Ông Nguyễn Văn Đính: Hiện nay, thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được với nguồn vốn tín dụng

Doanh nghiệp bất động sản mong muốn được tái cơ cấu nợ vay tín dụng

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) - ông Lê Hoàng Châu cho biết, theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, số doanh nghiệp bất động sản giải thể trong năm 2022 là gần 1.200 doanh nghiệp tăng 38,7% so với năm 2021. Năm 2022 được xem là năm khó khăn khắc nghiệt nhất với tất cả doanh nghiệp bất động sản, mà kinh doanh bất động sản là một trong 21 ngành kinh tế cấp 1 quan trọng nhất của nền kinh tế cả nước, cho nên thị trường bất động sản gặp khó khăn khi tác động bất lợi dây chuyền lan sang nhiều ngành kinh tế cũng như vấn đề đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho người yếu thế trong xã hội. 

Có nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải quyết liệt trong việc tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư và thay đổi phương án kinh doanh, thu hẹp quy mô sản xuất,... tuy nhiên vẫn không tìm được nhà đầu tư, phải tiến hành cắt giảm nhân lực và thậm chí còn có đơn vụ giảm đến 50% số lượng lao động, giảm lương từ 30 - 50% và nhiều người dân vẫn có nhu cầu nhưng cũng khó có thể tạo lập được nhà ở. 

Có nhiều doanh nghiệp bất động sản bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể sẽ dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”. 

Dự báo, năm 2023 chính là năm quyết định sống còn đối với các doanh nghiệp bất động sản nếu không hỗ trợ giải quyết nút thắt về dòng tiền để có thể đảm bảo tính thanh khoản. Trước hết là nhu cầu và nguyện vọng của tất cả những doanh nghiệp bất động sản mong muốn được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng để có thể vượt qua được giai đoạn cực kỳ khó khăn như hiện nay. 

Điểm khó khăn của doanh nghiệp và khách hàng là lãi suất cao

Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Sun Group - ông Đặng Minh Trường cho hay, hiện nay thị trường bất động sản nói chung, bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng đang gặp khó khăn có liên quan đến vấn đề lãi suất tín dụng. Vấn đề này, chúng tôi cũng kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước có sự tháo gỡ kịp thời, đột phá trong năm 2023. Ngân hàng Nhà nước có tháo gỡ kịp thời và đột phá trong năm 2023. Đây cũng chính là mong đợi của rất nhiều doanh nghiệp và người dân, của 50 ngành nghề khác có liên quan đến bất động sản. 

Có thể thấy, dư địa phát triển của nước ta hiện rất lớn. Lĩnh vực này cũng được xác định là ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước. Ông Đặng Minh Trường nhấn mạnh: “Chính vì thế, chúng tôi mong có cơ chế, chính sách riêng cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng để có thể thúc đẩy phát triển du lịch. Đầu tiên chính là tháo gỡ về lãi suất. Hiện nay, bởi bất động sản nghỉ dưỡng bị nằm trong lĩnh vực hạn chế cho vay nên cả chủ đầu tư và khách hàng rất khó có thể tiếp cận nguồn vốn tín dụng và phải vay lãi suất cao. Chủ đầu tư phải vay với mức lãi suất lên đến 14%/năm thì kinh doanh không có hiệu quả. Trong khi đó thì với dự án bất động sản nghỉ dưỡng, không chỉ có xây dựng nhà mà còn phải tạo dựng cơ sở hạ tầng đi kèm và phải có những công trình điểm nhấn, có nhà hát và có khu vui chơi giải trí,... Những công trình đó nằm đấy và không bán được, tuy nhiên nếu không có thì không thu hút được khách quốc tế. 

Đầu tư kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng là đầu tư tiền chẵn và thu về tiền lẻ. Ông Đặng Minh Trường nói thêm: “Do đó, chúng tôi đề nghị bất động sản du lịch được nằm trong lĩnh vực ưu tiên chứ không phải là lĩnh vực bị hạn chế cho vay. Cần có giải pháp tháo gỡ chính sách liên quan đến lãi suất và có cơ chế chính sách phát triển riêng cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng để khuyến khích phát triển du lịch, thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương”. 

Bên cạnh đó, với các doanh nghiệp xây dựng, lãi suất cao cũng làm chậm tiến độ xây dựng đã dẫn đến chậm đưa sản phẩm vào khai thác. 

Có một vấn đề nữa có liên quan đến việc huy động vốn chính là sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp, mong rằng cơ quan soạn thảo xem xét để có thể đưa ra cơ chế phát hành linh hoạt, mở rộng điều kiện cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp. 

Có liên quan đến vướng mắc pháp lý, hiện nay lĩnh vực bất động sản xây dựng đang phải chịu sự điều chỉnh của 100 nghị định, thông tư khác nhau nên đã dẫn đến nhiều chồng chéo, mâu thuẫn trong thực hiện. Dù cho các bộ, ngành, Chính phủ thường xuyên cập nhật và chỉnh sửa nhưng vẫn chưa thể theo kịp với thực tế. 

Chính vì thế nên rà soát lại chính sách, thủ tục để có thể loại bỏ những mâu thuẫn, chồng chéo, tạo cơ chế thông thoáng giúp cho các doanh nghiệp bất động sản cũng như khách hàng có thể có được kênh đầu tư và kinh doanh hiệu quả, tạo nguồn lực cho xã hội. 

Thị trường BĐS khó tiếp cận vốn tín dụng

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản (VARS) - ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh: “Ngân hàng Nhà nước nhiều lần khẳng định không có chủ trương siết tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được với nguồn vốn tín dụng”. 

Những dự án đang triển khai buộc phải dừng - giãn - hoãn bởi vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu và trả lương cho công nhân. Tình trạng chậm thanh toán của các chủ đầu tư cũng chính là nguyên nhân khiến cho hàng loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nhà máy và công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động, hàng triệu lao động thất nghiệp và làm gia tăng bất ổn xã hội. 

Hơn thế, người vay mua nhà bao gồm cả dự án nhà ở với mức giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng đã khiến cho sức mua giảm sút, vậy nên doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền và bị thiếu thanh khoản một cách nghiêm trọng. Và việc tắc nghẽn dòng vốn tín dụng ảnh hưởng đến nhiều nhóm đối tượng khác nhau. 

Đầu tiên là người dân có nhu cầu mua bất động sản. Giấc mơ an cư đang ngày càng xa vời bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng đang ngày càng ngặt nghẽo hơn, điều kiện giải ngân khó khăn ngay cả với dự án nhà ở với mức giá phù hợp. Nếu như không tiếp cận được với các dòng tín dụng cho vay mua nha thì đầu ra thị trường sẽ ngày càng đi xuống.

Thứ hai đó là các đơn vị dịch vụ môi giới, hàng loạt doanh nghiệp sẽ phải đóng cửa và tạm ngưng hoạt động. Những công ty còn hoạt động ở trong lĩnh vực này sẽ phải thu hẹp quy mô đầu tư kinh doanh cũng như cắt giảm bộ máy nhân sự kiến cho hàng triệu lao động bị thất nghiệp. 

Thứ ba đó là thuế bất động sản. Đánh giá của Tổng cục Thuế cho thấy, số thu thuế, phí từ bất động sản đang có dấu hiệu chững lại, sụt giảm qua những tháng gần đây. Không những thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản giảm tốc mà thu lệ phí trước bạ từ nhà đất cũng đang sụt giảm mạnh. 

Và việc thực thi chính sách tiền tệ để kiểm soát lạm phát cũng như ổn định kinh tế vĩ mô trong giai đoạn lạm phát cao, kinh tế trên thế giới có nhiều bất ổn là hoàn toàn cần thiết. Mặc dù vậy thì nếu việc kìm nén hoạt động sản xuất, phát triển quá lâu cũng sẽ khiến cho sức khỏe thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp trở nên suy yếu, không thể nào vực dậy nổi. Và doanh nghiệp, người lao động sẽ lâm vào cảnh lầm than. 

Để cho thị trường bất động sản không đổ vỡ, Ngân hàng Nhà nước nên nhanh chóng mở room tín dụng, bơm vốn cho nền kinh tế. Trong đó có hoạt động phát triển cũng như kinh doanh bất động sản để cho các dự án được triển khai một cách liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Mặc dù vậy, cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường và phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp từ đó đưa ra mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn so với những hộ gia đình có nhu cầu thực. 

Còn đối với các doanh nghiệp bất động sản khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn như thời dịch bệnh COVID-19 bùng phát. Trong trường hợp các doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn bị nhảy sang nhóm nợ xấu hơn thì khôi phục lại và để cho doanh nghiệp có thể tiếp cận được với các khoản vay tín dụng mới, vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn hiện nay. Song song với đó, không nên áp dụng mức lãi suất mới cho các khoản vay cũ, thậm chí hỗ trợ không tính lãi và hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội dành cho công nhân và người có thu nhập thấp. 

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cũng cần phải xem xét cấp vốn để có thể phát triển các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đáp ứng quyết định số 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030” đồng thời phát triển du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực để thúc đẩy sự phát triển của ngành cũng như lĩnh vực khác, góp phần quan trọng hình thành nên cơ cấu kinh tế hiện đại.