“Mùa đông ảm đạm” của thị trường bất động sản kéo dài bởi 2 khó khăn lớn nhất ập đến với doanh nghiệp bất động sản là vốn và pháp lý. Trong đó, các doanh nghiệp đánh giá khó khăn, vướng mắc từ pháp lý chiếm phần lớn. Những khó khăn này không chỉ đến từ sự bất cập của hệ thống pháp luật mà còn từ tâm lý sợ sai, thận trọng quá mức của cán bộ thực thi, dẫn đến không dám làm, không dám quyết. Do vậy, doanh nghiệp đã khó khăn lại càng khó khăn thêm.
Để nhìn nhận rõ hơn về những vướng mắc pháp lý của doanh nghiệp bất động sản hiện nay, phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, Giám đốc pháp chế Công ty cổ phần Phát triển và Kinh doanh Bất động sản WeLand xoay quanh vấn đề này.

Thưa ông, các doanh nghiệp bất động sản cho biết giai đoạn vừa qua, vướng mắc pháp lý chiếm phần lớn. Là chuyên gia hơn 20 năm trong lĩnh vực tư vấn pháp lý bất động sản, xây dựng, ông bình luận thế nào về điều này?
Chuyên gia Phạm Thanh Tuấn: Các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu gặp 2 vấn đề lớn đó là nguồn vốn và pháp lý. Trong quá trình triển khai dự án, nếu nguồn vốn được ví như mạch máu, thì các thủ tục pháp lý dự án được coi như khung xương trong cơ thể. Theo đó, nếu pháp lý dự án càng hoàn thiện thì khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp càng dễ dàng. Nếu không được tháo gỡ về mặt khó khăn pháp lý thì dòng vốn có được khơi thông thì doanh nghiệp cũng không thể tiếp cận được.
Thực tế, trong quá trình triển khai các dự án bất động sản thời gian gần đây cho thấy, nhiều thủ tục pháp lý dự án đang "tắc" từ các quy định mâu thuẫn, thiếu đồng bộ cho đến bất cập trong thực thi.
Khó khăn pháp lý đối với doanh nghiệp hiện do các quy định pháp lý đang chồng chéo, chưa thực sự tương thích với nhau và tâm lý thực thi, áp dụng các quy định pháp luật ở nhiều nơi còn cẩn trọng quá mức, sợ sai, không dám quyết. Những vướng mắc này gây sự tốn kém về chi phí thực hiện dự án của doanh nghiệp và thời gian thực hiện thủ tục hành chính đối với doanh nghiệp bị kéo dài.

Từ kinh nghiệm của mình, xin ông chia sẻ một số ví dụ về vướng mắc pháp lý mà ông cho là lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản hiện nay?
Chuyên gia Phạm Thanh Tuấn: Tôi lấy ví dụ, thông thường đối với một dự án nhà ở quy mô diện tích trung bình từ 2-5ha thì thời gian thực hiện thủ tục hành chính dao động từ 20-28 tháng kể từ khi lựa chọn nhà đầu tư đến khi xong giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, thời gian gần đây, số dự án vướng mắc về pháp lý rất nhiều, thời gian thực hiện thủ tục cho dự án đang bị kéo rất dài.
Ví dụ như vướng mắc mà nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp phải đó là quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án nhà ở. Chúng ta đã có Điều 29 Luật Đầu tư quy định về các hình thức đầu tư gồm đấu giá, đấu thầu và chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Luật Đầu tư này áp dụng thống nhất cho tất cả các doanh nghiệp và dự án, bao gồm các dự án bất động sản, dự án nhà ở.
Tuy nhiên, tại Điều 23 Luật Nhà ở lại quy định thêm điều kiện hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, trong đó yêu cầu các dự án thực hiện theo thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư gắn với chuyển mục đích sử dụng đất thì chủ đầu tư phải đáp ứng một nội dung liên quan đến quyền sử dụng đất. Cụ thể, khi chuyển nhượng mục đích sử dụng đất thì đất này phải có một phần hoặc toàn bộ đất ở.

Như vậy, Luật Đầu tư quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư, nhưng đến Luật Nhà ở lại quy định riêng đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất thì phải có một phần đất ở. Vậy đối với những dự án mà chủ đầu tư có sẵn đất, nhưng không có đất ở trong đó thì dù doanh nghiệp đáp ứng được tất cả các tiêu chí khác nhưng họ vẫn không được chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án nhà ở.
Thậm chí, trong trường hợp có đất ở thì tỷ lệ đất ở đó là bao nhiêu? Bao nhiêu mét, bao nhiêu phần trăm trong tổng diện tích đất thì luật pháp không quy định, dẫn đến các địa phương không dám áp dụng hoặc áp dụng không thống nhất. Theo tôi đây là một trong những vướng mắc khi lựa chọn nhà đầu tư dự án.
Một ví dụ khác là có sự bất cập trong lựa chọn nhà đầu tư và việc giao đất, cho thuê đất khi thực hiện hình thức đấu thầu. Khi đấu thầu thì xảy ra 2 tình huống. Đấu thầu dự án sử dụng đất thì nếu có 2 nhà đầu tư đáp ứng thì Nhà nước sẽ thực hiện đấu thầu rộng rãi dự án có sử dụng đất và lựa chọn nhà đầu tư. Nhưng nếu chỉ 1 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu năng lực, kinh nghiệm sơ bộ (theo Nghị định 25) thì sẽ phải làm thủ tục chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại Nghị định số 31/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.
Tuy nhiên, quy định pháp luật về đất đai (trước thời điểm Nghị định 10/2023/NĐ-CP được Chính phủ ban hành) lại chưa cho phép giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp được chấp thuận nhà đầu tư. Điều này dẫn đến các doanh nghiệp chấp thuận nhà đầu tư phải chờ đợi được giao đất.
Thậm chí Nghị định 10 sửa đổi vừa rồi thì cộng đồng doanh nghiệp vẫn băn khoăn là nghị định này có áp dụng đối với các dự án chấp thuận nhà đầu tư trước thời điểm Nghị định 10 có hiệu lực - ngày 20/5/2023  hay chỉ áp dụng với các dự án chấp thuận nhà đầu tư sau khi Nghị định 10 có hiệu lực? Nếu chúng ta có điều khoản chuyển tiếp thì câu chuyện sẽ đơn giản hơn, nhưng vì quy định chưa rõ nên nhiều dự án mà đang “mắc kẹt” vẫn khó xử lý đối với nội dung giao đất, cho thuê đất này.

Ngoài ra, Nghị định 10 xử lý giải quyết cho một vấn đề nổi cộm là câu chuyện cấp sổ cho các căn hộ lưu trú trên đất thương mại dịch vụ. Nhìn về mặt thực tế, Nghị định 10 đã quy định về cơ sở pháp lý và trình tự cấp sổ cho các dự án condotel. Nhưng khi làm việc với các văn phòng đăng ký đất đai ở một số địa phương thì mọi người cũng đang rất băn khoăn về phạm vi điều chỉnh. Nghị định 10 chỉ đề cập đến việc cấp sổ cho các căn hộ dịch vụ lưu trú trên đất thương mại dịch vụ. Với biệt thự biển, officetel, shop thương mại cũng xây dựng trên đất thương mại dịch vụ nhưng lại không có tính chất dịch vụ lưu trú thì Nghị định 10 cũng chưa đề cập đến vấn đề này.
Điều này dẫn đến sự bất bình đẳng, sự vênh nhau giữa một loại hình căn hộ du lịch lưu trú với các sản phẩm còn lại. Đây cũng là một vướng mắc mà thời gian tới có lẽ các địa phương cũng sẽ gửi nhiều công văn để có hướng dẫn cụ thể.
Ngoài những bất cập pháp lý, tâm lý sợ sai, không dám chịu trách nhiệm của một số cơ quan thực thi cũng là vấn đề gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản. Trước khi có Nghị định 10 thì chúng ta cũng chỉ có Nghị định 43 năm 2014 và Nghị định 148 năm 2020 nhưng một số địa phương vẫn cấp giấy chứng nhận công trình dịch vụ lưu trú trên đất thương mại dịch vụ, nhưng gần đây các cơ quan đã dừng lại vì tâm lý sợ sai. Đến nay, khi có văn bản hướng dẫn thì cơ quan thực thi thậm chí lại còn muốn chi tiết hơn nữa.

Như vậy, nhiều khi các quy định pháp lý không điều chỉnh kịp thời hoặc điều chỉnh chưa chi tiết cũng ảnh hưởng rất tiêu cực đến doanh nghiệp, thưa ông?
Chuyên gia Phạm Thanh Tuấn: Một doanh nghiệp tôi quen đang triển khai 2 dự án lớn và bán bất động sản dưới hình thức "phân lô bán nền". Doanh nghiệp chia sẻ rằng, trước đây, theo quy định tại Nghị định 11/2013/NĐ-CP thì UBND tỉnh chỉ cần xin ý kiến của Bộ Xây dựng trước khi chấp thuận cho doanh nghiệp bán hàng. Nhưng hiện tại, đang dự kiến trao cho UBND tỉnh quyền chủ động xác định khu vực và dự án được phân lô nên khi UBND tỉnh xin ý kiến Bộ Xây dựng thì nhận được trả lời phải "chờ" nghị định mới. Do vậy, doanh nghiệp khi này rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan”.
Như ông nói, dù chúng ta đang đồng thời sửa nhiều luật liên quan đến bất động sản, đấu thầu… nhưng có vẻ nhiều nội dung vẫn đang mâu thuẫn nhau? Ông có thể chia sẻ thêm một số ví dụ về sự mâu thuẫn này được không?
Chuyên gia Phạm Thanh Tuấn: Ví dụ Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư có nội dung: “Dự án đô thị, nhà ở thương mại có quy mô từ 50 ha trở lên tại khu vực nông thôn và 20 ha trở lên tại khu vực đô thị” và tại khoản 4 điểm (b) Điều 127 yêu cầu dự án có Quy hoạch chi tiết 1/500.
Tuy nhiên, quy định trên trong Dự thảo Luật đất đai đang chưa phù hợp với quy định pháp luật về đấu thầu (Điều 11, 13 của Nghị định 25/2020/NĐ-CP) về lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất.
Cụ thể, pháp luật về đấu thầu không yêu cầu dự án phải có quy hoạch chi tiết 1/500 mới đấu thầu (chỉ cần quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000 hoặc tỷ lệ 1/2.000) hoặc quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/5.000. Do đó, yêu cầu trong Dự thảo Luật yêu cầu có quy hoạch chi tiết 1/500 là không hợp lý.
Hơn nữa, dự thảo quy định mức quy mô 50ha tại khu vực nông thôn, 20ha khu vực đô thị với dự án nhà ở thương mại là không hợp lý. Các dự án quy mô nhỏ hơn diện tích trên nếu không thuộc trường hợp đấu giá, đấu thầu thì sẽ thực hiện theo cơ chế nào? Quy định trên có thể “bỏ lọt” các dự án nhà ở quy mô nhỏ. 
Mặt khác, việc quy định “cứng” các tiêu chí đấu thầu như Dự thảo Luật Đất đai vừa không linh hoạt, khó thực hiện trên thực tế (ví dụ việc tổ chức thi tuyển 1/500, yêu cầu có kế hoạch sử dụng đất….).

Theo tôi, nên sửa điều 127 Dự thảo Luật đất đai theo hướng quy định các nguyên tắc lớn để đấu thầu dự án gồm: Chỉ quy định loại dự án phải đấu thầu (dự án có sử dụng đất làm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, khu đô thị, đất thương mại dịch vụ, đất hạ tầng nghĩa trang nghĩa địa hoặc đất có mục đích kinh doanh); điều kiện đấu thầu là có quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/5000, 1/2000) hoặc quy hoạch chi tiết 1/500; thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất và thống nhất phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư (dự kiến) với người có đất bị thu hồi…
Nhiều doanh nghiệp cũng cho hay họ gặp vướng mắc trong việc tính tiền sử dụng đất. Xin ông lý giải thêm về điều này.
Chuyên gia Phạm Thanh Tuấn: Vướng mắc ở 2 góc độ là phương pháp xác định giá đất cụ thể và thời hạn tính tiền sử dụng đất.
Với phương pháp xác định giá đất thì chúng ta có 5 phương pháp, còn việc áp dụng phương pháp nào với dự án nào thì sẽ do cơ quan thẩm định giá và hội đồng thẩm định giá đất lựa chọn. Việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất khác nhau có thể dẫn đến việc xác định giá đất khác nhau. Ngay trong cùng một phương pháp xác định giá đất nếu áp dụng ở thời điểm khác nhau, các mẫu được lựa chọn khác nhau có thể cho kết quả khác nhau. Do đó, các cơ quan có thẩm quyền họ cũng tương đối ngại xác định giá đất.
Về thời hạn, trước đây chúng ta cũng chưa có quy định rõ ràng về thời hạn phải ra quyết định xác định giá đất, phải đến Nghị định 10 vừa qua thì mới quy định thời hạn 90 ngày.

Vậy theo ông gốc rễ vướng mắc pháp lý này là gì? Ngoài những chồng chéo, bất cập trong hệ thống pháp luật, dường như còn từ tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý trong một số cán bộ công chức dẫn đến đùn đẩy hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất, không dám quyết định… đã làm trầm trọng thêm khó khăn pháp lý cho doanh nghiệp?
Chuyên gia Phạm Thanh Tuấn: Theo quan điểm của tôi, vướng mắc pháp lý có nguyên nhân từ sự thiếu đồng bộ pháp lý trong hệ thống pháp luật Việt Nam và tâm lý thực thi sợ làm sai, sợ chịu trách nhiệm của cán bộ công chức. Việc hệ thống pháp luật thiếu đồng bộ là điều đã tồn tại từ lâu. Tuy nhiên, hiện nay nổi lên vấn đề liên quan đến thực thi của một số cơ quan chức năng ở địa phương, đặc biệt là tâm lý sợ sai quá mức, cái gì cũng cần phải có tiền lệ, hướng dẫn.

Tôi cũng gặp nhiều doanh nghiệp thực hiện dự án. Theo quan điểm của luật sư thì không có vướng mắc pháp lý, nhưng khi trình hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền thì chuyên viên yêu cầu chủ đầu tư phải nộp hồ sơ, tài liệu của một dự án tương tự, có kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm toán là không có sai phạm.
Điều này thể hiện tâm lý dám làm, dám chịu trách nhiệm của cán bộ công chức ở một số địa phương còn thận trọng quá mức. Vì thận trọng quá mức nên nhiều khi có những nội dụng quy định pháp luật cũng không quá mâu thuẫn, nhưng họ cố tìm một góc độ an toàn nhất cho bản thân nên họ lại nhìn ra có vướng mắc.

Để giải quyết vấn đề này cần nhìn từ nguyên nhân. Nếu nguyên nhân của khó khăn do hệ thống pháp luật còn vướng mắc, chồng chéo thì phải khắc phục vấn đề này từ trong luật. Khi luật pháp không còn mâu thuẫn, chồng chéo, rõ ràng thì cán bộ, công chức cũng có phần yên tâm hơn để thực hiện.
Còn nguyên nhân từ tâm lý sợ sai quá mức của cán bộ công chức thì cần khắc phục vấn đề này. Theo đó, cần định hướng lại các làm việc của công chức. Trách nhiệm của công chức là tận tụy với công việc, còn nếu chỉ làm việc để an toàn cho bản thân mình và đẩy hết khó khăn cho doanh nghiệp thì không ổn. Ngoài ra, cũng cần có biện pháp khuyến khích cán bộ công chức sáng tạo, dám nghĩ dám làm vì công việc chung.
Để tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho doanh nghiệp, Chính phủ, các địa phương đang tích cực vào cuộc. Mới nhất, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu hoàn thiện hành lang pháp lý để gỡ vướng thực hiện dự án bất động sản, trong đó nêu cụ thể một số dự án của một số doanh nghiệp. Ông đánh giá điều này thế nào?
Chuyên gia Phạm Thanh Tuấn: Tôi đánh giá đây là nỗ lực rất lớn của Chính phủ, thể hiện sự chia sẻ khó khăn của Chính phủ, Thủ tướng với các doanh nghiệp trong thời gian vừa qua. Dù kết quả của việc tháo gỡ khó khăn pháp lý này thì cần phải có thêm thời gian, nhưng đây cũng là tín hiệu tốt đối với các doanh nghiệp và thị trường. Điều quan trọng là cơ quan thực thi các cấp cần mạnh dạn bắt tay vào tháo gỡ, tránh tâm lý sợ sai, thận trọng quá mức như đã phân tích ở trên.
Với việc Nghị quyết 33, Nghị định 10 vừa được ban hành mới đây, theo ông, các chính sách này có ý nghĩa thế nào đối với thị trường bất động sản và các nút thắt pháp lý liệu đã được giải quyết hay chưa? Ông kỳ vọng gì vào việc sửa đổi nhiều luật liên quan đến bất động sản thời gian tới?
Chuyên gia Phạm Thanh Tuấn: Nghị định 08, Nghị định 10, Nghị quyết 33 đánh dấu sự thay đổi về chất khá lớn. Chúng ta đã có 2 nghị định để tháo gỡ khó khăn vướng mắc lớn cho thị trường bất động sản hiện nay là khó khăn về vốn và khó khăn trong thực thi pháp luật về đất đai và đầu tư. Trong thời gian tới, ngoài nghị định 10 thì Chính phủ cũng sẽ ban hành Nghị định sửa đổi nhiều nội dung trong lĩnh vực xây dựng. Đây là tín hiệu rất tốt đối với thị trường.

Tuy nhiên, để khắc phục được triệt để những vấn đề này, ngoài các chính sách trên thì điều quan trọng là cần chờ đợi những chính sách đồng bộ hơn trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…
Lần đầu tiên chúng ta sửa đổi cùng một thời điểm nhiều luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng như vậy. Điều này đảm bảo chính sách pháp luật được đồng bộ, hạn chế được mâu thuẫn, chồng chéo giữa các luật.
Ngoài ra, trong những quy định về đất đai, các doanh nghiệp cũng kỳ vọng về nhà ở xã hội, trình tự, thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội có thay đổi về chất và phương pháp tiếp cận. Đây là những thay đổi mang tính đột phá, kỳ vọng mang lại luồng sinh khí mới cho các chủ đầu tư. Tuy nhiên, hiệu quả cụ thể của các chính sách này thế nào thì chúng ta cần thêm thời gian.
Xin cảm ơn ông!