Thị trường bất động sản vào giai đoạn thoái trào?

Theo nhận định của các chuyên gia, mặc dù chịu tác động từ dịch bệnh Covid-19 kéo dài trong hai năm, song thị trường bất động sản vẫn “nóng” khi liên tục xảy ra sốt đất và tăng trưởng lượng tìm kiếm, giao dịch. Nhiều địa phương xảy ra tình trạng sốt đất, đẩy giá gấp 2-3 lần so với giá thực tế. Ở hầu hết các phân khúc đất nền, nhà ở, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, nhà xưởng… đều lên “cơn sốt”.

Trước tình trạng tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản, các bộ ngành, cơ quan chức năng đã vào cuộc, ban hành nhiều chính sách như: Siết thuế chuyển nhượng, siết phân lô bán nền, phát hành trái phiếu, siết tín dụng vào bất động sản…

Theo đánh giá của GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, sự can thiệp trên là rất cần thiết, giúp thanh lọc thị trường, ngừa đầu cơ. Tuy nhiên, ông nêu quan điểm: “Chính sách không nên thực thi theo kiểu cào bằng mà cần phân loại dự án để có hướng quản lý phù hợp mà không gây tác động xấu tới thị trường”.

Thời gian qua, tình trạng thiếu nguồn cung đã được phát hiện và cảnh báo liên tục. Hàng loạt dự án không thể nhúc nhích vì vướng cơ chế, chính sách, không ai dám phê duyệt.

“Thực tế cho thấy, doanh nghiệp bị cắt tín dụng, các dự án dù có được phê duyệt cũng sẽ không thể triển khai, tình trạng thiếu nguồn cung sẽ càng trầm trọng hơn. Trong khi đó, nhu cầu đầu tư vào bất động sản đang tăng mạnh, không chỉ tiêu dùng mà cả kinh doanh, giao dịch”, GS.Đặng Hùng Võ phân tích.

Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, giải pháp để cân bằng thị trường bất động sản thời điểm này là phải điều tra, đánh giá để phân loại các dự án. Với những dự án khả thi, có thể tạo nguồn cung, có tính thanh khoản cao thì cần tiếp tục đảm bảo cấp tín dụng. Những dự án không có khả năng thanh khoản, đặc biệt là những dự án hình thành trong tương lai, không có khả năng tạo nguồn cung cần phải siết.

Bên cạnh đó, GS. Đặng Hùng Võ lo ngại có tình trạng chủ đầu tư vì lợi ích riêng mà hét giá cao, dẫn đến tình trạng có cung nhưng không giao dịch được, thanh khoản khó.

Đồng tình quan điểm trên, chuyên gia tài chính, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng động thái “nắn” lại thị trường bất động sản sau một thời gian sốt nóng, có tình trạng đầu cơ là cần thiết.

Nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới, TS. Nguyễn Trí Hiếu khẳng định: “Tăng trưởng bất động sản sẽ ở mức độ thấp hơn, có giới hạn. Thị trường bất động sản sẽ không đi vào thoái trào. Theo tôi, trái phiếu bị siết khiến thị trường chững lại không phải là tín hiệu xấu, điều chỉnh này sẽ tạo ra sự ổn định”.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhìn nhận, thị trường bất động sản sẽ gặp phải những điểm bất lợi. Cụ thể, động thái siết thị trường bất động sản sẽ làm tăng chi phí cho thành phần tham gia kinh doanh kênh đầu tư này. Vấn đề thủ tục, hành chính mới quy định lại tiếp tục tăng gánh nặng cho các thành phần tham gia thị trường; những người tiêu thụ bất động sản đều phải gặp bất lợi như mua phải giá cao hơn hoặc khó tiếp cận vốn vay ngân hàng hơn; thanh khoản có thể sụt giảm.

Chuyên gia nghiên cứu, tư vấn, phản biện chính sách về môi giới, đầu tư, thị trường bất động sản, TS. Nguyễn Văn Đính khẳng định: “Bất động sản không thể thoái trào trong một quốc gia đang phát triển, đầu tư cơ sở hạ tầng mạnh mẽ như Việt Nam. Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang vướng nhiều hạn chế, tác động tiêu cực dẫn đến sự phát triển của thị trường bị yếu đi”.

Theo ông Đính, thời điểm này, thị trường bất động sản đang bị vướng rào cản bởi  chính sách pháp lý, quy định chồng chéo. Chính sách điều tiết vĩ mô của Nhà nước, đặc biệt là chính sách tài chính bị siết chặt khiến cho nguồn tiền bị bó hẹp, hạn chế, tính thanh khoản của thị trường thấp.

Theo ông Đính, nhà đầu tư từng chờ đợi nguồn vốn từ ngân hàng nhưng đến hiện tại, việc nới room tín dụng gần như không giải quyết được vấn đề về vốn của thị trường. Do vậy, doanh nghiệp cần chủ động hơn trong việc tìm kiếm nguồn vốn mới, tiếp cận các kênh thay thế. Hơn nữa, tâm lý của người dân vẫn coi bất động sản là kênh đầu tư tích trữ an toàn nên dấu hiệu phục hồi, tăng trưởng trở lại rất khả quan.

“Về bản chất, thị trường bất động sản vẫn đang là thị trường tốt bởi nhu cầu về nhà ở, kinh doanh bất động sản rất cao. Khi chúng ta chú trọng phát triển kinh tế sẽ làm tăng các đòi hỏi về bất động sản. Đơn cử, phát triển khu kinh tế mới sẽ kéo theo lợi thế đầu tư, khai thác, kinh doanh bất động sản”, ông Đính đánh giá.

 Để thị trường bất động sản phát triển hiệu quả hơn, ông Đính cho rằng Chính phủ phải có quyết sách về vấn đề phân phối đất đai, phải đảm bảo minh bạch, tránh làm méo mó thị trường. Thêm nữa, cơ chế phân phối đất đai phải công bằng. Bởi, khi có sự phân phối công bằng, thị trường sẽ tự do hoạt động theo nghĩa cung cầu. Về thủ tục, cần siết lại quy định giấy phép nhưng phải làm thế nào để tránh hiện tượng trục lợi. Việc rà soát lại các quy định, yêu cầu cấp giấy phép, quản lý việc triển khai phải thực sự nghiêm chỉnh. Về tài chính, phải có sự cải tổ thật mạnh mẽ, xử phạt những hành vi thao túng thị trường.