Năm 2023, "sốt đất" vẫn có thể xảy ra?

Thách thức song hành với các cơ hội 

Theo plo.vn, năm 2022, thị trường bất động sản có nhịp độ trầm lắng do những áp lực về dòng tiền, thanh khoản, chính sách. Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, những khó khăn của thị trường trong năm 2022 vẫn có thể kéo dài tới giữa năm 2023. 

Tuy nhiên, vẫn có những tín hiệu tích cực của thị trường trong năm mới. Các chuyên gia bất động sản cho rằng, những chỉ đạo từ Chính phủ trong thời gian qua là những tín hiệu tích cực và là cơ hội để các dự án bất động sản giải quyết được vấn đề về dòng vốn và những vấn đề pháp lý. Đây là cơ sở để thị trường bất động sản năm 2023 có cơ hội phục hồi, chuyển biến, thậm chí là có thể đảo chiều từ trầm lắng sang khởi sắc. 

Đặc biệt về mặt chính sách, trong năm 2023, ba chính sách lớn của Đảng và Nhà nước sẽ dần đi vào cuộc sống. Một là Nghị quyết 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Hai là Nghị định 44/2022/NĐ-CP của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Ba là Nghị định 65/2022/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Những chính sách này như những tia hy vọng cuối đường hầm tăm tối giúp neo giữ niềm tin của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, góp phần định hướng cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Phó Chủ tịch thường trực VNREA dự đoán, trong thời gian tới các đòn bẩy về tài chính sẽ dần được cải thiện, room tín dụng được nới thêm, cùng với đó là những cơ chế chính sách về trái phiếu doanh nghiệp được tháo gỡ. “Như vậy, thị trường bất động sản sẽ được khơi thông nguồn vốn, doanh nghiệp và nhà đầu tư tiếp tục với các dự án dang dở cũng như đầu tư thêm nhiều sản phẩm”, ông Hà nói.

Bên cạnh đó, tốc độ đô thị hóa tăng từ 35% vào năm 2019 lên 37% vào năm 2021 và mục tiêu đạt 45% vào năm 2025, góp phần gia tăng nhu cầu nhà ở, cùng với đó là nhu cầu về các hoạt động dịch vụ nghỉ dưỡng, văn phòng phát triển theo. Do đó, ông Hà có hy vọng rất lớn thị trường bất động sản năm 2023 sẽ mang gam màu tươi sáng và dần lấy lại được đà tăng trưởng. 

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cũng đưa ra những nhận định cho thị trường bất động sản năm 2023. Ông cho rằng những chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng về các cơ chế chính sách, giải pháp, biện pháp hỗ trợ lĩnh vực này, các bộ ngành và doanh nghiệp cần nhanh chóng giải quyết các vấn đề còn tồn động trong năm 2023, giúp thị trường có thể phục hồi trong quý III.

“Sốt đất” chỉ diễn ra trong thời gian ngắn

Liên quan đến vấn đề “sốt đất” có xảy ra trong năm 2023 hay không,  chuyên gia bất động sản Đồ Hoàng Dương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư BĐS Gia Gia Phú nhận định, thời điểm nửa cuối năm khi các dòng vốn đầu tư công được giải ngân mạnh mẽ, hạ tầng được hoàn thiện ở một số địa phương sẽ tạo điều kiện cho giá đất ở đó có thể tăng mạnh. Cơn “sốt đất” nhỏ lẻ, cục bộ diễn ra trong thời gian ngắn sẽ xuất hiện. Tuy nhiên, sau đó giá đất sẽ không tăng, thị trường đi ngang trong vài năm tiếp theo. 

Còn theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch VNREA giá của bất động sản có thể bị tác động bởi một số yếu tố. Nổi bật là nền kinh tế toàn cầu vẫn chịu ảnh hưởng bởi những bất ổn chính trị, lạm phát toàn cầu tăng cao và khó đoán định tại Việt Nam, nguồn nguyên vật liệu, chi phí xây dựng cũng tiếp tục leo thang. 

Bên cạnh đó, thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép của các dự án bất động sản bị kéo dài khiến ngân sách dự án bị đội lên. Điều này khiến giá bán của các dự án đưa ra thị trường sẽ cao hơn so với các dự án trong cùng phân khúc đã mở bán trước đó. Như vậy, nguồn cung bất động sản tắc nghẽn, trong khi dòng vốn tín dụng thì chưa được khơi thông dẫn đến hệ quả giá bán sơ cấp sẽ còn tăng, vượt khỏi khả năng mua của đại đa số người mua có nhu cầu thực. 

Số liệu thống kê của VNREA cho thấy, giá bán bất động sản tại một số khu vực và phân khúc nhất định hiện đang cao gấp 20 - 25 lần khả năng chi trả của người dân và con số này được dự đoán vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới. 

Phân khúc nhà ở giá rẻ luôn có nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung thiếu và yếu nên giá cả tăng mạnh, mức giá hiện nay so với năm 2021 đã tăng khoảng 30%, so với năm 2019 đã tăng 50%. Thậm chí, phân khúc căn hộ có mức giá 25 triệu đồng/m2 đã “tuyệt chủng” tại các đô thị lớn. Nhà ở riêng lẻ trong dự án cũng ghi nhận mức giá tăng trung bình 15 - 20%. Giá đất nền so với thời điểm cuối năm 2021 cũng đã tăng 20 - 30%. 

Có thể thấy, thị trường  gặp nhiều khó khăn nhưng giá bất động sản sẽ không thể giảm đồng loạt như thời điểm năm 2011 - 2013. 

Phó Chủ tịch VNREA nhận định, trong năm 2023, thị trường bất động sản sẽ xuất hiện “sốt đất” cục bộ tại một số địa phương khi có quy hoạch và đầu tư hạ tầng mới. Tuy nhiên, giá bất động sản sẽ tăng không phải do sốt ảo hay tâm lý đầu tư theo số đông như giai đoạn đầu năm 2022 mà tăng giá trị thật do hạ tầng phát triển và chất lượng dự án tốt. 

Nhìn chung giá bất động sản năm 2023 sẽ khó giảm mà sẽ đi ngang, duy trì mức giá như hiện tại, đến một thời gian nhất định, khi nguồn cung được khơi thông, các rào cản về chính sách, dòng vốn được tháo gỡ thì giá bất động sản mới có thể giảm sức nóng. 

“Nghiên cứu về khẩu vị của các nhà đầu tư hiện nay, chúng ta có thể nhận thấy rõ một sự dịch chuyển quan trọng, đó là nhà đầu tư không còn mặn mà với những dự án nhỏ lẻ. Thay vào đó, họ hướng tới những đô thị được đầu tư và phát triển đồng bộ”, ông Hà nói.

Đánh giá từng phân khúc bất động sản 

Dự báo về thị trường bất động sản trong năm 2023, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng bất động sản nhà ở vẫn là nhu cầu thiết yếu của đại đa số người dân. Người mua nhà với nhu cầu ở thực vẫn luôn hiện hữu và thường trực, tuy nhiên có sản phẩm phù hợp hay không mới là vấn đề. Các doanh nghiệp phát triển dòng sản phẩm nhà ở cần tính toán kỹ hơn tới nhu cầu tương lai của người mua. Đặc biệt, tại các đại đô thị nhà ở có nhiều tiện ích, dịch vụ luôn là sự lựa chọn hàng đầu của người mua nhà. 

Thị trường cũng cần nhiều hơn những dự án thuộc phân khúc trung cấp, bình dân triển khai ra thị trường, giúp hạ nhiệt giá nhà, trên cơ sở đó người có nhu cầu mua ở thực sẽ tiếp cận được nguồn cung phù hợp hơn. Trong thời gian qua, đã có những tín hiệu tích cực khi xuất hiện nhiều hơn các doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. 

Đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, các đô thị du lịch all - in - one sẽ trở thành xu hướng đầu tư mới. Đặc biệt sau đại dịch Covid -19 nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng hoặc du lịch kết hợp với hội nghị - hội thảo, du lịch kết hợp chăm sóc sức khỏe, vui chơi ngày càng lớn, cùng với đó là tiêu chuẩn chất lượng cũng ngày càng cao. Tại các đại đô thị này sẽ có sức hút nhờ khả năng khai thác cho thuê, kinh doanh và mang lại nguồn lợi lớn cho chủ sở hữu. 

Bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là điểm sáng của thị trường trong năm 2023 và các năm tiếp theo. Việc đón đầu dòng dịch chuyển của làn sóng đầu tư, cộng hưởng với hàng loạt lợi thế như chính sách ưu đãi của địa phương, quỹ đất dồi dào, nhân công giá rẻ nhưng có tay nghề cao là những điều kiện để phân khúc bất động sản công nghiệp bùng nổ. 

Bên cạnh đó, các loại hình dịch vụ phục vụ công nghiệp như nhà ở cho công nhân, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi cộng đồng ngày càng được quan tâm và cải thiện nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống của người lao động. Điều này sẽ góp phần phát triển phân khúc bất động sản công nghiệp trong thời gian tới.