TS. Vũ Tiến Lộc: Hai vấn đề khó khăn của doanh nghiệp bất động sản

Hai vấn đề khó khăn của doanh nghiệp

Sự phát triển của thị trường bất động sản có vai trò dẫn dắt, dẫn đường. Tại một số quốc gia, tỷ trọng của bất động sản cũng như ảnh hưởng của thị trường bất động sản với nền kinh tế lớn như thế nào. Vì vậy nên tôi mới nhấn mạnh thị trường bất động sản là mùa xuân của các nền kinh tế và chúng ta rất mong muốn mùa xuân trở lại. 

Hiện nay, bất động sản đang trong mùa đông băng giá, các doanh nghiệp bất động sản cũng mắc cạn. Chúng ta cũng có những con số thống kê, cụ thể năm 2022 đã có 40% doanh nghiệp giải thể, ngừng hoạt động so với năm 2021. Con số này chỉ là bề nổi của tảng băng, các doanh nghiệp bất động sản hiện đang còn hoạt động cũng rất khó khăn. Phần chìm của tảng băng rất lớn nên các doanh nghiệp cũng như ngành kinh doanh bất động sản khó khăn hơn những con số chúng ra đưa ra.

Theo tôi, khó khăn nổi cộm nhất hiện nay của thị trường bất động sản nằm trong 2 vấn đề đó là: Tài chính - Pháp lý. 

Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, có tới 65% doanh nghiệp bất động sản cho rằng khó khăn đến từ những vướng mắc về pháp lý, chính sách; 20% từ nguồn vốn và 15% từ các yếu tố thị trường - doanh nghiệp.Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng đưa ra con số tương tự khi tới 70% doanh nghiệp gặp khó khăn liên quan đến pháp lý. 20% khó khăn đến từ nguồn vốn cũng xuất phát từ vấn đề pháp lý. 

Khi vấn đề pháp lý khó khăn thì việc tiếp cận dòng vốn cũng sẽ ách tắc. Hiện nay, doanh nghiệp đang khị khó khăn từ cả đầu vào và đầu ra. Như vậy có thể thấy phần lớn khó khăn đến từ vấn đề thể chế.

Vì vậy cần hoàn thiện thể chế để phát triển bền vững và hiện nay Quốc hội và các cơ quan chứng năng đang bàn bạc và sẽ có những đột phá về mặt thể chế. Việc đột phá về mặt thể chế sẽ dẫn đường cho sự hồi sinh của thị trường bất động sản. 

Và dư địa về cải cách thể chế, dư địa hoàn thiện hệ thống pháp luật để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản là vô tận. Phần vốn của chúng ta cũng có nhiều dư địa nhưng dư địa về thể, pháp lý là lớn nhất. 

Để giúp doanh nghiệp bất động sản, giúp ngành bất động sản liên quan rất nhiều tới vai trò của Nhà nước, vai trò đột phá về thể chế và hệ thống pháp lý.

Một số đề xuất

Về câu chuyện nguồn vốn, trong những năm qua, mọi cánh cửa về vốn đều mở ra nhưng hiện tại, tất cả về vốn đang gần như khép lại lại. Một phần là do thị trường bất động sản, một phần do các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Để ngành bất động sản phát triển trở lại, theo tôi cần có giải pháp dài hạn là phải thúc đẩy mạnh mẽ hơn nữa các công tác cải cách thể chế, pháp lý. Nhưng về ngắn hạn, có một số biện pháp cần phải quan tâm và đồng bộ trong hành động thực hiện.

Những năm qua, dòng tiền đã quá dễ dãi khi tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn. Tôi nghĩ cả Nhà nước và các cơ quan quản lý Nhà nước, các thể chế tài chính và cả các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã hơi coi nhẹ vấn đề quản trị rủi ro, đặc biệt là rủi ro pháp lý. 

Trên cơ sở tuân thủ về mặt pháp lý về quản lý tài sản của các dự án bất động sản. Riêng về vấn đề pháp lý không có chuyện thương lượng về mặt pháp lý, phải đảm bảo tính chắc chắn của pháp lý đối với vấn đề xử lý các vấn đề liên quan đến bất động sản hiện nay. Tất nhiên cải cách phải có lý.

Tôi cũng đề xuất rà soát toàn bộ các dự án bất động sản để tìm ra dự án tốt, đầy đủ về pháp lý nhưng thiếu vốn hay vướng mắc về pháp lý do phát sinh chậm trễ do công tác tiến hành thủ tục hành chính của chính quyền hay nhiều trường hợp do sự không sẵn sàng của các công chức ở các địa phương. Nên chúng ta cần rà soát lại để thúc đẩy các dự án tiềm năng để nó phát triển trong thời gian tới. 

Tiếp đó, cần thúc đẩy các ngân hàng thảo luận về các phương án giãn nợ, giảm lãi suất, gia hạn trái phiếu, giảm áp lực thanh khoản cho các doanh nghiệp bất động sản. 
Trong trường hợp có vướng mắc với đơn vị thầu, thi công thì khuyến khích thương lượng, hòa giải đồng thời các đơn vị dự án thầu, thi công có thể đàm phán mua lại các dự án bất động sản đảm bảo pháp lý. Tất nhiên là với điều kiện các nhà thầu có điều kiện và mong muốn hợp tác.

Tôi cũng đề nghị phát huy vai trò vai trò của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trong vấn đề đưa thông tin lên cổng thông tin của hiệp hội, thông tin của bộ ngành địa phương về những dự án có đủ điều kiện pháp lý và đang thuận lợi trong việc giải quyết các thủ tục pháp lý cũng như kinh nghiệm phát triển tốt của các dự án trong bối cảnh hiện nay. Thông qua đó lấy lại niềm tin của người mua có nhu cầu thực sự và niềm tin của thị trường, khuyến khích, thúc đẩy các doanh nghiệp dẫn đầu. Thị trường không chỉ là bức tranh màu xám, với những bức tranh màu sáng cần thúc đẩy, tạo điều kiện hơn nữa, tạo điều kiện cho nhà đầu tư có thể tiếp cận với thị trường ngay trong bối cảnh khó khăn hiện nay. 

Cần có chính sách thúc đẩy các nhà kinh doanh vào các phân khúc còn thiếu nguồn cung, làm động lực cho thị trường ấm lên. Bên cạnh đó, có thể xem xét thu hồi các dự án chậm tiến độ nghiêm trọng, các dự án vi phạm để tìm nhà đầu tư mới. Hiện một số địa phương đang triển khai việc này và tôi đánh giá đây sẽ là một phương án rất thiết thực để giúp hồi sinh lại thị trường bất động sản, làm cho nguồn lực cho thị trường bất động sản có thể dồn chảy tụ lại ở các doanh nghiệp có tiềm năng lớn.

Trong thị trường bất động sản, phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là một khu vực có tiềm năng trong tương lai, cho nên khung pháp lý về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cần hoàn thiện sớm. Timeshare – sở hữu kỳ nghỉ có thể là một phân khúc tốt, có thể là bước đột phá thúc đẩy thị trường bất động sản trong lĩnh vực này và tạo dựng nguồn vốn cho các doanh nghiệp.

Trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp cần quan tâm tốt đến công tác quản trị rủi ro. Có biện pháp phòng ngừa, xử lý tranh chấp trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có những khó khăn như hiện nay. Cần có sự hợp sức của các chuyên gia, các luật sư và các hiệp hội trong hỗ trợ các doanh nghiệp tăng cường công tác phòng ngừa rủi ro.

Khuyến khích xử lý các tranh chấp liên quan thông qua hoà giải, thương lượng, sử dụng các cơ chế giải quyết tranh chấp ngoài toà án. Bởi trong bối cảnh hiện nay, phương thức giải quyết tranh chấp ngoài tòa án rất quan trọng đảm bảo quyền tự quyết của các bên và đảm bảo nguyên tắc bí mật kinh doanh.

Cho nên tất cả các tranh chấp trong lĩnh vực này nên được giải quyết theo hình thức đảm bảo bí mật kinh doanh, thông tin tranh chấp không bị lọt ra ngoài và giúp các doanh nghiệp đảm bảo luật kinh doanh tốt hơn, đảm bảo niềm tin vào thị trường. Tất nhiên, chúng ta vẫn phải đảm bảo tính minh bạch, công lý, không  gây ra những thông tin gây nhiễu niềm tin vào thị trường. Giải quyết tranh chấp một cách hài hòa là điều mà doanh nghiệp nên lựa chọn.