Tâm lý FOMO, đầu cơ đã khiến giá bất động sản biến động "chóng mặt"

Ngoài ra, 29% chỉ ra những thay đổi trong Luật Đất đai đã thúc đẩy giá cả tăng lên và chỉ 11% nhận định sự biến động giá đất là do tăng trưởng bền vững, không đáng lo ngại.

Đất đấu giá làm “nóng” thị trường

Một trong những điển hình của việc biến động giá đất trong thời gian gần đây là phiên đấu giá đất tại Hà Đông (Hà Nội) kéo dài 15 tiếng đến khuya đã thu hút sự quan tâm diễn ra ngày 19/10 vừa qua. Sau 14 vòng đấu, lô đất trúng giá cao nhất đạt hơn 262 triệu đồng/m2, cao hơn 8 lần so với giá khởi điểm. Lô thấp nhất cũng trúng giá hơn 140 triệu đồng/m2, gấp 6 lần giá ban đầu.

Một phiên đấu giá khác diễn ra vào ngày 10/8 tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai (Hà Nội) cũng đánh dấu "sức nóng" của thị trường. 68 thửa đất với diện tích từ 60 đến 85 m2 được đưa ra đấu giá với mức khởi điểm từ 8,6 đến 12,5 triệu đồng/m2.

Phiên đấu giá này thu hút 4.600 hồ sơ tham gia, và lô đất trúng cao nhất đạt hơn 100 triệu đồng/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, cuối cùng chỉ có 13/68 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, trong đó bao gồm cả lô 100 triệu đồng/m2, cho thấy 80% số lô đất trúng đấu giá bị bỏ cọc.

Hay như phiên đấu giá tại 19 thửa đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên được trúng đấu giá vào cuối tháng 8, mới có 8 thửa đất vẫn chưa được nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế, chiếm hơn 42% tổng số thửa đất trúng đấu giá.

Phiên đấu giá này từng gây xôn xao dư luận do kéo dài khoảng 18 giờ, trải qua 10 vòng đấu, với mức trúng cao nhất lên đến hơn 133 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần so với giá khởi điểm. Đáng chú ý, theo lãnh đạo Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện Hoài Đức cho biết, người trúng đấu giá lô đất này đã hoàn thành việc nộp đủ tiền sử dụng đất.

Báo cáo Thẩm tra tại Phiên khai mạc kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa 15, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nhận định, hiện tượng lũng đoạn, thổi giá, tạo sóng và đầu cơ đất đai đã đẩy giá đất lên cao, khiến việc giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu cơ, trong khi người dân và doanh nghiệp khó tiếp cận do giá đất vượt khả năng chi trả.

Thực tế, trên các diễn đàn thảo luận về nhà đất và khảo sát thực tế, đa số ý kiến đều cho rằng “có tiền thì nên ôm đất” hay “không gì mang lại lợi nhuận cao bằng đất”. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, nếu giữ quan điểm này sẽ rất khó để mong giá nhà, đất giảm.

Nhiều người mang tâm lý FOMO và đầu cơ, dễ bị “cá mập” giật dây và rơi vào tình trạng mua ở đỉnh giá.  Thị trường bất động sản trong tương lai chắc chắn sẽ thay đổi, người mua sẽ cân nhắc và chọn lọc sản phẩm kỹ lưỡng hơn, không phải cứ mua bất động sản là có lời như trước.

Thị trường đang dần phục hồi

Để xử lý những vấn đề tồn đọng của đất đấu giá, Bộ Xây dựng cho biết hiện đang đề xuất nghiên cứu và hoàn thiện các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế. Các đề xuất bao gồm tăng tiền đặt cọc, xác định giá khởi điểm sát với thực tế của khu vực, rút ngắn thời gian nộp tiền sau khi trúng đấu giá, và hạn chế người tham gia đấu giá với mục đích đầu cơ.

Bộ cũng đề xuất xem xét chính sách đánh thuế đối với những trường hợp sở hữu và sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại nhà đất trong thời gian ngắn để kiếm lời. Trong khi đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất giải pháp công khai người bỏ cọc để tránh trục lợi qua đấu giá đất.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn nhận định, thị trường bất động sản trong quý III/2024 đã qua giai đoạn biến động lớn và đang dần phục hồi. Trong khi quý III/2023 chỉ có 23% môi giới ghi nhận giao dịch cải thiện, thì đến quý III/2024, con số này đã tăng lên 51%, cho thấy lượng giao dịch đang ổn định hoặc có dấu hiệu tăng trở lại.

Đáng chú ý, những thay đổi pháp lý gần đây đã tạo ra ảnh hưởng tích cực cho thị trường. Ba bộ luật mới, gồm Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở, và Luật Kinh doanh Bất động sản, có hiệu lực từ tháng 8/2024, mang lại sự minh bạch hơn trong giao dịch và tăng cường kiểm soát các chủ đầu tư và môi giới. Khảo sát cho thấy 55 - 59% người mua, chủ đầu tư và môi giới đã đón nhận tích cực các chính sách mới này.

Tuy nhiên, giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao do nhiều yếu tố như chi phí giải phóng mặt bằng, tái định cư và chi phí phát sinh trong quá trình phát triển dự án. Cũng theo ông Quốc Anh, mặc dù giá mở bán trung bình các dự án mới hiện nay trên 60 triệu đồng/m2 nhưng mức hấp thụ vẫn khá tốt, và với nguồn cung khan hiếm, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn và khó giảm giá.

Theo đó, ông Quốc Anh kỳ vọng trong tương lai, nguồn cung dự án sẽ được cải thiện, kinh tế phát triển, quá trình giãn dân được thúc đẩy, hạ tầng giao thông và tiện ích tại các khu vực ngoại thành sẽ được nâng cấp, tạo điều kiện để người dân có cơ hội sở hữu nhà ở nhiều hơn.