Đất sổ chung đang ở ổn định có được tách sổ riêng không?

Hỏi:

“Năm 2010 tôi có mua miếng đất 80m2 (sổ chung, khoảng 10 hộ một sổ). Hồ sơ địa chính có đầy đủ bản sao công chứng, hợp đồng chuyển nhượng chỉ do hai bên ký và lăn tay. Năm 2011 tôi đã tiến hành xây nhà ở theo giấy phép xây dựng do địa chính cấp. Đến nay xung quanh tôi nhà đã xây nhà ở ổn định, không có tranh chấp và không nằm trong quy hoạch. Tôi muốn tách sổ ra riêng cho mình thì cần phải làm gì? Xin chân thành cảm ơn.” -  Trịnh Hoài Nam

Trả lời:

Liên quan đến câu hỏi của bạn Nam, Luật sư Lê Văn Quyền - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội xin tư vấn như sau:

Theo thông tin trên, bạn nhận chuyển nhượng đất vào năm 2010, chỉ có giấy tờ viết tay giữa 2 bên, mảnh đất thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người. Do đó, khi làm thủ tục tách riêng thửa đất thì bạn phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng:

Căn cứ quy định tại Điều 106 Luật Đất đai, bên chuyển nhượng đất cần tuân thủ những quy định sau: 

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

* Điều kiện về hình thức chuyển nhượng.

Điều 689 Bộ luật Dân sự quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau: “Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Theo quy định này thì năm 2010, khi bạn nhận chuyển nhượng mới chỉ có giấy viết tay giữa hai bên là chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Do đó, bạn phải thực hiện lại thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định nêu trên.”

Điều kiện về tách thửa

Điều 17 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính Phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai như sau: 

“Khi thực hiện thủ tục tách thửa, các bên phải tuân thủ quy định về kích thước tối thiểu (chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) và diện tích tối thiểu của thửa đất được hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa. Điều kiện này được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng địa phương và từng loại đất”.

Đồng thời cũng quy định: “Không cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Cơ quan công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã không được làm thủ tục công chứng, chứng thực chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.”

Bạn hoàn toàn có thể tìm hiểu thêm về quy định này thông qua các văn bản đã được ban hành bởi UBND cấp tỉnh nơi có đất mà bạn nhận chuyển nhượng, hoặc đến trực tiếp cơ quan địa chính địa phương để được cung cấp thông tin.

Trường hợp bạn đáp ứng đủ điều kiện nêu trên thì có thể làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn theo hướng dẫn dưới đây:

1. Xin công văn tách thửa tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Bạn cần gửi hồ sơ xin tách thửa tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, hồ sơ bao gồm: Đơn xin tách thửa, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Hồ sơ kỹ thuật thể hiện phần diện tích chuyển nhượng... 

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng, nếu bạn có đủ điều kiện để tách thửa thì ra công văn đồng ý cho tách thửa.

2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.

* Hồ sơ yêu cầu công chứng: Bạn nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng theo quy định tại Điều 35 Luật Công chứng:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

* Thủ tục:

Sau khi tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, công chứng viên xem xét hồ sơ đã đầy đủ, phù hợp quy định pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng. Sau đó kiểm tra dự thảo hợp đồng (nếu có) hoặc giúp người yêu cầu công chứng soạn thảo hợp đồng dựa theo mẫu có sẵn.

Người yêu cầu công chứng tự đọc hoặc công chứng viên đọc lại dự thảo hợp đồng cho người yêu cầu nghe. Trường hợp người yêu cầu đồng ý với nội dung trong dự thảo, thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; Ký vào từng trang của hợp đồng. 

Sau khi hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, bạn tiếp tục làm thủ tục đăng ký quyền tài sản theo quy định pháp luật.

3. Đăng ký sang tên quyền sử dụng đất

* Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký đất và nhà thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có bất động sản.

* Hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…

* Thủ tục: Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký đất và nhà có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Trong trường hợp các bên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký nhà và đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký nhà và đất thông báo cho các bên thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có), bạn được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.