“Nhà đầu tư bất động sản cần cơ cấu lại dòng tiền và nguồn vốn”

Thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro

Tại cuộc họp Chính phủ vừa diễn ra, đại diện Bộ Xây dựng cho biết giao dịch bất động sản hiện nay chưa minh bạch, hiện tượng kê khai thấp hơn giá giao dịch nhằm trốn thuế trong các giao dịch hiện nay khá phổ biến. Trong khi đó, nguồn cung bất động sản suy giảm, cơ cấu bất hợp lý (nguồn cung phân khúc cao cấp, du lịch đang dư thừa trong khi nhà ở xã hội, nhà thương mại phân khúc bình dân thì thiếu trầm trọng). Bên cạnh đó, nhiều dự án nhà ở thương mại thi công dở dang, chủ đầu tư “đói vốn” nên không thể hoàn thành theo tiến độ.

Từ thực tế trên, Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ nghiên cứu, hoàn thiện chính sách thuế phù hợp với thị trường nhằm ngăn chặn đầu cơ đất, ổn định ngân sách nhà nước, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam. Đặc biệt, Bộ Xây dựng đề nghị cần kiểm soát tốt hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tránh tình trạng thao túng, thổi giá gây nhiễu loạn thị trường. Đáng lưu ý, tại cuộc họp nhiều chuyên gia kiến nghị cần phải đánh thuế luỹ tiến đối với những người sử dụng nhiều nhà đất hoặc mua bất động sản nhưng không đưa vào sử dụng.

Những thông tin trên khiến giới đầu tư bất động sản thêm phần lo lắng. Chưa kể, tại phiên chất vấn và trả lời chất vấn diễn ra ngày 3/11 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu lên thực tế: Thị trường bất động sản hiện nay quản lý chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro và sẽ tiếp tục gặp khó khăn do tác động của tình hình kinh tế vĩ mô.

Anh Lê Thanh Phong (40 tuổi ở quận Cầu Giấy, TP Hà Nội - một người chuyên đầu tư bất động sản khu vực phía Bắc) cho biết, gần đây anh chọn gửi tiền vào ngân hàng vì chưa biết đầu tư phân  khúc bất động sản nào.

“Ba tháng trước thấy thị trường bất động sản biến động mạnh, nhiều chính sách quản lý siết chặt nên tôi đã bán đi một số lô đất không có tiềm năng sinh lời cao để gửi tạm vào ngân hàng 3 tháng. Bây giờ đã đến hạn tất toán, tôi rất băn khoăn không biết nên gửi tiếp vì lãi suất tăng cao (VPBank đã tăng lên 9%/năm, áp dụng cho khách hàng gửi online kỳ hạn 36 tháng, số tiền từ 10 tỷ trở lên) hay tận dụng thời điểm bất động sản khó khăn để bắt đáy”, anh Phong băn khoăn.

Anh Tạ Vinh Quang (33 tuổi, ở Kim Bảng, Hà Nam) cũng chia sẻ, hiện vợ chồng anh đang sinh sống và làm việc tại Hà Nội, có khoản tiền nhàn rỗi khoảng một tỷ đồng. “Bây giờ giá chung cư đều tăng cao, vợ chồng tôi tính vay mượn thêm tiền để mua đầu tư một lô đất, bao giờ khó thêm khoản lời rồi mua nhà sau”, anh Quang nói.

Nên đầu tư vào đâu?

Trả lời những thắc mắc trên, chuyên gia bất động sản Phan Hùng Sơn cho rằng, ở thời điểm bây giờ đầu tư bất động sản nên thận trọng. Nếu tài chính chỉ có khoảng 1 tỷ đồng mà lần đầu tiên đi mua đất thì rất khó. Tuy nhiên, nếu gửi ngân hàng sau 1 năm có thể được lãi khoảng 80 triệu đồng (tương đương 8%/năm). Tuy nhiên sau 1 năm nếu mang 1 tỷ, 80 triệu đi mua nhà, chung cư thì giá cả đều đã tăng cao hơn nhiều.

Do vậy, ông Phan Hùng Sơn đưa ra lưu ý đầu tư đất nền vẫn là phương án tốt tuy nhiên phải tìm hiểu kỹ, chọn mua ở những khu vực nào mà mình biết cũng như an tâm về pháp lý. Với số tiền 1 tỷ đồng vẫn có thể mua được những lô đất nền ở vùng ven các huyện lân cận thành phố lớn. Nếu trong vòng vài năm tới kinh tế - xã hội cũng như hạ tầng khu vực phát triển, có thể bán với giá cấp đôi thì với khoản tài chính ấy muốn tìm mua nhà sẽ dễ dàng hơn.

Trong khi đó, ông Lê Lộc Tài, Giám đốc khối kinh doanh của một công ty bất động sản khu vực phía Bắc thì cho rằng, ở thời điểm này nhà đầu tư cần cơ cấu lại dòng tiền và nguồn vốn thay vì đầu tư mạo hiểm.

Theo ông Tài, năm 2023 nếu tín dụng vẫn tiếp tục bị siết chặt thì nhà đầu tư nên tìm bất động sản liên quan đến hạ tầng công nghiệp hoặc những dự án khu nhà ở cho chuyên gia, công nhân, dịch vụ thương mại. Bởi lẽ sau đại dịch, hầu hết các chính sách điều tiết vĩ mô của Chính phủ đều hướng đến an sinh xã hội, phục hồi kinh tế, tạo công ăn việc làm cho người dân. Vì thế, bất động sản cũng sẽ “ăn theo” xu hướng này.

Ông Lê Lộc Tài cũng dẫn chứng trong quý III năm 2022, các giao dịch phân khúc khác đều trên đà giảm thì bất động sản ven khu công nghiệp vẫn có đà tăng trưởng. Hiện cả nước có gần 300 khu công nghiệp trong đó có hàng trăm dự án mới để nhà đầu tư lựa chọn phương án kích hoạt dòng tiền sẵn có.

Chưa kể, tại các khu công nghiệp các dịch vụ đi kèm từ nhà trọ, ăn uống, thương mại, giải trí đều có cơ hội phát triển. Chưa kể, quỹ đất sạch kết hợp hạ tầng giao thông liên tỉnh đang được Chính phủ rót vốn đầu tư và cởi mở về cơ chế để thúc đẩy phát triển bất động sản công nghiệp.

Về phân khúc căn hộ chung cư, chuyên gia kinh tế Bùi Văn Hùng đánh giá đây là phương án có thể đầu tư khi hiện các dự án mới, nguồn cung ít đi. Tuy nhiên về cơ bản đến thời điểm này giá chung cư đều đã tăng so với đầu năm 2022 nên nhà đầu tư phải chọn được những vị trí giá hợp lý, nhiều tiện ích đáp ứng nhu cầu thực.

Đánh giá về kịch bản thị trường bất động sản trong năm 2023, cả 3 chuyên gia trên đều cho rằng sau khi tín dụng được gỡ khó, hưởng lợi nhiều nhất chính là đất nền - phân khúc đang chịu ảnh hưởng nặng nề nhất.

“Cho tới hiện tại, đất nền vẫn là phân khúc tiềm năng ở Việt Nam khi tốc độ đô thị hoá 48%, trong khi hệ thống hạ tầng, giao thông đô thị ở các tỉnh thành đều đang được triển khai đồng bộ. Khi room tín dụng được nới thêm, dòng vốn đầu tư quay trở lại cho thị trường bất động sản thì phân khúc đất nền cũng như các sản phẩm cao cấp như biệt thự, nhà phố, nhà vườn sẽ nhận được ảnh hưởng tích cực”, chuyên gia kinh tế Bùi Văn Hùng nhận định.