấn tượng. Trong quá trình xây dựng căn hộ cao cấp cần tạo nên văn minh và văn hóa trong chung cư và cả khu đô thị, tạo không gian để đón cả khách mua ở và nguồn khách thuê để ở. 

Thời gian hiện tại, những nhà đầu tư cá nhân sở hữu nguồn vốn tốt và đang tái cơ cấu danh mục đầu tư hoàn toàn có thể cân nhắc xu hướng bất động sản hạng sang để lựa chọn cho mình những dự án đầu tư phù hợp. Nguyên nhân bởi, chắc chắn cơ hội sinh lời sẽ là rất lớn, thậm chí còn kéo dài trong vài năm tới.