Đề xuất giãn nợ, giữ nguyên nhóm nợ là đi ngược lại quy luật thị trường

Tín dụng là “bầu sữa”

Bắt đầu từ giữa năm 2022, thị trường bất động sản gặp khó khăn và gần như không tiếp cận được nguồn vốn. Các kênh vốn chính như tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, vốn từ khách hàng... đều gần như nghẽn lại. Nhiều doanh nghiệp lớn gặp khó khăn về dòng tiền và đứng trước nguy cơ phá sản.

Trong nhiều hội nghị tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản gần đây, các vấn đề chủ yếu doanh nghiệp mong chờ là tháo gỡ về pháp lý, cơ chế, tín dụng… để doanh nghiệp vượt qua khó khăn như được giãn nợ, hoãn nợ, giữ nguyên nhóm nợ.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng tín dụng vẫn là “nguồn sữa” chính cho doanh nghiệp, do vậy chính sách cần có “dự lệnh” trước ra “động lệnh” để tránh đột ngột; đồng thời không nên cào bằng hệ số rủi ro khi đánh giá các khoản vay bất động sản là 200%, mà nên tùy theo từng dự án, từng chủ đầu tư.

Về tín dụng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM liên tục đề nghị cho doanh nghiệp cơ cấu thời gian trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ. Cụ thể, đề nghị được gia hạn 12-24 tháng đối với các khoản vay sắp đáo hạn. Mục đích là tránh bị chuyển qua nhóm nợ xấu nhóm 4, không tiếp cận được khoản vay mới.

“Với nhóm nợ xấu nhóm 2, 3 thì nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận được với khoản vay mới. Mà muốn doanh nghiệp tiếp cận được khoản vay mới thì không chuyển nợ sang tnhóm nợ xấu hơn”, ông Châu nêu.

Ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Novaland kiến nghị NHNN tiếp tục hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước có thể ban hành một quy định cho phép các ngân hàng giãn, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ cho các dự án bất động sản từ 2 - 3 năm. Điều này có thể giúp các doanh nghiệp bất động sản có thời gian chờ thị trường hồi phục, hoàn thiện pháp lý ở các dự án.

“Việc trợ giúp kịp thời rất quan trọng nhằm phòng tránh 10 - 20% dư nợ của nền kinh tế bị chuyển sang nợ xấu”, ông Nhơn nói.

Về vấn đề này, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết sẽ chỉ đạo các tổ chức tín dụng làm việc với các doanh nghiệp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, ngành ngân hàng cần rà soát, phân loại các dự án đầu cơ hay gắn với sản xuất, kinh doanh… để có giải pháp tháo gỡ riêng.

“Có khóc cũng không ai cho bú được”

Tuy nhiên, ở góc độ chuyên gia, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng, khó khăn của thị trường bất động sản không phải do ngân hàng không cho vay vốn, mà do thị trường bất động sản đang mất cân đối nghiêm trọng, dòng tiền không vào được thị trường mà nằm im trong dân, trong ngân hàng. Trong khi đó, vốn tự có của doanh nghiệp thấp, nguồn vốn hóa trên thị trường chứng khoán cũng sụt giảm và đặc biệt là sự sụt giảm mạnh từ kênh trái phiếu doanh nghiệp đã khiến vấn đề vốn đối với doanh nghiệp bất động sản trở nên bức thiết.

Theo ông Thịnh, thực tế, vốn tín dụng ngân hàng vào bất động sản không hề thấp, thậm chí tăng cao hơn so với mọi năm. Năm 2022, tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đang chiếm tỷ lệ khá cao trong tổng tín dụng của toàn nền kinh tế quốc dân. Mọi năm, tín dụng bất động sản thường khoảng 20% và năm 2022 tăng lên 21,2%. Cùng với đó, tốc độ tăng trưởng tín dụng của lĩnh vực bất động sản đang cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng bình quân của toàn nền kinh tế (13,5% - 13,7%).

Ông Thịnh cũng cho rằng, riêng dư nợ cho vay với bất động sản kinh doanh năm 2022 lên tới 825.000 tỉ đồng, trái phiếu riêng lẻ của doanh nghiệp bất động sản khoảng 419.000 tỉ đồng. Như vậy, riêng hai kênh tín dụng và trái phiếu, các doanh nghiệp bất động sản đang vay tới 1,24 triệu tỉ đồng.

Chuyên gia này phân tích, việc các doanh nghiệp bất động sản đề xuất giãn nợ, giữ nguyên nhóm nợ là có thể hiểu được vì họ lâm vào tình cảnh khó khăn, nhưng đề xuất này đi ngược lại quy luật thị trường.

Theo ông Thịnh, doanh nghiệp của ngân hàng và khi vay đã biết thời hạn trả nợ và doanh nghiệp phải có kế hoạch kinh doanh, kế hoạch trả nợ trước khi vay vốn. Hiện nay doanh nghiệp không trả được nợ và muốn xin giãn nợ, giữ nguyên nhóm nợ thì không hợp lý.

“Ngân hàng cũng là doanh nghiệp, họ cũng phải đảm bảo sự an toàn của mình và an toàn chung của hệ thống ngân hàng. Nếu giãn nợ hoặc không chuyển nhóm nợ để doanh nghiệp được tiếp tục vay thêm vốn thì những rủi ro tăng thêm về sau ai sẽ phải chịu trách nhiệm? Doanh nghiệp cũng nên đặt mình vào vị trí của ngân hàng, nếu doanh nghiệp cho doanh nghiệp khác vay nợ mà mãi không đòi được thì doanh nghiệp có tiếp tục cho vay hay cho nợ thêm không? Chắc chắn là không”, ông Thịnh nói.

Ôn Thịnh cũng nhấn mạnh: “Hiện nay giá bất động sản quá cao, lệch pha phân khúc trầm trọng. Phân khúc cao cấp dư thừa, trong khi nhà ở vừa túi tiền thì không có. Thậm chí doanh nghiệp dùng đòn bẩy quá lớn, tỷ lệ vay nợ trên vốn chủ sở hữu quá cao, lại có doanh nghiệp triển khai quá nhiều dự án một lúc thì rủi ro đổ vỡ là đương nhiên”.

TS Nguyễn Hữu Huân – Trưởng bộ môn Tài chính Trường Đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng, không nên thực hiện cơ chế này đại trà và không cần thiết ban hành quy định riêng về cơ cấu, giãn nợ cho doanh nghiệp bất động sản. Xử lý vấn đề này sẽ tuỳ khả năng tài chính của mỗi ngân hàng và tùy tình hình, mức độ ảnh hưởng đến thị trường của từng doanh nghiệp.

Doanh nghiệp nên hạ giá sản phẩm mạnh hơn nữa

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, hiện nay doanh nghiệp cần phải tự cứu mình, trong đó giải pháp thiết thực nhất là giảm giá sản phẩm một cách thực chất. Việc giảm giá không thực chất, hoặc chỉ giảm nhẹ thì vẫn không thể tiêu thụ được.

Ngoài ra, theo ông Thịnh, các doanh nghiệp cũng không thể tiếp tục triển khai các dự án quá nhiều. Những dự án sắp hoàn thành và khả thi thì tiếp tục tập trung hoàn thiện, còn nhiều dự án khác thì có thể bán bớt.

“Ngân hàng Nhà nước không siết tín dụng, mà chỉ hạn chế tín dụng vào phân khúc rủi ro. Những dự án tốt, khả thi hoặc dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp thì ngân hàng vẫn cho vay”, ông Thịnh nói.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, việc thị trường trái phiếu doanh nghiệp gần như đóng băng đã khiến doanh nghiệp bất động sản rơi vào khó khăn. Nghị định 65 đã siết chặt cả điều kiện phát hành của doanh nghiệp lẫn điều kiện mua trái phiếu của nhà đầu tư, dẫn đến doanh nghiệp không thể phát hành trái phiếu mới để đáo hạn trái phiếu cũ, ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư. Do đó, việc sửa đổi Nghị định 65 là giải pháp tốt cho thị trường trái phiếu và doanh nghiệp bất động sản.

Chuyên gia Đinh Trọng Thịnh kiến nghị, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cần có những giải pháp giảm lãi suất để hỗ trợ các doanh nghiệp trong nền kinh tế nói chung, bởi vì với lãi suất cao như hiện nay, không riêng doanh nghiệp bất động sản mà doanh nghiệp các ngành khác cũng gặp rất nhiều khó khăn.