Chuyên gia pháp lý bàn về dự thảo quy định giao dịch nhà đất đều phải lên sàn

Cân nhắc có xây dựng thành các quy định pháp luật

Luật sư Quách Thành Lực (Giám đốc Công ty luật Pháp Trị) chia sẻ: Mọi giao dịch đều phải qua sàn giao dịch bất động sản đã được được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Sau đó, yêu cầu này bị bãi bỏ khi sửa đổi luật năm 2014 bởi nguyên nhân sàn không phát huy được vai trò của mình, trở thành tác nhân gây loạn thị trường, sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch.

Thực tế lịch sử đã minh chứng rằng giao dịch nhà đất phải qua sàn không đạt được mục đích minh bạch, kiềm chế giá nhà, lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Nhìn về quá khứ sẽ hiểu được tác động trong tương lai của đề xuất mọi giao dịch đều phải qua sàn bất động sản. Đây là một đề xuất không tham khảo lịch sử hình thành và chết yểu của quy định về sàn giao dịch bất động sản.

Không có một luận điểm chắc chắn, căn cứ rõ ràng nào khẳng định khi bổ sung thêm một chủ thể là tư nhân vào quan hệ giao dịch bất động sản lại góp phần cho giao dịch đó trở lên minh bạch, công khai, kìm chế, bình ổn thị trường bất động sản.

“Quy định này xuất phát từ mục tiêu để đảm bảo tính công khai, minh bạch thì nghị quyết 18 năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã định hướng bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch.Tuy nhiên định hướng là một việc còn khi triển khai trên thực tế thì phải cân nhắc có áp dụng, xây dựng thành các quy định pháp luật”, luật sư Lực nói.

Theo Giám đốc Công ty luật Pháp Trị, giải pháp kiểm soát được giá nhà đất cũng như ngăn chặn “sốt ảo” phải xuất phát từ các chính sách vĩ mô từ tín dụng ngân hàng như hạn chế cho vay bất động sản, không phê duyệt tràn lan các dự án nhà ở, dự án bất động sản mà không tính toán được nhu cầu mua để ở của người tiêu dùng, không đảm bảo sự cân bằng của dự án nhà ở với sự phát triển của các dự án sản xuất kinh doanh.

Để hạn chế được tình trạng mua bán nhà hai giá, kê khai giá không trung thực thì cơ quan thuế phối hợp, đề xuất với Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao để ban hành một Án lệ với nội dung: Hợp đồng mua bán Nhà, đất giả tạo và Hợp đồng bị che dấu đều vô hiệu toàn bộ. Các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Các khoản nghĩa vụ thuế trốn tránh, thu lợi trái pháp luật bị tịch thu sung Ngân sách.

Án lệ rõ ràng, ngắn gọn như trên sẽ khiến cho Hai bên tham gia giao dịch tự thấy việc tuân thủ pháp luật có lợi hơn hẳn việc trốn tránh. Khi đã có cân nhắc này hai bên sẽ tự lựa chọn việc khai giá đúng.

"Nỗi sợ Bên bán lật kèo khi giá đất tăng cao sẽ mang lại hiệu quả tuân thủ pháp luật hơn nỗi sợ bị cơ quan chức năng xem xét xử lý. Xét ra các bên tự tuân thủ, tự phòng tránh vi phạm hiệu quả gấp bội so với việc cơ quan chức năng đi tìm kiếm và xử lý.

Quản lý quan hệ xã hội bằng khung pháp lý, bằng cách tạo ra hành lang hiệu quả hơn hẳn cách thả ga ra và đuổi như hiện nay đang áp dụng", vị chuyên gia nhấn mạnh.

Cần đồng bộ quy định giao dịch bất động sản thông qua ngân hàng

Cùng bàn về dự thảo quy định giao dịch nhà đất đều phải lên sàn, luật sư Lê Hoàng Phúc An - Hệ thống dịch vụ pháp lý Luật sư X cho rằng không phải khách hàng nào cũng có đủ sáng suốt đánh giá dự án, kiểm tra quy hoạch, rà soát pháp lý để chọn được dự án chuẩn chỉnh.

Đó là lý do giao dịch bất động sản cần qua sàn, sàn giao dịch sẽ thay khách hàng kiểm tra, rà soát dự án một cách chuyên nghiệp, chính xác. Từ những ghi nhận về pháp lý, khách hàng sẽ được bảo vệ quyền lợi khi tranh chấp xảy ra. Ngoài ra, quy định này còn giúp quy trình mua bán bất động sản minh bạch thông tin, chuyên nghiệp, tuân thủ quy định pháp luật và tránh thất thu thuế, triệt hạ hệ thống “cò” đa cấp. Các dự bất động sản hình thành trong tương lai, khi qua sàn giao dịch, buộc phải được thẩm định, thẩm tra, tuân thủ các quy định của pháp luật mới được niêm yết công bố và giao dịch. Điều này giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo bán bất động sản ma, bất động sản ảo.

Tuy nhiên, để quy định được áp dụng thống nhất, không gây trở ngại cho người dân, cần tính toán cẩn thận và có khoảng thời gian chuyển tiếp để xã hội kịp thích ứng và các khâu được phối hợp phát huy ưu điểm.

Theo luật sư Phúc An, bất động sản là loại hàng hóa có quá trình hình thành rất phức tạp và trong thời gian kéo dài, chỉ người bán mới nắm được những thông tin về chất lượng xây dựng, tình trạng pháp lý hay quá trình đầu tư có đảm bảo không. Thị trường có tính chất bất đối xứng thông tin giữa người bán và người mua rất cao. Thị trường được tổ chức tốt cần phải đảm bảo quyền lợi và sự an toàn cho cả bên bán và bên mua. Quy định mới yêu cầu các sàn giao dịch phải là người đứng ra bảo vệ lợi ích cho khách hàng và kiểm soát, minh bạch thông tin, đồng thời cung cấp thông tin cho Nhà nước.

Đồng thời, các giao dịch qua sàn cũng chống được việc “rửa tiền” và tránh hiện tượng trốn thuế. Chủ đầu tư hết cơ hội để vừa chủ động lừa khách hàng, vừa trốn thuế, vừa giúp các đối tượng rửa tiền, giấu thông tin nên theo ý kiến của tôi Chính sách này sẽ có hiệu quả, giúp cho thị trường bất động sản minh bạch hơn nữa, giúp cho các khách hàng thêm yên tâm về các loại hình giao dịch mua bán bất động sản nhất là loại bất động sản hình thành trong tương lai. Việc ngăn chặn các cá nhân lợi dụng kẽ hở để khai khống giá giao dịch, tạo tính minh bạch cho thị trường bên cạnh quy định giao dịch nhà đất phải lên sàn còn cần các giải pháp khác như: giao dịch bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng, Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai, xây dựng các quy định pháp luật xử phạt, ngăn chặn hành vi này…

Chia sẻ về giải pháp kiểm soát được giá nhà đất cũng như ngăn chặn “sốt ảo”, nữ luật sư cho biết: Nguyên nhân tình trạng đầu cơ, thổi giá, “sốt ảo” những năm gần đây chủ yếu do hoạt động mua đi bán lại là chính, không phải từ nhu cầu thực sự của người dân. Giải pháp kiểm soát tình trạng này chính là minh bạch hóa thông tin thị trường nhà đất, hoàn thiện đồng bộ các quy định trong hệ thống pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai. Ðẩy mạnh số hóa thông tin thị trường, công khai thông tin quy hoạch, cấp phép dự án, niêm yết giá bán sản phẩm... người dân sẽ căn cứ vào đó để tìm hiểu về sản phẩm, dự án trước khi quyết định giao dịch mua bán, tránh trường hợp bị lừa đảo như thời gian vừa qua.

Bên cạnh đó, cơ quan và ngành chức năng cần công bố công khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản, nhất là các dự án lớn, trọng điểm tại địa phương để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.

Chính quyền các địa phương cũng cần mạnh tay xóa các “chợ cóc” bất động sản do cò đất lập ra, hệ thống “cò” đa cấp bất động sản tại những khu vực có dự định mở rộng quy hoạch. Như vậy, cơ hội để cò đất tung tin về quy hoạch, tạo nên những cơn sốt đất ảo, lôi kéo nhiều người vung tiền vào mua đất cũng sẽ được hạn chế.

Ngoài ra, cơ quan chức năng cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các quy định về sở hữu nhà đất theo hướng đánh thuế cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng mang dấu hiệu đầu cơ, lướt sóng và đánh thuế tài sản nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ nhà đất, ổn định thị trường bất động sản.