Hỏi về điều kiện, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất có nhiều mục đích sử dụng?

Hỏi: 

“Tôi muốn mua 1 miếng đất với diện tích 96.5m2 trong đó có 40m2 đất ở đô thị, còn lại 56.5m2 đất trồng cây lâu năm. Xin hỏi điều kiện và thủ tục như thế nào để chuyển nhượng phần đất đó?” - Mai Văn Thời

Trả lời: 

Liên quan đến câu hỏi của anh Thời, Luật sư Vũ Thị Quyên - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội xin tư vấn như sau:

1. Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Điều 106 Luật Đất đai 2015 quy định, khi đáp ứng các điều kiện sau đây thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: 

"- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất."

Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc loại đất trồng cây lâu năm (đất nông nghiệp) thì việc chuyển nhượng phải tuân thủ thêm điều kiện tại Khoản 1 Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai: 

“Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai”.

2. Về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng:

- Thẩm quyền: Các tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.

- Hồ sơ công chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng, gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);

+ Giấy tờ tùy thân (bản sao);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao);

+ Giấy tờ khác liên quan tới hợp đồng mà pháp luật quy định (bản sao).

- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

• Sau khi nộp hồ sơ yêu cầu công chứng, công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ. Trường hợp bộ hồ sơ của bạn đầy đủ, phù hợp quy định pháp luật thì được thụ lý, ghi vào sổ công chứng.
• Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng (nếu có) hoặc giúp soạn thảo hợp đồng dựa trên mẫu có sẵn.
• Người yêu cầu công chứng hoặc công chứng viên đọc lại dự thảo hợp đồng.
• Nếu người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung của dự thảo, giao dịch thì kỳ vào từng trang của hợp đồng. Sau đó, công chứng viên ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng.
• Người yêu cầu công chứng nộp phí và thù lao công chứng tại tổ chức công chứng nơi yêu cầu công chứng và nhận lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận của tổ chức công chứng để tiếp tục tiến hành thủ tục đăng ký sang tên theo quy định pháp luật.
• Đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất;

- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…

- Thủ tục: Sau khi nhận lại hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Nếu các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà được xác định dựa trên số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính tới cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; 

Sau đó, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo để các bên thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính (nếu có), các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi nộp hồ sơ.