Giá bất động sản tăng vọt do thiếu cạnh tranh?

Theo báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2024 của Bộ Xây dựng, mặc dù nguồn cung nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư, đã có phần cải thiện, nhưng giá bất động sản tại một số địa phương vẫn tiếp tục tăng cục bộ, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM và các đô thị lớn.

Trong đó, giá bán căn hộ chung cư đã tăng dao động từ 35 – 40% so với quý trước, tùy vào vị trí. Trên thị trường, phân khúc căn hộ chung cư bình dân với mức giá bán dưới 25 triệu đồng/m2 gần như không có giao dịch cũng như sản phẩm để bán.

Bốn nguyên nhân chính

Cũng theo Bộ Xây dựng, có nhiều nguyên nhân dẫn đến giá bất động sản nhà ở tăng cao. Thứ nhất, giá bán bất động sản tăng một phần do chi phí liên quan đến đất đai biến động, cùng với tác động của phương pháp tính và bảng giá đất mới. Ở một số địa phương, việc đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra với mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm.

Thứ hai, giá bất động sản còn bị đẩy lên bởi hiện tượng "tạo giá ảo" và "thổi giá" của giới đầu cơ và các cá nhân môi giới bất động sản. Lợi dụng sự thiếu hiểu biết và tâm lý đám đông của người dân, họ thao túng giá để trục lợi.

Bộ Xây dựng xác định rằng nhiều cá nhân môi giới bất động sản tự do không có chứng chỉ hành nghề, thiếu chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa chuyên nghiệp và yếu kém về đạo đức kinh doanh. Điều này dẫn đến hành vi làm ăn chụp giật, thông đồng tăng giá, đẩy giá cao hơn giá trị thực tế, thao túng thị trường, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Nguyên nhân thứ ba của tình trạng tăng giá bất động sản là do nguồn cung thiếu hụt, đặc biệt ở các khu đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, khiến người có thu nhập thấp và trung bình khó tiếp cận nhà ở. Diễn biến này đến từ những khó khăn của doanh nghiệp với thủ tục pháp lý, đặc biệt là xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng và giao đất và vốn, khiếu nhiều dự án bị tạm dừng, kéo dài tiến độ xây dựng.

Mặc dù các luật như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã được ban hành và phần nào tháo gỡ các khó khăn pháp lý, nguồn cung bất động sản có cải thiện nhưng cần thêm thời gian để các quy định mới đi vào thực tế và đạt hiệu quả.

Thứ tư, biến động kinh tế, bao gồm thị trường chứng khoán, trái phiếu và vàng, đã tác động đến tâm lý người dân và nhà đầu tư, dẫn đến xu hướng chuyển dịch dòng tiền vào bất động sản như một kênh đầu tư an toàn.

Thị trường thiếu tính cạnh tranh

Dù hầu hết các ý kiến đều nhận định về việc giá bất động sản tăng chủ yếu đến từ việc mất cân đối cung cầu. Tuy nhiên, trong 9 tháng đầu năm 2024, đã hơn 19.000 căn hộ mới đã được đưa ra thị trường nhưng trái ngược với kỳ vọng của những người đang tìm mua nhà, giá bán không những không giảm mà còn ghi nhận nhiều mức kỷ lục mới.

Lý giải nghịch lý này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao của CBRE chi nhánh Hà Nội cho biết, ngoài những lý do mà Bộ đưa ra, việc giá chung cư giữ ở mức cao cũng đến từ việc phần lớn các dự án mới mở bán nằm trong các đại đô thị đã có mặt bằng giá cao.

Khi ra mắt sản phẩm mới, chủ đầu tư sẽ tính toán cẩn thận mức giá bán so với khu vực, vì vậy các tòa nhà mới rất khó có giá thấp hơn so với giai đoạn trước hoặc các dự án lân cận.  Hơn nữa, dù có giá cao nhưng các chung cư mới vẫn được hấp thụ, chủ đầu tư càng gặp khó khăn trong việc giảm giá khi tung ra dự án mới.

Đáng chú ý, các chuyên gia cho rằng, nguồn cung chỉ tăng về số lượng nhưng lại kém đa dạng do "co cụm" ở một vài dự án, chủ đầu tư. Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, từ đầu năm đến nay, nguồn cung mới trên thị trường Hà Nội chủ yếu là các phân khu tiếp theo của khu đô thị hoặc dự án có quỹ đất chuyển nhượng thứ cấp, chủ yếu tập trung ở phía Tây và phía Đông thành phố. Số lượng dự án được phê duyệt mới vẫn rất hạn chế, “đếm trên đầu ngón tay”. Ông Toản cho rằng, sự thiếu cạnh tranh trên thị trường đang khiến giá bán khó có khả năng giảm.

Ngoài ra, theo ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà ở và thị trường bất động sản cho biết, bối cảnh nhu cầu đầu tư gia tăng, khi mở bán, một số sàn giao dịch và môi giới thường "thêm giá" vào sản phẩm để giao dịch với khách hàng. Khoản chênh lệch này không cố định mà phụ thuộc vào tình hình thị trường, có thể dao động từ 5-20% giá bán.

Ông dẫn chứng một dự án thấp tầng tại Hưng Yên, trong giai đoạn thị trường sôi động, giá bán của chủ đầu tư là khoảng 7-8 tỷ đồng mỗi căn, nhưng khách hàng còn phải trả thêm khoảng 750 triệu đồng tiền chênh, tương đương 10%. Tuy nhiên, khi thị trường hạ nhiệt, khoản chênh này giảm xuống còn 250 triệu đồng.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư cũng có xu hướng đẩy giá nhà ở lên cao bằng cách "đưa ra mức giá chào bán cao", nhằm nâng cao lợi nhuận kỳ vọng vượt mức trung bình của các dự án bất động sản. Tại những khu vực có ít dự án, hoặc thậm chí chỉ một dự án mở bán, chủ đầu tư có khả năng nâng giá để thu lợi do không có cạnh tranh và không có giá tham chiếu.

Tương tự, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng nhận định, có trường hợp dự án ban đầu dự kiến là nhà ở bình dân hoặc trung cấp, nhưng sau đó đã được chủ đầu tư chuyển sang phân khúc cao hơn, thậm chí "thổi phồng" thành nhà ở cao cấp nhằm tối đa hóa lợi nhuận.