Tiền cọc sẽ được xử lý như thế nào khi giao dịch bất thành?

Hỏi:

“Ngày 14/7/2017 em mua 01 mảnh đất cùng 50m2 đất thổ cư (trong tổng là 300m2) và 300m2 đất ruộng kèm theo với giá 275 triệu đồng. Em tìm hiểu thì thấy rằng, thời điểm khi em mua đất có thể sang tên được nên em chồng tiền cọc là 140 triệu đồng, hai bên chỉ làm biên nhận tiền cọc và hẹn khi nào sang tên được em sẽ trả nốt phần tiền còn lại. 

Nhưng sau đó, địa phương ra quyết định về điều kiện tách thửa, thì đất em mua không đủ điều kiện để tách thửa. Tới nay do không tách được thửa nên chủ đất đàm phán để trả lại tiền cọc. Do tiền em vay ngân hàng phải đóng lãi suất nên em đã yêu cầu bên bán phải chịu tiền lãi suất trong thời gian từ khi nhận cọc đến bây giờ. Như vậy yêu cầu của em có đúng không? Hướng giải quyết như thế nào?” (Bạn Duy Thanh - Thanh Hóa).

Trả lời: 

Liên quan đến câu hỏi của bạn Thanh, Luật sư Diệp Năng Bình - Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh xin tư vấn như sau: 

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trong trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Trái lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc (trừ Trường hợp các bên có thoả thuận khác).

Việc xử lý tài sản đặt cọc chỉ áp dụng nếu một trong hai bên không thực hiện đúng các điều khoản đã cam kết (kể cả việc giao kết hợp đồng) hoặc không thực hiện hợp đồng. Tức là, nếu có một bên thực hiện không đúng, không đầy đủ như hợp đồng thì tài sản đặt cọc không đương nhiên thuộc về bên bị vi phạm. Tài sản đó có thể được dùng để thanh toán nghĩa vụ còn lại do thực hiện không đúng, không đầy đủ hợp đồng và còn phụ thuộc vào sự thoả thuận khác của các bên.

Như vậy, căn cứ theo quy định này cùng những thông tin bạn Thanh đã cung cấp thì giữa bạn và chủ đất đang tồn tại quan hệ đặt cọc nhằm thực hiện chuyển giao quyền sử dụng đất. Trong đó bạn là bên đặt cọc, chủ đất là bên nhận đặt cọc. Vì chủ đất không thể thực hiện việc chuyển giao đất, hay có thể hiểu là từ chối chuyển giao đất, nên theo quy định thì chủ đất sẽ phải trả lại toàn bộ tiền cọc cho bạn cùng một khoản tiền tương đương với tiền cọc.

Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định về việc cho phép các bên tự do thỏa thuận phương án xử lý tiền đặt cọc. Do đó, yêu cầu của bạn là chủ đất phải chịu lãi suất trong thời gian từ khi nhận cọc tới hiện tại là hoàn toàn hợp pháp. Trong trường hợp chủ đất không đồng ý với đề xuất này, thì ngoài số tiền cọc, chủ đất còn phải thanh toán cho bạn số tiền là 140 triệu đồng nếu không đi tới một phương án thống nhất.