Doanh nghiệp bất động sản vẫn hoang mang với các luật mới

Một trong những vấn đề được các doanh nghiệp chỉ ra là yêu cầu dự án phải có trong danh sách thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương. Điều này có thể gây ách tắc lớn, giống như câu chuyện "con gà quả trứng". Thay vào đó, chỉ nên đánh giá các yếu tố về chủ trương, quy hoạch, kết nối hạ tầng giao thông và điều kiện phát triển...

Nhiều quy định còn làm khó doanh nghiệp

Bên cạnh đó, theo quy định của luật kinh doanh bất động sản 2023, việc ký kết văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chỉ được thực hiện với nhà ở hình thành trong tương lai còn nhà xây sẵn thì không có quy định này. Vậy, trong trường hợp nhà xây sẵn chưa được cấp Giấy chứng nhận, có được ký kết văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán hay không? Ngoài ra, không ít doanh nghiệp cho rằng hợp đồng mẫu chưa nhất quán với phụ lục và đề nghị Bộ Xây dựng cần chuẩn hóa và thống nhất.

Liên quan đến Luật Đất đai, nhiều ý kiến băn khoăn, Khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Theo đó, việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch hoặc kinh doanh văn phòng thuộc trường hợp này.

Tuy nhiên, trong thực tế, trong một dự án khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng, có đa dạng các sản phẩm như biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà phố du lịch hoặc nhà phố thương mại được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ. Vậy, việc xây dựng nhà phố du lịch hoặc nhà phố thương mại trong khu tổ hợp này có thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hay không?

Trong dự án khu đô thị, phần nhà phố thương mại (shophouse) được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ có thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hay không?

Hay một công trình cao tầng xây dựng trên đất thương mại dịch vụ có nhiều phần diện tích sàn sử dụng cho các mục đích khác nhau, trong đó có phần thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần và phần thuộc trường hợp trả tiền hàng năm. Vậy, làm thế nào để xác định chung cho phần diện tích đất có công trình cao tầng thuộc trường hợp trả tiền một lần hay hàng năm?...

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp cũng cho biết, ở một số địa phương, các dự án đầu tư có sử dụng đất được chấp thuận với quy mô lên đến hàng nghìn hecta, tổng mức đầu tư lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng. Điều này khiến chỉ có một vài doanh nghiệp đủ năng lực tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, đặt ra câu hỏi liệu có hạn chế quyền tham gia của các doanh nghiệp nhỏ hơn thông qua "giải pháp kỹ thuật" hay không?

Bản thân doanh nghiệp cũng cần tự nỗ lực

Lý giải các vấn đề trên, ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, mọi thửa đất đều phải được sử dụng đúng mục đích và đúng quy hoạch thì mới có thể áp dụng theo luật để trả tiền thuê đất một lần hay hàng năm. Trường hợp sản phẩm chưa rõ ràng, cần có ý kiến của các Bộ liên quan.

Còn theo ông Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ Quốc gia, hiện tại một số sản phẩm chưa được xác định rõ ràng. Mỗi dự án bất động sản trên một loại đất luôn có những khu vực chung và ranh giới riêng. Do đó, có thể xác định phần nào nộp tiền một lần, phần nào nộp tiền hàng năm; còn những phần không thể phân định rõ ràng thì tùy vào quyết định của địa phương.

Liên quan đến nhiều vấn đề chấp thuận đầu tư dự án lớn, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội nhận định, các chính sách mới không phải là rào cản mà là động lực để doanh nghiệp phải nâng cao năng lực, không thể kéo dài thời gian chỉ với các dự án vài hecta.

Đồng tình, bà Phạm Thị Thịnh - Trưởng phòng Đăng ký đất đai, Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, các quy định mới đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp bất động sản, nhất là các vấn đề liên quan đến đăng ký đất và tài sản gắn liền với đất.

Bà Thịnh cho biết, theo Luật Đất đai cũ, có những dự án đầu tư không thể thỏa thuận được 100% diện tích đất của hộ gia đình để thực hiện dự án. Luật mới đã cho phép các hộ cá nhân chưa được cấp giấy chứng nhận vẫn có thể chuyển nhượng đất cho doanh nghiệp, với điều kiện đất đó đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận.

Ngoài ra, về việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận lần đầu hoặc khi có biến động đất đai, Luật Đất đai 2024 quy định thời gian xử lý hồ sơ đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất lần đầu không quá 20 ngày làm việc; thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) lần đầu không quá 3 ngày làm việc.

Trong trường hợp chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có nhu cầu thực hiện nộp cùng lúc nhiều hồ sơ đăng ký, cấp sổ đỏ thì UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định thời gian giải quyết thủ tục hành chính nhưng bảo đảm không lớn hơn thời gian giải quyết đối với từng thủ tục cho từng hồ sơ.