Nguy cơ bất động sản thương mại lâm vào cuộc khủng hoảng tiếp theo

Theo Zingnews, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản thương mại đang chứng kiến giá cổ phiếu giảm mạnh. Hiện nay, ngày càng có nhiều tòa nhà văn phòng bị bỏ trống.

Bất động sản thương mại từ Mỹ, EU tới Hong Kong đều đang là tâm điểm chú ý của giới đầu tư khi xuất hiện dự báo về một cuộc khủng hoảng tiếp theo có thể xảy ra khi thời “tiền rẻ” kết thúc.

Nguồn cơn của thách thức

Tính tới tháng 3, chỉ số bất động sản thương mại do MSCI tổng hợp tại Anh đã sụt giảm 16,1%, sau khi quốc gia này hứng chịu được một khủng hoảng trên thị trường trái phiếu và lãi suất tăng vọt. Mặt khác, các văn phòng tại Mỹ cũng đang ghi nhận tỉ lệ trống ở mức cao. Theo Bloomberg, đà sụt giảm lớn tới nỗi các chủ tòa nhà như Pimco và Brookfield đã phải bán lại một số dự án yếu kém của họ.

Dẫu vậy, trong 3 tháng đầu năm, tổng giá trị các giao dịch M&A tại Mỹ vẫn chỉ bằng 50% cùng kỳ năm trước, xuống thấp tới mức có thể so sánh với giai đoạn khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.

Trong tháng này, các trái phiếu được bảo đảm bằng bất động sản trên khắp EU có tính thanh khoản rất thấp. Các nhà đầu tư e ngại rằng chủ tòa nhà không thể có đủ vốn khi bán bất động sản. Ở một mặt khác, vào cuối năm 2026, các khoản nợ có tổng giá trị 165 tỷ USD sẽ đáo hạn trên toàn khu vực này.

Ở thời điểm này, 1,2 triệu m2 diện tích văn phòng tại Hong Kong cũng đang bị trống. Nguồn cơn của điều này đến từ việc các ngân hàng phương Tây đang dần thu hẹp sự hiện diện ở trung tâm tài chính này. Cùng với đó, các doanh nghiệp Trung Quốc cũng đang đối mặt với nhiều sức ép về giá thuê trong bối cảnh nền kinh tế quốc gia vẫn chưa thấy sự tăng trưởng rõ rệt.

Theo chia sẻ của ông Matthew Bouw, Giám đốc điều hành toàn khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC) của Cushman & Wakefield, nguyên nhân chủ yếu khiến doanh số bán bất động sản thương mại suy giảm là vị nền kinh tế bất ổn trong bối cảnh lãi suất và lạm phát tăng.

Ông nhấn mạnh rằng điều này xảy ra vì đa số nền kinh tế lớn trên thế giới đã được tận hưởng lạm phát ổn định và lãi suất thấp trong một thời gian dài. Vì tác động của cuộc khủng hoảng ngân hàng tại Mỹ đã gây nên nhiều bất an và lo ngại hơn cho các nhà đầu tư nên tình hình cũng trở nên tồi tệ.

Bloomberg cho biết những lần tăng lãi suất của các ngân hàng trung ương đã khiến lợi suất của trái phiếu chính phủ tăng lên, và giới đầu tư bất động sản thương mại càng kỳ vọng thu được nhiều lợi nhuận hơn. Điều đó có nghĩa là việc giá thuê sẽ phải tăng.

Thế nhưng, nhiều chủ tòa nhà đã lâm vào hoàn cảnh khó khăn, bó buộc với các khoản nợ lớn vì đà tăng của giá thuê không thể theo kịp với lãi suất ngân hàng.

Ngoài ra, định giá của bất động sản thương mại cũng đang sụt giảm, khiến khả năng đi vay của các doanh nghiệp sụt giảm. Các công ty phải bơm thêm vốn chủ sở hữu, vay nhiều hơn dù lãi suất tăng cao, nhằm tránh vi phạm điều khoản nợ.

Nhiều doanh nghiệp đành phải bán lại dự án với giá rẻ vì không gồng gánh được những khoản nợ. Thực trạng này không chỉ khiến giá bất động sản thương mại ngày càng giảm mà còn tạo ra một vòng lặp trên thị trường.

Thị trường chia làm 2 ngả

Thế nhưng, vị chuyên gia tại Cushman & Wakefield nhấn mạnh rằng không phải tất cả thị trường đều yếu. Ví dụ như mảng hậu cần và công nghiệp đang hoạt động tốt hơn hầu hết các loại tài sản khác, vì sự đi lên của ngành giải trí trực tuyến, ngân hàng trực tuyến, thương mại điện tử,... đang đẩy mạnh nhu cầu về trung tâm dữ liệu, nhà kho và hậu cần chặng cuối.

Một số thương hiệu trong lĩnh vực bán lẻ đã phá sản sau đại dịch, hay phải rời bỏ các trung tâm mua sắm. Thế nhưng, theo Bloomberg, thực tế này đã trở thành cơ hội cho doanh nghiệp còn tồn tại với giá thuê tăng.

Về thị trường văn phòng, các tòa nhà tại Mỹ đang loay hoay tìm khách thuê, trong khi nhiều tài sản tương tự ở những quốc gia đang phát triển như Việt Nam lại khan hiếm, cung không đáp ứng được cầu.

Thị trường văn phòng hiện đang chia làm 2 ngả, bao gồm những doanh nghiệp ngày càng phát triển và phần còn lại. Trên thị trường chỉ có số ít tòa nhà có không gian hiện đại và chứng chỉ xanh, đang được vận hành với mức giá thuê khá cao.

Nhằm giúp tòa nhà đạt các tiêu chuẩn mới, những đơn vị khác cũng đã tính đến việc bỏ ra hàng tỷ USD để nâng cấp. Thế nhưng, các nhà băng lại cảm thấy không an tâm khi khoản nợ liên tục đè nặng các doanh nghiệp.

Đó được cho là điều kiện thuận lợi đối với những nhà đầu tư đang có nguồn vốn lớn sẵn có. Họ có thể xuống tiền ở các dự án đang gặp khó khăn rồi bán ra sau đó khi lãi suất hạ nhiệt và giá bất động sản tăng trở lại. Theo ông Matthew Bow, một nguồn vốn lớn đang tìm cách triển khai vào thị trường bất động sản thương mại.

Thế nhưng, một tài sản là rất khó định giá vì không thể đoán trước chi phí vốn dài hạn. Đây là một hạng mục chịu tác động lớn bởi lạm phát và triển vọng lãi suất. Ở đa số thị trường trên toàn cầu, vị chuyên gia này nhận định rằng liệu lãi suất đạt đỉnh hay chưa hoặc sẽ duy trì mức cao đến khi nào là rất khó dự đoán.

Người đứng đầu Cushman & Wakefield APAC nhìn nhận rằng nhà đầu tư sẽ không muốn đổ tiền vào bất động sản thương mại, ngoại trừ được điều chỉnh về giá, còn đa số bên bán lại không muốn hạ giá, nhất là khi trên thị trường chưa ghi nhận giao dịch tương tự làm chuẩn. Đó là lý do mà thị trường trên toàn cầu vẫn đang gặp nhiều thách thức, rất khó để dự đoán được tốc độ hồi phục.