Tiếp cận vốn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ (Bài 1): Cần tháo gỡ về thể chế

Trong khi nước ta lại được nhiều tổ chức quốc tế uy tín đánh giá là một điểm sáng trong phục hồi, phát triển nền kinh tế, GDP có thể tăng trên 8% năm 2022 và dự báo tiếp tục tăng trưởng cao trong năm 2023; Moody’s cũng vừa nâng xếp hạng tín nhiệm của Việt Nam từ Ba3 lên Ba2 triển vọng ổn định. 

Hiện nay, Chính phủ đang quyết liệt chỉ đạo kiểm soát không để xảy ra “nguy cơ” lạm phát và suy thoái kinh tế để thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững và đủ sức chống chịu với các “cú sốc” từ bên ngoài do nền kinh tế nước ta có “độ mở” lớn và hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu.

Đối với thị trường bất động sản sau dịch COVID-19 tuy đã phục hồi và tăng trưởng trở lại nhưng vẫn chưa thật sự an toàn, lành mạnh và bền vững; Khó khăn vẫn đang “bủa vây” từ chủ đầu tư dự án bất động sản đến người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp nên rất cần được khẩn trương xem xét tháo gỡ.

Trong đó, việc quán triệt, thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 để tháo gỡ các “vướng mắc” về thể chế pháp luật với mục tiêu “đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất”, trong đó có Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đầu tư.

Một số “chỉ dấu” cho thấy thị trường bất động sản chưa thật sự minh bạch, an toàn, lành mạnh và bền vững

Hiện nay, thị trường bất động sản chưa thật sự minh bạch, an toàn, lành mạnh và bền vững.

Bằng chứng là tình trạng “lệch pha cung - cầu” trên thị trường bất động sản. Từ năm 2018 đến nay rất thiếu nguồn cung nhà ở do nguồn cung dự án bị “ách tắc” dẫn đến nguồn cung nhà ở bị sụt giảm liên tục, điển hình là tại thành phố Hồ Chí Minh thì năm 2017 là năm số lượng nhà ở đưa ra thị trường nhiều nhất với 42.991 căn nhà. Nhưng, năm 2018 số lượng chỉ còn 28.316 căn nhà bằng 65,8%; năm 2019 số lượng chỉ còn 23.046 căn nhà bằng  53,6%; năm 2020 số lượng chỉ còn 16.895 căn nhà bằng 39,2%; năm 2021 số lượng chỉ còn 14.443 căn nhà bằng 33,6% so với năm 2017, dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là thiếu loại nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu ở thực của đa số người dân trong xã hội, đó là tầng lớp người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư.

Tình trạng “lệch pha” đang trở nên phổ biến

Bên cạnh đó, tình trạng “lệch pha” phân khúc thị trường nhà ở, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp, trong lúc rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Một là, thị trường bất động sản nhà ở bị mất cân đối theo “kiểu” hình kim tự tháp “lộn ngược đầu” do tình trạng nhà ở cao cấp ngày càng tăng và chiếm tỷ lệ ngày càng lớn và đã xuất hiện một số dự án căn hộ “siêu sang”. Trong lúc nhà ở trung cấp lại ít hơn nhà cao cấp, còn loại nhà ở vừa túi tiền thì lại ngày càng giảm, thậm chí trong hơn 02 năm gần đây thì không còn nhà ở vừa túi tiền tại thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể, 
Năm 2017 có 10.987 căn nhà cao cấp, năm 2018 có 8.502 căn nhà cao cấp, chiếm 30%; năm 2019 có 15.479 căn nhà cao cấp, chiếm 67,1%; năm 2020 có 7.114 căn nhà cao cấp, chiếm 42,1%; năm 2021 có 10.404 căn nhà cao cấp, chiếm 72%; 06 tháng đầu năm 2022 có 7.577 căn nhà cao cấp, chiếm 80,13%.

Ngược lại, năm 2020 chỉ có 163 căn nhà vừa túi tiền, chiếm 1%; năm 2021 và 06 tháng đầu năm 2022 không còn căn hộ nhà vừa túi tiền (0%) trên thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh.

Hai là, trong giai đoạn 2011-2020, cả nước chỉ phát triển được khoảng 108.800 căn nhà ở xã hội (5,4 triệu m2) chỉ đạt khoảng 41,7% kế hoạch (Riêng thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2016-2020 đã phát triển được khoảng 15.000 căn nhà ở xã hội đạt 75% kế hoạch). Kết quả này rất thấp, chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn của cán bộ công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư.

Hiện nay, tình trạng “giá nhà tăng liên tục” đi liền với các đợt “sốt ảo” giá nhà đất. “Giá nhà tăng liên tục” trong 5 năm qua và xuất hiện nhiều đợt “sốt ảo” giá nhà, giá đất, đồng thời đã xuất hiện loại nhà ở, căn hộ “siêu sang” và hiện nay mặc dù giao dịch nhà đất có dấu hiệu “chững lại”, “trầm lắng” nhưng giá nhà đất vẫn còn “neo giữ giá cao”.

Môi trường đầu tư kinh doanh chưa minh bạch

Bên cạnh đó, môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản chưa minh bạch, chưa công bằng, chưa lành mạnh khi chưa xây dựng được quy trình thủ tục hành chính “chuẩn” về đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại và dự án nhà ở xã hội dẫn đến mỗi địa phương làm mỗi cách, mà trong đó quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội còn nhiêu khê hơn.

Bên cạnh đó, Nhà nước chưa tạo lập được quỹ đất phục vụ đầu tư để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất trở thành phương thức chủ yếu để lựa chọn nhà đầu tư và các doanh nghiệp bất động sản đều rất mong muốn được tiếp cận quỹ đất đầu tư dự án nhà ở thương mại thông qua đấu giá, đấu thầu. Việc thực hiện phổ biến phương thức đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư còn tạo lập được môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, lành mạnh giúp làm tăng năng lực cạnh tranh quốc gia của nước ta. 

Một số bất cập trong quy định pháp luật

Hiện nay, một số quy định pháp luật “bất cập” điển hình ảnh hưởng đến sự phát triển minh bạch, công bằng, lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản, điển hình như quy định sau 02 lần sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (Sửa đổi lần 1 tại điểm c Điều 75 Luật Đầu tư 2020; Sửa đổi lần 2 tại Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật, tháng 01/2022), nhưng Điều 23 Luật Nhà ở 2014 vẫn không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” nên không đồng bộ, không thống nhất với Luật Đất đai 2013 đã cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”) để thực hiện dự án đầu tư.

Điều 23 Luật Nhà ở 2014 có thể đã “làm lợi” cho “nhóm” các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã được phê duyệt dự án trước ngày 10/12/2015 chiếm lĩnh thị trường bất động sản trong suốt 05 năm (2015-2020) do trong giai đoạn này chỉ có nhà đầu tư có “100% đất ở” (rất hiếm) thì mới được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Mãi đến khi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 và Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật 2022 thì mới được bổ sung thêm 01 trường hợp nhà đầu tư có “đất ở và các loại đất khác” được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Nhưng Điều 23 Luật Nhà ở 2014 vẫn không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở” (chỉ có “100% đất nông nghiệp” hoặc chỉ có “100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”) theo sự cho phép của Luật Đất đai 2013, nên Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã không đồng bộ, không thống nhất với Luật Đất đai 2013 (Ghi chú: Ngày 10/12/2015 là ngày Nghị định số 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực mà sau thời điểm này thì chỉ có một số rất ít nhà đầu tư có 100% đất ở mới được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Quy định này được áp dụng đến ngày 31/12/2020).

Hai là, Luật Đầu tư 2020 thì “thông thoáng”, nhưng trong thực thi pháp luật thì nhiều dự án nhà ở thương mại bị “ách tắc” ngay khâu “đầu tiên” là thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” tại Sở Kế hoạch và Đầu tư.

Ba là, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP (có hiệu lực kể từ ngày 08/02/2021) đã quy định cơ chế giải quyết các diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại, nhưng cho đến nay sau hơn 01 năm rưỡi thì cơ chế giải quyết này hầu như vẫn còn “nằm trên giấy” do khoảng phân nửa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chưa ban hành Quyết định quy định tiêu chí diện tích đất công đủ điều kiện tách thành dự án độc lập để đưa ra đấu giá. Hiệp hội được biết trong các thành phố trực thuộc Trung ương thì thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định về tiêu chí tách thành dự án độc lập.

Ý kiến đề xuất

Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội chỉ đạo các cơ quan có thẩm quyền quán triệt, thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 “đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất” để tháo gỡ các “vướng mắc” về thể chế pháp luật. 

Về “một số luật liên quan” như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu đã được Quốc hội đưa vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022-2023, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét chỉ đạo đồng thời xây dựng các Đề án Luật Đấu giá tài sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị và sửa đổi một số điều của Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư… để “bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất”.