Gỡ nút thắt về vốn cho bất động sản: Quyết định của doanh nghiệp là yếu tố sống còn

Doanh nghiệp phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp

PV: Ông đánh giá như thế nào về hội nghị giữa Ngân hàng Nhà nước và các doanh nghiệp bất động sản ngày 8/2 vừa qua?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Hội nghị vừa rồi rất quan trọng với ngành bất động sản, thực hiện nghiêm túc chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc tìm cách tháo gỡ tín dụng cho bất động sản.

 Theo tôi, đây cũng cũng là bước cuối cùng để tìm ra những vấn đề thực sự vướng của thị trường địa ốc để có kiến nghị kịp thời giúp khơi thông dòng tín dụng bất động sản.

PV:  Thời điểm này doanh nghiệp bất động sản đối mặt với hàng loạt khó khăn, cơ quan quản lý cần gỡ “nút thắt” nào cho doanh nghiệp “vượt sóng”, thưa ông?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Thực tế cho thấy, hiện hàng loạt dự án xây dựng dở dang, nguồn cung suy giảm, nhiều doanh nghiệp loay hoay về vốn. Với những dự án quy mô lớn, đầu tư cần kéo dài, phương án kinh doanh đòi hỏi thực hiện nhiều bước khác nhau…, nếu không có dòng tiền đảm bảo triển khai thực hiện thì rất khó để hoàn thành và đảm bảo hiệu quả kinh doanh của dự án.

Trong khi đó, thị trường có nhiều sự thay đổi, dòng tiền thu về bị hạn chế, doanh nghiệp cần được tái cơ cấu lại các khoản nợ cũng như có phương án tài chính, dòng tiền mới để làm sao dự án vẫn tiếp tục được triển khai đúng định hướng và không bị ảnh hưởng bởi những điều kiện hạn chế như hiện nay.

PV: Ông nghĩ sao về đề xuất cơ cấu nợ, không chuyển nhóm nợ, nới lỏng room của doanh nghiệp bất động sản?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Thực tế hiện nay, nhiều doanh nghiệp đến hạn phải trả trái phiếu, đến hạn trả một số khoản nợ (càng đầu tư quy mô thì khoản nợ càng lớn-PV), các sản phẩm đưa ra thị trường đang khó khăn trong tiêu thụ; nếu doanh nghiệp không được tái cơ cấu nợ sẽ nảy sinh câu chuyện dự án tốt, dòng tiền “ách”, không được tiếp tục đầu tư thì rất khó hoàn thành để có thể về đích.

Bên cạnh đó, các sản phẩm bất động sản không được tài trợ cho người người mua- người thu nhập thấp không tiếp cận được khoản vay thì khó có cơ hội sở hữu sản phẩm bất động sản phục vụ đời sống an sinh. Theo tôi, muốn tái cơ cấu được trước hết doanh nghiệp phải đưa ra được phương án khả thi và đảm bảo an toàn trong việc trả được cả gốc và lãi.

PV: Nói như vậy, doanh nghiệp phải tự cứu mình trước khi trông chờ cơ quan quản lý hỗ trợ giải quyết “nút thắt” về dòng tiền để đảm bảo tính thanh khoản, thưa ông?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Việc tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản trong bối cảnh hiện nay từ phía Nhà nước là cần thiết. Song, các chủ đầu tư chủ động tái cấu trúc doanh nghiệp vẫn là điều quan trọng nhất. Bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn, phù hợp với khả năng chi trả của người mua có nhu cầu sử dụng thật. Doanh nghiệp cũng phải quản trị tốt được dòng tiền của mình để tránh rơi vào nhóm nợ xấu.

Chúng ta đang tìm hướng để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản ở vấn đề nhiều doanh nghiệp không thể trả được nợ đúng hạn. Tuy nhiên, việc gia hạn, kéo dài thời gian trả nợ và cơ cấu nợ không phải điều dễ dàng. Các doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư phải đưa ra được phương án trả nợ khả thi. Nếu không có phương án rõ ràng, các ngân hàng sẽ rất khó thực hiện việc gia hạn.

Người mua có nhu cầu ở thực sẽ quyết định cuối cùng đến thị trường

PV: Phía Ngân hàng Nhà nước cho rằng, thời gian qua dòng vốn vẫn đổ vào bất động sản chứ không bị siết chặt như mọi người lo ngại. Vì thế, có  luồng ý kiến cho rằng, cơ cấu nợ, bơm vốn ồ ạt sẽ tiềm ẩn rủi ro nợ xấu. Ông nghĩ sao về điều này?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Mỗi dự án có đặc thù riêng, Ngân hàng sẽ không thể bơm tiền ồ ạt vào các dự án. Do đó, phương án tốt nhất là ưu tiên doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, nhà ở bình dân được vay vốn phát triển dự án. Bên cạnh đó là các dự án trọng điểm, quan trọng gắn với an sinh, xã hội và có mục đích, tiêu chí rõ ràng sẽ được vay vốn.

Doanh nghiệp bất động sản khi vay vốn sẽ cần có các tài sản đảm bảo. Đặc biệt là doanh nghiệp phải chủ động có giải pháp cho hàng tồn kho thì việc vay vốn để làm tiếp dự án mới dễ dàng hơn.

Nếu giảm lãi suất cho vay, chắc chắn thị trường sẽ xảy ra xung lực nhất định, trước mắt là ổn định và sau đó là quá trình phục hồi và phát triển. Song việc hạ lãi suất cho vay bất động sản có thực hiện được hay không vẫn phải dựa trên diễn biến của tình hình thực tế và cần có giải pháp thực tiễn hơn, không để thị trường được vay một cách ồ ạt, làm phá vỡ hệ thống.

Trước tiên, phía doanh nghiệp phải nhìn nhận các sản phẩm mình đã đầu tư đúng hướng chưa? Các việc triển khai đã bài bản, quy củ để tiết kiệm chi phí và giá bán đưa ra đã phù hợp với khá năng thực tế tiếp nhận của thị trường hay chưa? Nếu doanh nghiệp làm tốt nhưng giá thành quá cao, người có nhu cầu ở thực không tiệp cận được và sản phẩm khó đón nhận sự tiếp cận của thị trường thì phương án trả nợ sẽ khó khăn hơn.

PV: Phải chăng doanh nghiệp không duy trì được dòng tiền của mình cũng một phần do nhu cầu vay vốn để mua bất động sản thời điểm này không cao dẫn đến lượng tồn kho lớn, thưa ông?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Tôi cho rằng, quy mô thị trường bất động sản với hàng trăm triệu dân như hiện nay thì nhu cầu bất động sản là rất cao. Nhu cầu này tiếp tục tăng trong nhiều năm nữa. Đặc biệt, bất động sản trung bình, bất động sản cho người thu nhập thấp luôn hấp thụ tốt và phân khúc này gần như không có, trong khi đó chúng ta đăng gặp một vấn đề, số lượng bất động sản quá nhiều mà khả năng chi trả của người dân cho phân khúc đó là rất hạn chế.

Theo tôi, chúng ta cần ưu tiên nguồn tín dụng cho người có nhu cầu ở thực vay mua nhà. Hiện nay, Chính phủ sự quyết liệt chỉ đạo cũng như sự vào cuộc tích cực từ Bộ Xây dựng, các ban ngành trong thị trường nhà ở bình dân- một điểm sáng của thị trường bất động sản năm 2023- nhà ở xã hội ra đến đâu sẽ được hấp thụ đến đó vì nhu cầu của người dân rất cao.

Theo tôi, chúng ta phải cơ cấu lại thị trường vì người mua có nhu cầu ở thực sẽ quyết định cuối cùng đến thị trường; sản phẩm nào là sản phẩm thị trường cần thì mới thanh khoản được. Cơ quan quan lý Nhà nước cần có những chính sách phù hợp đảm bảo nguồn cung cho phân khúc lớn nhất hiện nay vẫn đang thiếu- nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!