Chủ tịch GP.INVEST: Tín dụng vẫn là “nguồn sữa” chính cho doanh nghiệp bất động sản 

Bất cập về quy định 

Theo Tạp chí Tri thức trực tuyến, phát biểu tại Hội nghị, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiểm Tổng Giám đốc, Công ty GP.INVEST cho biết, hiện doanh nghiệp đang mở rộng hoạt động sang các tỉnh ngoài Hà Nội. Trong đó, đang triển khai dự án Palm Manor tại Việt Trì – Phú Thọ giai đoạn 1 là 28ha với tổng mức đầu tư khoảng 3.270 tỷ đồng. Dự án được phê duyệt quy hoạch năm 2012 và phê duyệt chủ trương đầu tư vào tháng 2/2013 với quy mô cả hai giai đoạn là 58,5ha.

Vào thời điểm năm 2013, dự án Palm Manor được Bộ Tài nguyên và Môi trường chấp thuận cho thực hiện công tác giải phóng mặt theo hình thức Nhà nước thu hồi đất, bàn giao cho chủ đầu tư. Từ năm 2013 đến nay, giá đền bù không thay đổi, tuy nhiên trong quá trình thực hiện đền bù kéo dài trong gần 10 năm qua đã xảy ra tình trạng phức tạp so kè giữa người nhận đền bù trước và người nhận đền bù sau. Bởi nếu đền bù theo mặt bằng giá mới thì người nhận trước lại đòi bổ sung, còn nếu tự thỏa thuận giá bồi thường thì lại vi phạm quy định về dự án Nhà nước thu hồi. 

Mặc dù chính quyền tại địa phương có dự án đã có sự ủng hộ tích cực nhưng khi đưa ra giá đền bù theo quy định thì vấp phải sự phản đối của người dân. 

Đến tháng 8/2022, cả bộ máy, chính quyền địa phương đã vào cuộc quyết liệt, tổ chức cưỡng chế bảo vệ thi công cho chủ đầu tư đợt 1 được 7,2ha tuy vẫn còn một vài điểm "xôi đỗ", phần còn lại của dự án vẫn đang chờ cách tháo gỡ về giá đền bù và phương pháp xử lý cụ thể để có thể dứt điểm được công tác giải phóng mặt bằng cho dự án.

Dự án Palm Manor được tỉnh Phú Thọ xếp vào một trong những dự án trọng điểm của tỉnh, tuy nhiên những vướng mắc xảy ra là do cơ chế quy định đền bù ở giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 2013. Những khó khăn vướng mắc kéo dài làm phát sinh nhiều chi phí và thời gian của chủ đầu tư dự án. Do đó, ông Hiệp kiến nghị Thủ tướng và Tổ công tác Chính phủ có biện pháp tháo gỡ cho doanh nghiệp để dự án có thể triển khai dứt điểm công tác giải phóng mặt bằng 28 ha trong năm nay. 

Bên cạnh dự án Palm Manor tại Việt Trì, GP.INVEST đang chuẩn bị đầu tư một loạt các dự án khác với tổng mức vốn đầu tư khoảng 15.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp này cho rằng, ngoài việc sử dụng vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp chỉ còn biết dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và đối tác, bao gồm cả đối tác nước ngoài để bổ sung nguồn vốn. Do đó, tại Hội nghị tín dụng bất động sản được tổ chức vào ngày 8/2/2023 vừa qua, khi Ngân hàng Nhà nước khẳng định không siết tín dụng với bất động sản đã phần nào tháo gỡ được những lo lắng của doanh nghiệp. Mặc dù vậy, dự kiến GP.INVEST vẫn phải vay khoảng 8.000 tỷ đồng từ tín dụng ngân hàng. 

Chủ tịch HĐQT GP.INVEST nói: "Vì vậy, chúng tôi xin đề nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép sử dụng tài sản hình thành trong tương lai của chính dự án nếu như phương án kinh doanh đảm bảo có hiệu quả mà không phải sử dụng tài sản đảm bảo độc lập khác".

Đồng thời, doanh nghiệp cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo xem xét nghiên cứu lại hệ số rủi ro khi đánh giá các khoản vay bất động sản cho từng trường hợp cụ thể tuỳ thuộc vào tín nhiệm của từng khách hàng, từng dự án thay vì đánh giá hệ số rủi ro đồng loạt 200% đối với tất cả các chủ đầu tư như hiện nay. “Với bất động sản nói chung, tín dụng vẫn là ‘nguồn sữa’ chính cho các doanh nghiệp nên chúng tôi kính đề nghị về chính sách tín dụng cần có ‘dự lệnh’ trước khi ra ‘động lệnh’ để tránh những khó khăn đột ngột cho doanh nghiệp. Và về tổng thể xin kiến nghị Ngân hàng Nhà nước có biện pháp chỉ đạo để hạ lãi suất sớm nhất”, ông Hiệp nói thêm.

Lãnh đạo GP.INVEST đề nghị Thủ tướng Chính phủ giao thẩm quyền cho Tổ công tác yêu cầu các địa phương phải tập hợp cập nhật báo cáo những dự án bị chậm thường xuyên và nêu nguyên nhân cụ thể và đề xuất hướng giải quyết để Tổ công tác xử lý (ví dụ về giải phóng mặt bằng, điều chỉnh quy hoạch, định giá đất …).

Đề nghị gia hạn trái phiếu 

Trái phiếu cũng là một trong những vấn đề khó của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Ông Nguyễn Quốc Hiệp nhận định năm 2023 sẽ có một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trầm lắng. Trong thời gian qua, một số doanh nghiệp đã buông lỏng việc phát hành trái phiếu để “ôm dự án” nên gây hậu quả phức tạp cho thị trường tài chính và ảnh hưởng nghiêm trọng đến niềm tin của thị trường bất động sản. Dù là trái phiếu riêng lẻ nhưng được giao dịch qua lại như trái phiếu public, do đó ảnh hưởng rất lớn của trái phiếu riêng lẻ với thị trường bất động sản và xây dựng là không thể phủ nhận được. 

Để giải quyết, tháo gỡ nút thắt trên, ông Hiệp cho rằng trước hết cần phải gia hạn các trái phiếu này để tháo bớt áp lực dòng tiền thanh toán cho các công ty phát hành, bên cạnh biện pháp cho hoán đổi nợ trái phiếu bằng tài sản, bất động sản của công ty phát hành cần có cơ quan đứng ra đánh giá cụ thể đối với từng doanh nghiệp đang phải chuẩn bị thanh toán trái phiếu mà không cân đối được dòng tiền.

Sau khi đánh giá, các dự án của doanh nghiệp nếu có khả thi về pháp lý thì nên cho Công ty mua bán nợ DATC hoặc VAMC tiếp cận đánh giá tài sản, dự án đang sử dụng trái phiếu, để có thể xử lý triệt để giúp làm hạ nhiệt thị trường.

Liên quan đến việc sửa Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp, Chủ tịch HĐQT GP.INVEST đánh giá đây là một công cụ để các doanh nghiệp có thể huy động vốn nhàn rỗi từ thị trường nên chắc chắn sẽ là một công cụ tốt cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên theo dự thảo của Nghị định, cần cân nhắc thêm việc không quy định lượng trái phiếu được phép phát hành so sánh với vốn chủ sở hữu hoặc tài sản hiện có của doanh nghiệp. Đồng thời, cần phải xem xét đến trách nhiệm của ngân hàng và công ty môi giới gắn với các công ty phát hành, nhằm hạn chế những rủi ro có thể xảy ra cho thị trường tài chính như đã xảy ra trong thời gian vừa qua.

"Hiện nay thị trường đang thiếu hụt sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại ở mức giá hợp lý. Chúng tôi cho rằng nếu giải quyết được việc cho chuyển đổi các dự án có "đất khác" sang đất ở thì bài toán cung – cầu sẽ được sớm giải quyết, ngoài ra cần tập trung đẩy mạnh việc cải tạo chung cư cũ và có kế hoạch cụ thể cho chương trình phát triển nhà ở xã hội", ông Nguyễn Quốc Hiệp nói thêm.

Cần có quỹ đầu tư phát triển nhà ở xã hội

Trong bài phát biểu của mình tại Hội nghị, vị Chủ tịch HĐQT GP.INVEST cũng đề cập đến vấn đề cải tạo chung cư cũ. Ông cho rằng kể từ khi Nghị định 69/2021 có hiệu lực, công việc cải tạo chung cư cũ đã có được bước tiến dài hơn. Mặc dù vậy, kết quả cụ thể đến nay vẫn còn quá ít, chỉ mới có một số chung cư cũ nguy hiểm cấp D có kế hoạch cải tạo xây dựng lại còn lại hầu hết vẫn đang phải chờ đợi. Trong khi đó, đây là nguồn cung lớn về nhà ở phân khúc hợp lý với người tiêu dùng đồng thời góp phần cải tạo chỉnh trang bộ mặt đô thị…

Vấn đề vướng mắc nhất khi cải tạo chung cư cũ là quy hoạch và mật độ dân số bị hạn chế nên khi cải tạo lại không đáp ứng được với yêu cầu đền bù của người dân (hệ số K) và yêu cầu hiệu quả kinh doanh của chủ đầu tư dự án cải tạo. Do đó, để giải quyết những vấn đề này đòi hỏi lãnh đạo hai thành phố lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, là những địa phương tập trung lớn nhất các khu chung cư, tập thể cũ cần có những quyết sách riêng cho từng trường hợp, cần linh hoạt giải quyết. 

Vấn đề thứ hai là lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ, cần tạo điều kiện để các chủ đầu tư có đủ năng lực tiếp cận dự án. Đồng thời cần có sự tham gia tích cực của các cấp chính quyền đưa thành tiêu chí cụ thể, thậm chí nhiệm vụ kế hoạch hàng năm của thành phố thì mới nhanh chóng có kết quả.

Để đạt mục tiêu đến năm 2030 có một triệu căn nhà xã hội, ông Hiệp cho rằng cần có một quỹ đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo như đề xuất mới đây của Bộ Xây dựng. Quỹ đầu tư này không chỉ dùng để hỗ trợ tín dụng cho dự án nhà ở xã hội mà nên có một phần dành cho các địa phương để tập trung hỗ trợ về hạ tầng kỹ thuật cho các dự án nhà ở xã hội.

Trước đó là vấn đề quy hoạch và quỹ đất, phải lựa chọn các khu nhà ở xã hội tập trung ở vị trí quy hoạch hợp lý và sử dụng quỹ này đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tập trung sau đó mới lựa chọn chủ đầu tư thì sẽ chủ động được kế hoạch và đồng thời cũng tăng tính hấp dẫn của các dự án nhà ở xã hội đối với các chủ đầu tư.

Cần cập nhật lại và đơn giản hoá các thể chế quy định về tiêu chuẩn nhà ở xã hội, trình tự các bước làm dự án nhà ở xã hội, tiêu chuẩn và chế độ cho người mua nhà ở xã hội  theo điều kiện biến đổi của thị trường (kể cả đơn giá thi công nhà ở xã hội).