Vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ sai khiến doanh nghiệp bất động sản khó chồng khó

Vướng mắc pháp lý, doanh nghiệp sắp “ngừng thở”

Khác với những dự báo trước đây cho rằng thị trường bất động sản sẽ ổn định và phục hồi vào quý 2, quý 3 năm nay, báo cáo mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định các doanh nghiệp đầu tư, phát triển bất động sản đang đồng loạt lâm vào tình trạng “ngộp thở”, như “người sắp chết đuối”.

“Dù Chính phủ đã tạo ra những chiếc phao nhưng chúng vẫn chưa đến được với doanh nghiệp để họ bám vào. Nếu tình hình vẫn không được cải thiện, các doanh nghiệp chắc chắn sẽ khó tránh khỏi việc “ngừng thở”, “sặc nước””, báo cáo nêu.

Thực tế, những khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản đã được nhận diện và được các cấp chính quyền chỉ đạo tháo gỡ, chủ yếu liên quan đến tín dụng và pháp lý. Theo các doanh nghiệp, trong hàng loạt khó khăn, vướng mắc pháp lý là khó khăn lớn nhất khiến nhiều dự án phải “đắp chiếu”. Trong khi, pháp lý dự án liên quan trực tiếp đến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp, nếu pháp lý không hoàn thiện, cánh cửa vay vốn của doanh nghiệp gần như đóng lại, nguy cơ đứt gãy dòng tiền.

Vấn đề vướng mắc pháp lý cũng được Bộ Xây dựng nhận diện. Báo cáo của Bộ cho biết, các địa phương, doanh nghiệp phản ánh có nhiều dự án bất động sản phải dừng triển khai. Vướng mắc liên quan đến pháp luật có thể kể đến như quy định về phương pháp định giá đất; quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; dự án được phê duyệt quy hoạch 1/500 nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên...

TS Nguyễn Văn Đính cho biết, hiện có rất nhiều điểm nghẽn và có sự mâu thuẫn giữa các luật và để xử lý ổn thỏa không thể trong ngày một ngày hai.

Ông Đính dẫn ví dụ, nhiều dự án bị vướng trong việc việc phê duyệt giá đất để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Tỷ trọng bị nghẽn trên 50%. Thậm chí, nhiều dựa án đã xong hệ thống hạ tầng, doanh nghiệp đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và họ đã bán khi hoàn thiện xong hợp đồng nhưng người mua vẫn phải chờ để được cấp sổ đỏ, vì vướng mắc trong vấn đề phê duyệt giá đất. Tình trạng này khiến nhiều doanh nghiệp dù có vốn lớn vẫn phải nằm chờ.

“Nếu không giải quyết được các vướng mắc này thì đến cuối năm 2023, khoảng 50% doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ rơi vào tình trạng "hôn mê", không thể hồi phục được nữa”, ông Đính nêu.

Tâm lý sợ sai làm trầm trọng thêm những vướng mắc

Ngoài khó khăn về sự chồng chéo, mâu thuẫn pháp lý, tâm lý sợ sai dẫn đến không dám làm, né trách nhiệm cũng được nhiều doanh nghiệp phản ánh và cho rằng điều này càng làm trầm trọng thêm khó khăn của doanh nghiệp.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) dẫn chứng, hiện thành phố có 156 dự án bất động sản gặp vướng, tính chất phức tạp, trải qua nhiều giai đoạn. Trong đó có dự án vướng đất công, rà soát lại tiền sử dụng đất, vướng mắc điều chỉnh quy hoạch… Nguyên nhân do pháp luật chồng chéo và cán bộ thực thi không mạnh dạn triển khai dù đã có quy định của pháp luật.

Ví dụ, năm 2020 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 148 quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong đó giao Chủ tịch UBND các tỉnh, thành hướng dẫn các dự án đấu giá phần đất công xen lẫn trong các dự án của doanh nghiệp đang triển khai. Tuy nhiên, đến hiện nay, chỉ có 50% các tỉnh thành có hướng dẫn.

Chuyên gia Phạm Thanh Tuấn, Giám đốc pháp chế của Công ty cổ phần Phát triển và Kinh doanh Bất động sản WeLand cũng cho rằng ngoài tình trạng pháp luật chồng chéo, mâu thuẫn còn tồn tại tâm lý sợ sai của cán bộ.

Ông Tuấn dẫn ví dụ, Nghị định 10 đưa ra hướng xử lý việc cấp sổ cho các căn hộ lưu trú trên đất thương mại dịch vụ. Trước khi có Nghị định 10 thì với Nghị định 43 năm 2014 và Nghị định 148 năm 2020, một số địa phương vẫn cấp giấy chứng nhận công trình dịch vụ lưu trú trên đất thương mại dịch vụ, nhưng gần đây, vì tâm lý sợ sai, các cơ quan đã dừng lại. Thậm chí hiện nay, khi có văn bản hướng dẫn nhiều cơ quan thực thì vẫn lo ngại và muốn chi tiết hơn nữa.

Theo đó, ông Tuấn cho rằng bên cạnh việc khuyến khích cán bộ dám nghĩ, dàm làm thì việc hoàn thiện, khắc phục các mâu thuẫn của luật pháp cũng là giải pháp quan trọng khiến cán bộ yên tâm hơn để thực thi công vụ.

Pháp luật phải rõ ràng để cán bộ yên tâm

Bình luận về vấn đề này, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, câu chuyện chữa “bệnh sợ trách nhiệm” của cán bộ, công chức là vấn đề nan giải.

“Nếu là bệnh “liều”, không biết sợ thì vẫn có cách để chuyển sang “biết sợ”, nhưng ở chiều ngược lại thì rất khó. Điều gì đảm bảo cho cán bộ sau khi ký một quyết định thì không vướng vòng lao lý? Cho dù cán bộ cấp trên đương nhiệm cam kết, bảo đảm không xử lý họ thì liệu sự bảo đảm ấy có duy trì sau 5 năm, 10 năm... khi họ về hưu và các thế hệ cán bộ mới lên thay?”, ông Đỉnh nêu.

Theo ông Đỉnh, pháp luật mới là tối thượng, không phải câu nói miệng hay một văn bản chỉ thị “làm đi, đừng sợ”. Theo đó, phải hoàn thiện hệ thống pháp luật gấp để không có mâu thuẫn, xung đột, không có chuyện “luật này mở, luật kia đóng”, làm đúng luật này nhưng sai luật kia...

“Chỉ có như vậy, cán bộ mới dám làm, mới dám dũng cảm và sự dũng cảm khi ấy mới đáng được đề cao. Đó là sự dũng cảm của một người biết rõ điều gì là đúng và quyết định làm điều đúng, không phải sự dũng cảm thiêu thân kiểu Don Quixote: biết một việc mà chưa đúng, hoặc đúng luật này nhưng trái luật khác, mà vẫn quyết làm. Đó là liều lĩnh chứ không phải dũng cảm”, ông Đỉnh bày tỏ.

Theo chuyên gia này, đặt vấn đề chữa được bệnh “sợ trách nhiệm” của cán bộ, công chức chỉ giải quyết được phần ngọn của vấn đề và nếu (may mắn) tháo gỡ được thì cũng chỉ tháo gỡ ở một vài điểm cục bộ.

“Vấn đề hiện nay không nằm ở khâu tổ chức thi hành pháp luật (vấn đề thực hiện quyền hành pháp) mà là vấn đề trầm trọng hơn nằm ở chính các quy định pháp luật (vấn đề lập pháp). Điều này thì một số đại biểu Quốc hội cũng đã nêu trên nghị trường Quốc hội thời gian qua. Do đó, tôi cho rằng phải sửa hệ thống pháp luật trước chứ đừng yêu cầu cán bộ phải đột phá, phải sáng tạo trong bối cảnh trước mặt họ là một rừng các văn bản pháp luật rối rắm, phức tạp, ẩn chứa đầy mâu thuẫn, xung đột, chồng chéo”, ông Đỉnh nêu.

TS Cù Văn Trung, chuyên gia chính trị học, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tư vấn và đào tạo giáo dục, cho rằng ở nước ta, vấn đề đất đai, bất động sản gắn liền với đời sống thiết thực của người dân và các doanh nghiệp. Đặc biệt là các doanh nghiệp hoạt động về lĩnh vực bất động sản.

“Nỗi sợ sai của không ít cán bộ trong bộ máy các cơ quan công quyền cần có thời gian để xã hội tìm giải pháp, nhà nước tìm giải pháp. Một khi khơi thông ở tầng tư tưởng, chính sách và pháp luật thì đồng nghĩa với việc doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ được tháo gỡ”, ông Trung nói.

Theo ông Trung, vấn đề liên quan đến đất đai, đến tài sản đều có rất nhiều thủ tục và hệ thống pháp lý đi kèm. Hiện nay chỉ còn cách chia lửa, gửi gắm những kiến nghị thật cụ thể, dễ nhất trong lĩnh vực bất động sản mà trong khả năng xử lý của các cơ quan công quyền để nhanh chóng được giải quyết.

“Ví dụ, hiện nay câu chuyện tồn dư ngân sách hơn 1 triệu tỉ đồng, dùng vào việc gì thì cần linh hoạt trong phối hợp chính sách tiền tê, tài khóa, thủ tục... để tiền có thể vào đúng địa chỉ. Có một gợi ý thế này từ đại biểu Nguyễn Văn Thân đó là “doanh nghiệp không vay được quỹ bảo lãnh thì không phát huy, là lãnh phí”. Đó cũng là gợi mở cho chúng ta cách thức tiếp cận cũng như bám vào kiến nghị này đề để xuất các biện pháp cụ thể cho cộng đồng doanh nghiệp bất động sản”, ông Trung nói.