HoREA: Mong các tổ chức tín dụng thấu hiểu và chia sẻ với doanh nghiệp bất động sản

Có thể nói năm 2022 là năm khó khăn khắc nghiệt nhất, với gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 38,7% so với năm 2021, và năm 2023 sẽ là năm có tính “quyết định sống còn” đối với các doanh nghiệp bất động sản".

Hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, thiếu thanh khoản nghiêm trọng, có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”, nên đã quyết liệt tái cấu trúc, thay đổi phương án kinh doanh; phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án. Quy mô sản xuất kinh doanh phải thu hẹp, chuyển nhượng bớt dự án, nhưng không tìm được người mua.

Chính vì không thể xoay sở, doanh nghiệp buộc phải cắt giảm nhân lực. Có nơi giảm đến 50-70% số lao động. Những lao động còn làm việc phải chấp nhận giảm lươngtừ 30-50%. "Cuối năm 2022, các doanh nghiệp không lo được lương tháng 13, thưởng Tết Qúy Mão cũng không có.

Lãnh đạo Hiệp hội bất động sản TP.HCM nói rằng lĩnh vực bất động sản là một trong “21 ngành kinh tế cấp 1” quan trọng nhất của nền kinh tế của nước ta, nên thị trường bất động sản gặp khó khăn thì tác động bất lợi dây chuyền lan sang nhiều lĩnh vực kinh tế, và tác động đến nguồn thu ngân sách nhà nước. 

Có 2 khó khăn lớn nhất mà thị trường bất động sản đang đối mặt, là “vướng mắc pháp lý” và khó khăn về vốn. Trong đó đến 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản là vướng pháp lý. Cùng với nêu khó khăn, HoREA cũng đưa ra 2 giải pháp để tháo gỡ. 

Tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý

Cần giải pháp đồng bộ từ Bộ ngành đến địa phương. Tháo gỡ “vướng mắc về pháp lý” do “Luật” là ưu tiên hàng đầu. Theo đó, thực hiện mục tiêu cụ thể của Nghị quyết 18-NQ/CP ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng “Đến năm 2023, phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất”, trong đó có Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Nhưng, do các Dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn còn một số quy định bất cập nên Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành phối hợp với các cơ quan của Quốc hội tiếp thu đầy đủ các ý kiến góp ý để đảm bảo chất lượng của các Dự thảo Luật. 

Đối với các giải pháp tháo gỡ “vướng mắc về pháp lý” thuộc thẩm quyền của Chính phủ, trong thời gian 17 tháng tới đây chờ các Luật mới có hiệu lực và trên cơ sở các Luật hiện hành, để tháo gỡ “vướng mắc về pháp lý” thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành khẩn trương trình Chính phủ ban hành 04 Nghị định rất quan trọng trong tháng 02 hoặc đầu tháng 03/2023 bao gồm: Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp; Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về đất đai; Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng; Dự thảo Nghị định về quy trình, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án bất động sản, nhà ở, đô thị. Sau đó, các Bộ, ngành ban hành các Thông tư để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Đối với các giải pháp tháo gỡ “vướng mắc về pháp lý” thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh điển hình là Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã có hiệu lực từ ngày 08/02/2021 nhưng đến nay mới có hơn phân nửa số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành Quyết định quy định chi tiết thực hiện Nghị định 148/2020/NĐ-CP để xử lý diện tích đất công nằm “xen kẽ” trong dự án nhà ở thương mại, trong đó có thành phố Hà Nội.

Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại khẩn trương ban hành Quyết định quy định chi tiết thực hiện Nghị định 148/2020/NĐ-CP để xử lý diện tích đất công nằm “xen kẽ” trong dự án nhà ở thương mại để chủ đầu tư có căn cứ pháp luật tiếp tục thực hiện dự án và tạo nguồn thu ngân sách nhà nước.  

Đề nghị xem xét nới tiêu chí tín dụng

Đề nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước xem xét cho phép “nới tiêu chí” nhưng không phải là “hạ chuẩn tín dụng” để doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn, giữ nguyên nhóm nợ, được “khoanh nợ xấu” đối với một số khoản nợ “nhóm 2, nhóm 3” để có thể được vay vốn tín dụng mới đối với dự án bất động sản có đầy đủ pháp lý, có tài sản bảo đảm, có tính khả thi, được tổ chức tín dụng đánh giá có khả năng trả lãi, trả nợ gốc:

Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo triển khai, thực hiện hiệu quả nhiệm vụ của ngành ngân hàng thời gian qua, góp phần quan trọng vào thành tựu chung của đất nước, nhất là mục tiêu kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, thúc đẩy tăng trưởng, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế trong năm 2022. 

Nguồn vốn tín dụng là “bà đỡ” của doanh nghiệp bất động sản nhất là sau khi doanh nghiệp đã bỏ nguồn vốn lớn để tạo lập quỹ đất dự án nên rất cần được vay vốn tín dụng để đầu tư xây dựng các công trình đến thời điểm đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, nguồn vốn tín dụng cũng là “bà đỡ” cho người mua nhà và người mua nhà tạo dòng tiền, tạo thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản, nên hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà là hỗ trợ cho thị trường bất động sản phục hồi.

Ngân hàng Nhà nước cho biết dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 24,27% so với cuối năm 2021, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân 14,17% của nền kinh tế và chiếm 21,2% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế. 

Nhưng, theo Ngân hàng Nhà nước chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh cho biết tổng dư nợ tín dụng năm 2022 trên địa bàn khoảng 3,2 triệu tỷ đồng, trong đó tín dụng bất động sản chiếm khoảng 28% tương đương 896.000 tỷ đồng, chỉ tăng khoảng 16% (thấp hơn rất nhiều so với bình quân cả nước 24,27%), cao hơn không nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng chung của thành phố là 13,8%. Nhưng, đáng lưu ý là trong đó có đến 70% là tín dụng tiêu dùng bất động sản tương đương 627.200 tỷ đồng của cá nhân, hộ gia đình vay để xây nhà, sửa chữa nhà, mua nhà. Như vậy, nguồn vốn tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản chỉ chiếm 30% tương đương 268.800 tỷ đồng, trong lúc lĩnh vực bất động sản đóng góp khoảng 11% GDP (so với cách tính đầy đủ hơn của Trung Quốc thì lĩnh vực bất động sản đóng góp khoảng 25% GDP), có nghĩa là các doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Hiệp hội nhận thấy, vào quý 3/2022 đã xuất hiện tình trạng các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà ngày càng khó vay vốn tín dụng tại các ngân hàng thương mại, nhiều hợp đồng tín dụng bị ngưng giải ngân giữa chừng gây khó khăn rất lớn cho người vay, nên Hiệp hội và nhiều chuyên gia đã đề nghị nới “room” tín dụng năm 2022 thêm 1-2%, mà tốt nhất là nới “room” vào đầu quý 4/2022. Nhưng rất tiếc là Ngân hàng Nhà nước xem xét quá cẩn thận nên phản ứng chính sách chậm, mãi đến ngày 05/12/2022 mới cho phép nới “room” tín dụng thêm 1,5-2% tương đương với việc bơm thêm khoảng 240.000 tỷ đồng vào nền kinh tế mà thời gian chỉ còn 20 ngày làm việc (từ 05 - 31/12/2022) vào nền kinh tế, nên kết quả tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế năm 2022 chỉ đạt 14,17%, chỉ tăng thêm 0,17% so với “room” 14% cũ.

Bên cạnh tình cảnh cực kỳ khó khăn của nhiều doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản thì lại có “gam màu tươi sáng” của nhiều tổ chức tín dụng ngân hàng đạt lợi nhuận tăng “liên tục”, tăng “bền vững”, năm sau cao hơn năm trước trong cả 03 năm CoViD. Theo báo cáo tài chính của 28 tổ chức tín dụng trong nước thì tổng lợi nhuận ròng (sau thuế) năm 2022 đạt khoảng 197.020 tỷ đồng (tương đương 8,3 tỷ USD) với tỷ suất lợi nhuận khoảng 22% trên vốn chủ sở hữu là rất cao; Năm 2021 đạt khoảng 145.550 tỷ đồng (tương đương 6,1 tỷ USD) với tỷ suất lợi nhuận khoảng 19,6% trên vốn chủ sở hữu; Năm 2020 đạt khoảng 109.089 tỷ đồng (tương đương 4,6 tỷ USD) với tỷ suất lợi nhuận khoảng 17,8% trên vốn chủ sở hữu; Lợi nhuận năm 2022 tăng 35% so với năm 2021; Lợi nhuận năm 2021 tăng 33% so với năm 2020.

Trong năm 2022, đã có 16 ngân hàng thương mại cam kết hỗ trợ giảm lãi vay cho một số đối tượng nhưng chỉ với giá trị khoảng 3.500 tỷ đồng mà thôi.

Hiệp hội rất kỳ vọng các tổ chức tín dụng thấu hiểu và chia sẻ với cộng đồng doanh nghiệp như những người cùng trên một con thuyền phải cùng nhau chèo chống vượt qua cơn phong ba bão táp dữ dội hiện nay. 

Hiện nay, doanh nghiệp bất động sản đang gặp hai khó khăn vướng mắc về tín dụng. Thứ nhất, doanh nghiệp có khoản vay tín dụng sắp đáo hạn mà nếu không được cơ cấu lại nợ vay, không được giữ nguyên nhóm nợ thì có nguy cơ bị “nhảy nhóm nợ xấu”. Thứ hai, doanh nghiệp có khoản vay tín dụng đã bị xếp vào nợ xấu “nhóm 2” hoặc “nhóm 3” mà nếu không được “khoanh nợ” khoản nợ xấu này thì không thể tiếp cận được khoản vay mới để có cơ hội phục hồi sản xuất kinh doanh hoặc bị “nhảy nhóm nợ xấu hơn”.

Từ thực tế này, Hiệp hội đề nghị Chính phủ xem xét cho phép Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư (mới) tương tự Thông tư 14/2021/TT-NHNN“nới tiêu chí” nhưng không phải là “hạ chuẩn tín dụng” để doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn, trong thời hạn từ 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ, được “khoanh nợ xấu” đối với một số khoản nợ “nhóm 2, nhóm 3” để được vay vốn tín dụng mới đối với dự án bất động sản có đầy đủ pháp lý, có tài sản bảo đảm, có tính khả thi, được tổ chức tín dụng đánh giá có khả năng trả lãi, trả nợ gốc.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi, bổ sung điểm c và điểm d khoản 5 Điều 1 Thông tư số 08/2020/TT-NHNN (sửa đổi, bổ sung khoản 5 Điều 16 Thông tư số 22/2019/TT-NHNN) giãn “lộ trình” quy định các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa 34% nguồn vốn huy động ngắn hạn, tiết kiệm để cho vay trung dài hạn đến hết ngày 31/12/2024 và về mức 30% kể từ ngày 01/01/2025 để có thêm nguồn vốn cho vay. 

Hiệp hội cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét bãi bỏ điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư số 16/2021/TT-NHNN, không cấm tổ chức tín dụng mua trái phiếu doanh nghiệp trong các trường hợp trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành, để phù hợp với Nghị định số 65/2022/NĐ-CP. 

Hiệp hội nhiệt liệt hoan nghênh và đề nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ xem xét sớm chấp thuận đề xuất của Bộ Xây dựng về gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỷ đồng để tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định để cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân khu công nghiệp và chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi để thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030. 

Hiệp hội cũng đề nghị Chính phủ khẩn trương ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp. Hiệp hội nhận thấy khoản 1 Điều 1 bổ sung khoản 1a Điều 3 Nghị định số 65/2022/NĐ-CP quy định về việc xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân; về kết quả xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu “được áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2024” chưa thật phù hợp với tình hình thực tế, bởi lẽ chỉ còn hơn 10 tháng.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị Chính phủ xem xét cho phép “được áp dụng từ ngày 01 tháng 07 năm 2024 (hoặc tốt hơn là “từ ngày 01 tháng 01 năm 2025”)”.

Đề nghị Tổ công tác của Chính phủ do Phó Thủ tướng Lê Minh Khái làm Tổ trưởng và Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ do Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị làm Tổ trưởng phối hợp với các Bộ, ngành, các địa phương khẩn trương xem xét giải quyết các dự án có nguồn gốc “đất công”, “đất do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước” hoặc dự án thuộc diện rà soát pháp lý, phải thanh tra, kiểm tra, kiểm toán.

Đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khẩn trương xem xét để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho dự án bất động sản, nhà ở, đô thị trên địa bàn: Hiệp hội hoan nghênh Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã quyết liệt và chủ động phối hợp với các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương, nhất là Tổ công tác của Chính phủ và Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và đã chỉ đạo các Sở, ngành, quận, huyện, thành phố Thủ Đức xem xét, phân nhóm dự án, phân loại khó khăn vướng mắc để xử lý, đồng thời lắng nghe ý kiến đề xuất của các doanh nghiệp bất động sản liên quan, điển hình là cuộc họp ngày 15/02/2023 giữa Lãnh đạo Ủy ban nhân dân thành phố, các Sở, ngành với các doanh nghiệp bất động sản với tinh thần rất tích cực.