Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc giữ ổn định tình hình kinh tế vĩ mô và có tác động lan tỏa đến nhiều ngành nghề khác. Tuy nhiên, suốt nhiều tháng qua, thị trường bất động sản và hoạt động của các doanh nghiệp lại gặp khó khăn, bất ổn và khó lường.

Trước tình hình đó, Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo về thị trường bất động sản chủ yếu tập trung vào việc quản lý dòng vốn, đẩy mạnh xây dựng nhà ở xã hội, phát triển những sản phẩm phù hợp với thị trường,… nhằm đưa thị trường này phát triển bền vững và trở nên minh bạch, lành mạnh hơn.

Theo các chuyên gia, những động thái này của Chính phủ đã thể hiện sự quyết tâm giải quyết những vấn đề tồn đọng của thị trường. Tuy nhiên, điều quan trọng là những động thái này phải được thực hiện một cách quyết liệt phối hợp một cách đồng bộ, hệ thống các giải pháp tháo gỡ thì mới có thể đưa thị trường bất động sản khởi sắc trở lại.

Để có cái nhìn rõ hơn về vấn đề này, phóng viên đã có cuộc trò chuyện với PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế thị trường.

PV: Thưa ông, những động thái quyết liệt của Chính phủ trong thời gian qua sẽ tác động như thế nào tới thị trường bất động sản?

PGS. TS. Trần Kim Chung: Về mặt thể chế, năm 2022 và 2023 là một trong những giai đoạn có sự đồng bộ và mạnh mẽ nhất.

Tiếp sau Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XIII là Nghị quyết Trung ương đã có 3 vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản là Nghị quyết 06 của Bộ Chính trị, Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng và Nghị quyết Công nghiệp hóa Hiện đại hóa. Trong đó Nghị quyết 18 đã đặt vấn đề để thể chế hóa, mà nếu thể chế hóa được các nội dung thì thị trường bất động sản của chúng ta sẽ trở thành thị trường bất động sản trưởng thành ở năm 2045. Bởi Nghị quyết 18 giải quyết tất cả vấn đề thị trường trong đó có 5 điểm: bỏ khung giá, đấu giá công trình đấu thầu sử dụng đất, thuế bất động sản, đất hành lang hai công trình có huy động vào dự án hay không, và giá theo thị trường.

Vừa qua, Chính phủ đã ban hành hàng loạt các văn bản liên quan đến thị trường bất động sản. Có thể nói là chưa năm nào lại hành động mạnh mẽ, quyết liệt đến như vậy.

Trong đó, Thủ tướng Chính phủ đã quyết định lập 3 tổ công tác gồm: Tổ công tác liên quan đến thanh khoản tín dụng; Tổ công tác liên quan đến xử lý khó khăn đối với thị trường bất động sản; Tổ công tác để xử lý các vấn đề liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp. Bên cạnh đó, giao cho ngân hàng Nhà nước điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng định hướng 2022 thêm 1,5 – 2% (nới room) cho toàn hệ thống các tổ chức tín dụng. Cộng với số dư của tháng 11, tháng 12 là 400.000 tỷ đồng cho tín dụng. Thực chất những việc làm trên là để gỡ khó cho thị trường bất động sản, đây là những động thái vô cùng tốt để thúc đẩy thị trường.

Về hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản cũng được liên tục đề cập, đặc biệt là việc sửa đổi Luật đất đai sắp tới. Chưa có một cái luật nào mà lại được sự quan tâm nhiều đến như thế từ xã hội và quốc hội. Đích thân Chủ tịch Quốc hội, Bộ trưởng đã tham dự rất nhiều cuộc hội thảo. Đặc biệt, mới đây tiếp tục có một văn bản lấy ý kiến mở rộng về 12 vấn đề cho nhân dân.

Hơn nữa, Nghị quyết 06-NQ/TW ngày 24/1/2022 của Bộ Chính trị về đô thị được ban hành theo đó, đưa ra chỉ tiêu đến năm 2030 phải đạt được tỷ lệ đô thị hóa 20%. Điều này thể hiện sự quan tâm của các ban, ngành và đoàn thể. Chưa có khi nào mà chủ trương, đường lối, thể chế, cơ chế, chính sách và điều hành lại “chăm lo” cho đất đai, bất động sản đến như vậy.
 
PV: Với sự quan tâm và chỉ đạo của Chính phủ, Quốc hội với thị trường bất động sản, theo ông, chu kỳ thị trường có đang diễn ra hay không và liệu việc thông qua sửa đổi Luật đất đai sắp tới có “cởi trói” cho thị trường bất động sản?

PGS. TS. Trần Kim Chung: Thị trường bất động sản luôn tuân theo ba nhóm chu kỳ: chu kỳ chính sách, chu kỳ thị trường, chu kỳ tâm lý xã hội. Việc diễn ra các chu kỳ cũng là chuyện bình thường.

Thực tế, mỗi lần sửa Luật đất đai đều theo giai đoạn 10 năm, từ 1993 – 2003 – 2013 – 2023. Đây không biết liệu có được gọi là chu kỳ hay không, nhưng vô tình cái luật này dù đã được sửa từ nhiều năm trước nhưng sang năm 2023 mới chính thức được thông qua. 

Việc thị trường cứ lên rồi xuống là điều hiển nhiên, nhưng xuống kiểu gì thì năm 2022 vẫn không qua được cái ngưỡng để Luật đất đai được thông qua. Một khi Luật đất đai được thông qua thì các chính sách cũng được khai thông. Bởi vì, trong thời gian qua, có biết bao nhiêu tồn đọng từ trước đấy mà Luật đất đai chưa giải quyết hết được.

PV: Ông có đánh giá như thế nào về luồng tiền vận hành vào thị trường 2022 và sang năm 2023?

PGS. TS. Trần Kim Chung: Năm 2022 đều gặp bốn vấn đề khó khăn là tín dụng, trái phiếu, chứng khoán, đầu tư công. Riêng đầu tư công thì không có gì khó khăn đặc biệt, mà chỉ là chậm triển khai dẫn đến việc tiền không ra, không kích thích được thị trường. Tuy nhiên, hiện nay bốn vấn đề này đều có những điểm tích cực và sẽ là điểm thúc đẩy cho năm 2023 tốt lên.

Thứ nhất, trái phiếu. Hiện nay đã được xử lý và chắc chắn trong thời gian sớm nhất sẽ có những văn bản quyết định các vấn đề đó, chẳng hạn như đình hoãn, giãn hoặc là hỗ trợ.

Thứ hai, chứng khoán: Sẽ không xuống nữa, vì chứng khoán đã giảm 1/3 từ mức đỉnh là 1500. Hiện nay đã lên trên 1000, nên bây giờ lên được khoảng 1300, thậm chí là 1500 cũng không phải vấn đề gì khó khăn cả. 

Thứ ba, tín dụng. Nguồn tín dụng có dấu hiệu bị tắc kể từ khi các ngân hàng thương mại có dấu hiệu thắt chặt từ tháng 4/2022. Chưa ai nói đến chuyện cắt giảm cả mà chỉ có điều là có tăng lên hay không. Mặc dù mới đây có thông báo tiếp tục kiểm soát chặt chẽ nhưng sự kiểm soát này là để đẩy nguồn vốn ra thị trường. Thị trường bất động sản theo đó mà tăng thêm được luồng tiền nhất là thời điểm cuối năm, 400 tỷ ra thị trường sẽ vô cùng giá trị.

Thứ tư, đầu tư công. Quốc hội đã thông qua kế hoạch đầu tư công năm 2023 với tổng vốn trên 700.000 tỷ đồng, tương đương 25% so với kế hoạch năm 2022 và tăng khoảng 260.000 tỷ đồng so với kế hoạch năm 2021. 

Thứ năm, bốn dòng tiền trên đều đang đi lên, bên cạnh đó còn có dòng tiền từ công nghiệp và đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) cũng tiếp tục tăng, thậm chí tăng ngoạn mục. Khi thế giới đang chao đảo thì dứt khoát các doanh nghiệp nước ngoài sẽ phải tìm đến một vùng đất ổn định để đầu tư và nước ta là một trong những nước như vậy.

Ngoài ra, Đảng và Chính phủ từ Chủ tịch nước, Chủ tịch Quốc hội và Thủ tướng cũng vô cùng quan tâm đến chuyện đi vận động các Bộ, ban ngành để hỗ trợ cho thị trường. 

Thứ sáu, các nguồn vốn tái sinh. Từ năm 2019 bắt đầu bước sang cấp độ phát triển tài chính hóa thị trường, dần dần các công cụ ra đời và đi kèm theo các luồng tiền xuất hiện. Sau Timeshare, Condotel, Officetel, trái phiếu, cổ phiếu, quỹ tín thác đầu tư bất động sản REIT, quỹ tiết kiệm tương hỗ sẽ ra đời và đứng độc lập chứ không phụ thuộc vào các văn bản ở các ngành khác nữa.

Bên cạnh đó, sớm muộn gì thì tái thế chấp cũng ra đời, sẽ giải quyết được vấn đề khi hạn mức tín dụng bị hạn chế, các doanh nghiệp vẫn còn “room” tín dụng có thể bán hoặc chiết khấu cho nhau. Điều này sẽ tạo ra một luồng tiền nữa. Nếu chiết khấu 10% thì 1 đồng đưa ra thị trường sẽ tăng lên 10 lần.

Những luồng tiền vận hành vào thị trường trên cho thấy, năm 2022 những gì đang tốt vẫn sẽ tốt, những gì đã và đang xấu thì ít nhất kể từ giờ ít nhất không xấu đi, mà có thể còn tốt lên. Đây sẽ là những cơ hội rất lớn cho năm 2023.

Trong cơ hội có rủi ro, thách thức. Truyền thông phải đứng vai trò dẫn đường, giữ văn hóa ứng xử của truyền thông đối với bất động sản.

PV: Với những phân tích trên, ông có thể dự báo thời điểm thị trường bất động sản sẽ bắt đầu hồi phục không?

PGS. TS. Trần Kim Chung: Thời điểm thị trường bất động sản hồi phục đã bắt đầu ngay từ lúc Thủ tướng liên tiếp 4 công điện chỉ đạo xử lý một loạt các vấn đề nóng trên thị trường, cùng với việc nới room tín dụng 1,5 – 2%. Tức là chỉ cần có thông tin là thị trường đã phản ứng lại. 

Tuy nhiên, khi bước hẳn sang năm 2023, khi chúng ta sẽ bắt đầu vào giai đoạn thanh toán tiền, “xuống tiền”, có những năm xuống tiền ngay trong đầu năm, có những năm phải tận giáp hạt. 

Tôi cho rằng, nhiều khả năng năm 2023 thời điểm xuống tiền của các nhà đầu tư sẽ sớm hơn. Quan trọng là nó còn phụ thuộc vào các chủ thể, vào triển vọng của thị trường và cách nhìn nhận, tiếp cận của mỗi người. 

PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!