TS Phan Đức Hiếu: Dư địa thể chế cho phục hồi và phát triển thị trường bất động sản

Thể chế là giải pháp tinh thần để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Từ phía Chính phủ đã rất chủ động hoàn thiện khung khổ pháp lý cho thị trường bất động sản nói riêng và môi trường thể chế nói chung. Không phải khi thị trường bất động sản bộc lộ tạm gọi là khó khăn mà từ rất xa. Ví dụ như kế hoạch sửa đổi Luật Đất đai kết quả đầu tiên gần 3 năm đánh giá, tổng kết, chúng ta đã có Nghị quyết 18-NQ/TW về quản lý sử dụng đất. Chúng ta cũng có kế hoạch sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản hay kế hoạch sửa đổi Luật Nhà ở,… cho thấy chúng ta đã chủ động xây dựng thị trường và hướng tới phát triển vền vững và ổn định.

Dự kiến sắp tới, ít nhất sẽ có 3 Luật được trình Quốc hội để thông qua, đó là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi).

Thứ hai, hành động từ Chính phủ cũng rất quyết liệt. Giai đoạn này chúng ta đã xử lý những khó khăn rất khác so với giai đoạn trước đây. Khi xuất hiện các vấn đề, Thủ tướng Chính phủ đã thành lập tổ công tác rà soát khó khăn vướng mắc và theo ghi nhận của chúng tôi, hoạt động của tổ công tác này rất tích cực.

Thứ ba, Nghị định 65/2022/NĐ-CP ra đời sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường. Thực thi trên thực tế của doanh nghiệp của Nghị định 65 chưa nhiều thì ngay lập tức Chính phủ đã có động thái tháo gỡ.

Những động thái từ Chính phủ về mặt thể chế - tinh thần để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cả trong tầm nhìn dài hạn và cả những biện pháp quyết liệt về ngắn hạn.

Trong các vấn đề chính sách, ngay từ đầu giai đoạn phục hồi và phát triển kinh tế, chúng ta đã nhận thức ra vấn đề là việc giải quyết vấn đề về lao động. Vấn đề này không chỉ giải quyết cung cầu lao động hay chất lượng người lao động mà là hệ sinh thái cho người lao động bao gồm cả nhà ở và hạ tầng xã hội khác để người lao động có thể yên tâm làm việc và cống hiến lâu dài.

Trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế có quy mô lớn theo Nghị quyết 43/2022/QH15 và Nghị quyết 11/NQ-CP 2022 đã giành hẳn nguồn vốn. Và Chính phủ cũng đã chỉ đạo các Bộ ngành rà soát và đặt ra mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, cho công nhân dưới nhiều dạng mua, thuê mua, thuê,…

Từ góc độ thể chế, năm 2023, việc thông qua sửa đổi một số luật vào cuối năm 2023 và có hiệu lực vào năm 2024 có thể có tác động tích cực tới thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, những khung pháp lý - căn cơ để tháo gỡ, hỗ trợ cho thị trường bất động sản về mặt lâu dài dự kiến ít nhất sẽ xảy ra trong năm 2024.

Kỳ vọng sớm nhất về gói thể chế, dư địa về thể chế trong năm 2023 phụ thuộc vào kết quả hành động của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và việc triển khai các chính sách hỗ trợ xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Đây là 2 gói thể chế có thể kỳ vọng có hành động cụ thể. Có nghĩa là thể chế phải được ban hành, sửa đổi, gỡ bỏ,…

Với góc nhìn từ thể chế, tôi kỳ vọng nếu chúng ta hành động nhanh, có thể thị trường sẽ mất 3 tháng – là mức lý tưởng và kịch bản thứ 2 là có thể tới 6 tháng áp lực, đòi hỏi của xã hội, thị trường bất động sản có thể sẽ tiếp tục phải cầm chừng và có thể tiếp tục khó khăn. Có thể có thay đổi đâu đó ở quý II và thay đổi có điều kiện nghĩa là phụ thuộc vào hành động và hành động có kết quả tốt về việc tháo gỡ những khó khăn về mặt thể chế.

Nếu như có các vấn đề khác bù đắp như có quỹ đầu tư, tiền từ trong dân, kiều hối,… thì thị trường có thể thay đổi.

Thị trường bất động sản có nhiều cơ hội phục hồi

Thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung có cơ hội phục hồi và phát triển trong dài hạn. Tuy nhiên, chúng ta nên tránh cái nhìn chung chung và khi phân tích phải đi rõ vào phân khúc, sản phẩm nào, sản phẩm của ai. Trong sự khó khăn, doanh nghiệp có thể vẫn gặp khó khăn nhưng vẫn có những sản phẩm đang ra hàng, đang bán và vẫn có người mua.

Sang năm 2023, giai đoạn đầu năm có thể khó có các sản phẩm mới và đột biến bởi thủ tục pháp lý vẫn là một vấn đề cần giải quyết.

Có thể kể đến kỳ vọng trong năm 2023 sẽ có sản phẩm nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, phân khúc tầm trung. Hiện nay, các tỉnh cũng đang trong quá trình khẩn trương hoàn thành các quy hoạch về phát triển kinh tế xã hội. Và trên thực tế, tỉnh nào cũng có hai yếu tố cơ bản là bất động sản đô thị và khu công nghiệp, trong đó bất động sản khu công nghiệp là phân khúc được kỳ vọng về mặt pháp lý.

Bên cạnh đó, thị trường vẫn có thể khởi sắc theo phân loại nhà đầu tư. Khi nghiên cứu sâu về hoạt động M&A trong đó có vấn đề mua bán và đặt vấn đề ở góc độ cơ cấu lại. Trong khó khăn một trong các vấn đề đó là doanh nghiệp phải tự vươn lên, tự chống cự và trường hợp không chống đỡ được thì xảy ra tình trạng cơ cấu lại bao gồm mua bán, chuyển nhượng,… với doanh nghiệp bất động sản đó là mua bán chuyển nhượng các dự án bất động sản, những người không có khả năng thì nhường sân chơi lại cho những người có khả năng. Theo thống kê 9 tháng đầu năm 2022, hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản vẫn là hoạt động rất sôi động, rất nhiều thương vụ mua bán giữa các nhà phát triển. Nếu nhìn sâu hơn, thông qua cơ cấu về thị trường bất động sản thì chưa cần có hành lang pháp lý.

Năm 2023, sẽ nếu như tháo gỡ khó khăn pháp lý vướng mắc về trước mắt - trong ngắn hạn được Tổ công tác của Chính phủ thực hiện nhanh, khẩn trương và có kết quả sẽ đóng góp rất nhiều. Đây là dư địa lớn nhất để chúng ta kỳ vọng.

Trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản về mặt pháp lý, tôi cho rằng việc tháo gỡ cho các dự án mới nhất là các dự án đang dang dở còn vướng mắc đâu đó về mặt thủ tục pháp lý nên rà soát và tập trung.

Bên cạnh đó, chúng ta cần tập trung, rà soát tái cấu trúc các doanh nghiệp bất động sản, mua bán chuyển nhượng (M&A). Nếu chúng ta nới lỏng một số điều kiện để việc chuyển nhượng diễn ra được thuận lợi hơn.

Ngoài ra, theo kinh nghiệm các nước, khung pháp lý về phá sản, rút lui khỏi thị trường cũng nên rà soát lại để tạo điều kiện thuận lợi cho việc cơ cấu lại. Cơ cấu lại không mong muốn nhưng vẫn phải xảy ra để tránh trường hợp nguồn lực bị ách tắc.

Kèm theo những sửa đổi này, chúng ta cũng cần tính đến việc cơ cấu lại các dự án bất động sản có thể ảnh hưởng đến lợi ích của các bên đặc biệt là những nhà đầu tư, người mua nhà trong tương lai. Bởi việc một dự án được cơ cấu lại thì phải đảm bảo lợi ích được phát triển tiếp tục, không trì hoãn. Những chế định, quy định rõ ràng và bảo vệ lợi ích chính đáng của các bên thứ ba là rất quan trọng. Việc này nếu tiến hành minh bạch thì mới lấy được niềm tin của nhà đầu tư.

Muốn khắc phục niềm tin của khách hàng, Nhà nước không thể làm được một mình, đòi hỏi phải có sự hợp tác của ba bên, sự tham gia có trách nhiệm, tích cực và vì lợi ích của cả ba chủ thể Nhà nước - nhà đầu tư - doanh nghiệp. Tôi tin rằng, việc đầu cơ, đầu tư không xấu nhưng đầu tư phải có trách nhiệm, có năng lực, không mù quáng, theo đám đông. Từ góc độ người làm chính sách, khi sàng lọc của thị trường nâng lên, đây sẽ là công cụ sàng lọc tốt nhất, sẽ giảm thiểu can thiệp chính sách của Chính phủ. Khi thị trường yếu về năng lực, Chính phủ lại có xu hướng can thiệp mạnh hơn, đặt ra điều kiện và đâu đó lo lắng cho nhà đầu tư, thị trường lại càng méo mó. Còn doanh nghiệp không tự thay đổi, không lấy cơ hội này để sàng lọc, phân loại và bứt phá thì phải chấp nhận. Doanh nghiệp cũng cần kinh doanh minh bạch, trung thực với khách hàng, với nhà đầu tư vượt trên sự tuân thủ, vì lợi ích của chính mình. Đôi khi, quy định pháp luật 1 nhưng họ thông tin tới khách hàng 10 trong cáo bạch, báo cáo tài chính hay tổ chức hội nghị khách hàng với nhà đầu tư công bố thông tin một cách trung thực, đầy đủ thì nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn khi đầu tư.