Nên tách nhà ở xã hội khỏi dự án thương mại

Tại phiên thảo luận về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội (NOXH), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội Vũ Hồng Thanh, Phó trưởng Đoàn giám sát của Quốc hội cho biết, cả nước hiện có khoảng 800 dự án đã được triển khai, với tổng quy mô hơn 567.000 căn.

Trong số đó, 373 dự án đã hoàn thành với gần 194.000 căn, 129 dự án đang khởi công với gần 115.000 căn, và 298 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô hơn 258.000 căn. Theo đánh giá của nhiều đại biểu, kết quả này còn khá khiêm tốn và cách xa mục tiêu đề ra.

Quỹ đất dành cho NOXH đang bị phụ thuộc

Nêu quan điểm về tiến độ phát triển NOXH, đại biểu Lê Thị Thanh Lam (đoàn Hậu Giang) cho rằng, tại một số tỉnh, thành phố chưa bố trí quỹ đất riêng cho NOXH, mà chủ yếu phụ thuộc vào quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, việc triển khai quỹ đất 20% này thành dự án hoàn chỉnh lại gặp nhiều vướng mắc.

Cụ thể, từ năm 2015 đến 2023, chỉ có 18/63 tỉnh, thành phố bố trí quỹ đất độc lập cho nhà ở xã hội, trong khi 35 địa phương sử dụng quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến thiếu hụt nguồn cung, ảnh hưởng đến giá bán, cho thuê và thuê mua NOXH.

Cũng theo bà Lam, tại các vị trí dự án NOXH, việc bàn giao quỹ đất 20% từ dự án nhà ở thương mại cho Nhà nước để lựa chọn chủ đầu tư triển khai dự án NOXH thường bị kéo dài do hạ tầng kỹ thuật chưa được hoàn chỉnh để bàn giao. Công tác giải phóng mặt bằng ở một số dự án vẫn gặp nhiều vướng mắc và kéo dài.

Bên cạnh đó, việc bố trí và huy động vốn để phát triển NOXH cũng gặp nhiều khó khăn. Trong khi đó, lợi nhuận từ các dự án NOXH thường không cao như dự án nhà ở thương mại, dẫn đến nguồn cung NOXH vốn đã thiếu lại càng khan hiếm hơn. Theo đó, bà Lam cho rằng, nên có có quỹ đất dành riêng cho loại hình NOXH thay vì bị phụ thuộc như hiện nay.

Đồng tình, đại biểu Nguyễn Quang Huân (đoàn Bình Dương) đánh giá quy định này chưa phù hợp, vì NOXH và nhà ở thương mại có tiêu chuẩn xây dựng khác nhau. Xây dựng hai khu với tiêu chuẩn chênh lệch bên cạnh nhau có thể gây mất mỹ quan và không hợp lý về giá.

"Nếu xây khu NOXH chất lượng thấp thì sẽ làm xấu khu thương mại, còn nếu xây theo tiêu chuẩn nhà ở thương mại thì chi phí sẽ cao”, ông Huân cho biết. Trong khi đó, thay vì sử dụng 20% quỹ đất để xây NOXH, chủ đầu tư có thể quy đổi phần đất này ra tiền, nộp lại cho Nhà nước để hình thành quỹ hỗ trợ NOXH.

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Dương) cho biết trong giai đoạn 2015-2023, nguồn lực dành cho phát triển nhà ở xã hội (NOXH) chủ yếu đến từ ngoài ngân sách. Điều này tạo ra một hạn chế, khi các chủ đầu tư thường muốn thu hồi vốn nhanh chóng để tối đa hóa lợi nhuận. Hệ quả là quá trình xét duyệt hồ sơ cho những người thuộc đối tượng tiếp cận trở nên phức tạp và kéo dài, khiến họ phải chờ đợi lâu. Thời gian chờ đợi lâu đồng nghĩa với việc chủ đầu tư không thu hồi được vốn nhanh, dẫn đến việc họ không mặn mà với dự án NOXH.

Đáng chú ý, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga còn chỉ ra một bất cập khác trong quá trình phát triển NOXH là tình trạng người sở hữu loại hình nhà ở này không nằm trong diện được ưu đãi, không phải đối tượng chính sách, hộ nghèo, cận nghèo hay thu nhập thấp. Có những dự án NOXH chưa nghiệm thu nhưng đã được rao bán công khai trên các trang mạng như Facebook, Zalo. Nếu có cuộc thanh tra để kiểm tra người sử dụng NOXH, chắc chắn sẽ có người không đúng đối tượng.

Băn khoăn giá thuê NOXH

Từ những thực trạng mà các đại biểu chỉ ra, bà Nga cho rằng, các địa phương nên ưu tiên phát triển NOXH bằng nguồn ngân sách, tập trung vào mục tiêu cho thuê thay vì bán hoặc cho thuê mua. Bà cũng nhấn mạnh rằng mặc dù lợi nhuận của chủ đầu tư đã bị khống chế, nhưng giá cả vẫn còn quá cao so với thu nhập của những người thuộc đối tượng cần tiếp cận NOXH.

Đồng quan điểm, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) cho rằng, NOXH nhằm phục vụ những người có thu nhập thấp, chỉ đủ để trang trải cuộc sống và thậm chí không đủ khả năng tích lũy để trả lãi vay ngân hàng nếu họ được vay mua nhà.Thực tế trong nhiều năm qua, nhiều người thu nhập thấp khi mua nhà sau 5 năm được phép bán, thì hầu hết đã bán đi để sử dụng tiền đó trang trải nợ nần và cho những mục đích khác.

Do đó, ông Hoàng Văn Cường đề xuất tăng cường phân khúc NOXH cho thuê dành cho người thu nhập thấp có thể thuê lâu dài. Khi tích lũy đủ tiền, họ sẽ sử dụng số tiền đó để chuyển sang mua nhà ở thương mại, và quỹ NOXH sẽ được dành cho những người thu nhập khác để thuê.

Hiện nay, nhiều tỉnh thành phố đang tiến hành xây dựng khung giá cho thuê NOXH do doanh nghiệp hoặc hợp tác xã bỏ vốn đầu tư, được tính theo m2 sàn sử dụng và thay đổi theo số tầng của tòa nhà. Khung giá này là cơ sở để chủ đầu tư, người thuê tham khảo, thỏa thuận giá thuê, không áp dụng với NOXH cho công nhân khu công nghiệp, NOXH được đầu tư bằng ngân sách cho lực lượng vũ trang, dự án đã được bên thuê và cho thuê thống nhất về giá.

Tuy nhiên, mức giá này đang gây nhiều băn khoăn cho người dân. Đơn cử như tại Hà Nội đang đưa ra dự thảo mức cao nhất áp dụng cho tòa nhà cao trên 30 tầng với mức 198.000 đồng/m2/tháng. Trong khi Nghị định 100 quy định tiêu chuẩn diện tích sàn sử dụng mỗi căn trong dự án tối đa 70m2, tối thiểu 25m2.

Như vậy, mức giá thuê cao nhất cho NOXH có thể lên tới 13,9 triệu đồng/căn, tương đương với với chi phí thuê căn hộ 2 phòng ngủ tại một số dự án thương mại đã bàn giao trên 5 năm ở các quận xa trung tâm.

Mức thuê thấp nhất áp dụng với tòa nhà dưới 10 tầng tương đương khoảng 1,2 triệu đồng/căn. Trước đó, TP.HCM cũng dự kiến mức giá thuê NOXH cao nhất là 235.000 đồng/m2 áp dụng với công trình 45-50 tầng, có 3 tầng hầm, tương ứng căn thuê đắt nhất đến 16,5 triệu đồng/tháng.

Do vậy, đại biểu Mai Văn Hải (đoàn Thanh Hóa) nhận định, việc phát triển NOXH không thể chỉ dựa vào doanh nghiệp đầu tư mà cần phải có một quỹ riêng dành cho việc đầu tư phát triển NOXHcho thuê. Cũng theo ông Hải, việc hình thành quỹ đầu tư phát triển NOXH sử dụng khoản thu 20% từ tiền sử dụng đất tại các dự án nhà ở thương mại để tạo lập quỹ này là rất hợp lý trong bối cảnh hiện nay.