Giải cứu thị trường bất động sản: Nên cấp tín dụng và gỡ pháp lý ở phân khúc nào?

Tháo gỡ ở phân khúc bất động sản nào?

Theo Tiền Phong, thị trường bất động sản lao dốc mạnh trong nửa cuối năm 2022 với nhiều doanh nghiệp thua lỗ, không hoàn thành chỉ tiêu kinh doanh do bị đình trệ lượng lớn dự án. Hơn nữa, các doanh nghiệp trong lĩnh vực này còn chật vật với những khoản nợ đến hạn, mặt khác các kênh dẫn vốn đều đang trong tình trạng bị tắc nghẽn.

Báo cáo từ Tổng cục Thống kê cho thấy, có gần 1.200 doanh nghiệp địa ốc đã giải thể trong năm vừa qua, tăn 39% so với năm 2021.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cần cho phép doanh nghiệp bất động sản tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong vòng 12-24 tháng, đồng thời giữ nguyên nhóm nợ và được tiếp cận khoản vay tín dụng mới để có thể tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Trọng tâm chính của vấn đề này là tạo điều kiện cho dòng tiền mới được bơm vào thị trường.

Ông Châu cho biết không sợ lãi suất vay, không xin giảm lãi, và chỉ cần được tiếp cận với khoản vay mới. Các doanh nghiệp bất động sản không thể vay được tín dụng mới do nhảy nhóm nợ. Bởi vậy, nên giải ngân cho doanh nghiệp nếu ngân hàng nới lỏng với nợ nhóm 2-3 dự án khả thi. Ông cũng cho biết chỉ có cách tái cơ cấu nợ và giữ nguyên nhóm nợ nếu các khoản nợ không nhảy nhóm.

Theo chuyên gia tài chính Lương Duy Sinh - Công ty HBIC, hiện tại, quy mô thị trường bất động sản hiện tại lớn hơn rất nhiều so với hồi 2008-2013. Như vậy, so với giai đoạn trước đó thì bài toán kinh doanh, duy trì hoạt động và phát triển thị trường của các doanh nghiệp cũng đối mặt với nhiều thách thức hơn. Bởi vậy, nền kinh tế sẽ gặp rủi ro nếu cứu bất động sản một cách đại trà.

Ông Sinh cho rằng chỉ nên cấp tín dụng và tháo gỡ vướng mắc pháp lý đối với những dự án đáp ứng được nhu cầu ở thực, dự án có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, dự án sắp hoàn thành xây dựng và bàn giao hay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá vừa túi tiền…

Vị chuyên gia này cho rằng trong năm qua, số doanh nghiệp bất động sản phá sản tăng gần 40%. Điều này cho thấy thị trường đang ở độ sàng lọc cực lớn. Thị trường hiện rõ những nhà đầu tư và doanh nghiệp dùng đòn bẩy tài chính quá mức và đang bị kẹt với các khoản vay. Do đó, cần làm rõ cách ngân hàng đang cho vay bất động sản, tại sao không giải ngân được, hay việc giải ngân sẽ tiếp tục như thế nào đối với dự án bất động sản đã hoàn thiện thủ tục hay chưa hoàn thiện…

Bên cạnh đó, cách xử lý với dự án đang giải ngân nhưng chưa đủ thủ tục là như thế nào cũng là vấn đề cần được xem xét. Theo đó mới có giải pháp nhằm tháo gỡ và ban hành tiêu chí cho vay với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế tập trung quá nhiều tín dụng vào dự án bất động sản cao cấp.

Chủ đầu tư nào được giải cứu?

Ông Sinh chỉ ra một điểm quan trọng khác để giải cứu thị trường bất động sản là khẩn trương khơi thông các kênh dẫn vốn khác bên ngoài ngân hàng. Trong đó, điểm nổi bật là Bộ Tài chính đang lấy ý kiến sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP theo định hướng sẽ để cho doanh nghiệp thêm 2 năm nữa để giãn nợ trái phiếu, giảm sức ép đáo hạn. Ban hành nếu được thông qua sẽ giúp các doanh nghiệp phát hành có thêm 2 năm để xoay sở nguồn tiền đảo nợ, tái cơ cấu nợ và bán tài sản.

Ông Sinh cho biết thế nhưng cần dùng cơ chế và chính sách để giải cứu thị trường mà không nên sử dụng vốn ngân sách. Ông nhấn mạnh đó mới là thứ cần thiết cho thị trường bất động sản lúc này.

Bên cạnh đó, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác của Thủ tướng nhằm tháo gỡ khó khăn và vướng mắc cho các dự án bất động sản. Bởi vậy, bản thân các doanh nghiệp địa ốc cần tái cơ cấu sản phẩm, rà soát các dự án có khả năng thực hiện, phù hợp với nguồn lực, bán bớt dự án nhằm có nguồn tiền xây dựng các dự án có tính hiệu quả cao hơn.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu đã có chia sẻ riêng tại tọa đàm “Nhận diện 2023: Cơ hội đầu tư mới trong môi trường mới”, diễn ra vừa qua. Theo ông, hiện tượng vỡ nợ sẽ xảy ra nếu nhà phát hành không có đủ khả năng trả nợ, thậm chí vỡ nợ hàng loạt khi Chính phủ không có biện pháp mạnh hỗ trợ cho các doanh nghiệp địa ốc.

Thế nhưng, bên cạnh việc đề xuất giải pháp của Chính phủ, NHNN, các doanh nghiệp bất động sản cần phải cấu trúc lại, có sản phẩm phù hợp đối với nhu cầu của thị trường thì mới có thể phát triển được.

Theo báo cáo của các ngân hàng thương mại được tổng hợp bởi Vụ Tín dụng các ngành kinh tế - Ngân hàng Nhà nước, vướng mắc khi cấp tín dụng tập trung về hệ thống thủ tục pháp lý có liên quan tới quy hoạch, đất đai và đầu tư. Sự mất cân đối cung cầu trên thị trường đang xuất hiện ở những phân khúc dư thừa nhà ở cao cấp, biệt thự, trong khi nhà giá rẻ và nhà ở xã hội còn hạn chế.

Theo đề xuất của NHNN, các bộ, ngành, địa phương cần tiếp tục xử lý, giải quyết các vướng mắc về thủ tục pháp lý đối với ngành địa ốc. NHNN sẽ tiếp tục chỉ đạo những tổ chức tín dụng kiểm soát rủi ro cấp vốn đối với phân khúc bất động sản cao cấp đang thừa nguồn cung, làm giá, gián đoạn thị trường, kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng…