Nhiều yếu tố bất lợi trên thị trường bất động sản năm 2023

Theo VnEconomy, tại diễn đàn Bất động sản 2022 được tổ chức bởi Thời báo Tài chính Việt Nam vào ngày 28/10/2022, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cho biết, nhu cầu về nhà ở luôn tăng cao, cả với mục đích đầu cơ chờ tăng giá bán kiếm lời hay để phục vụ nhu cầu ở thực. 

Nguyên nhân dẫn tới sốt giá

Nguyên thứ trưởng Đặng Hùng Võ cho rằng, tình trạng sốt giá bất động sản xảy ra do rất nhiều yếu tố. Bởi thị trường này là một thị trường có quán tính cao, khó điều chỉnh kịp thời sẽ dẫn tới sốt giá, tích tụ bong bóng, nổ bong bóng và dẫn đến khủng hoảng tiền tệ (tại Nhật Bản) hay khủng hoảng tài chính (tại Mỹ), thậm chí là khủng hoảng kinh tế (tại Thái Lan). Cần có một thời gian dài và thật nhiều tiền thì mới khắc phục được hậu quả nợ xấu từ việc thế chấp tài sản là bất động sản.

Tại Việt Nam, tình trạng sốt giá bất động sản vì thuế tài sản quá thấp khiến cầu ảo liên quan tới đầu cơ và trữ tiền vào BĐS luôn ở mức cao. 

“Giải pháp lâu dài cần được loại bỏ tình trạng đầu cơ bất động sản và khuyến khích đầu tư vào việc sản xuất, kinh doanh. Để làm được vậy thì phải nghiên cứu kỹ sắc thuế bất động sản phù hợp. Đưa ra giải pháp kiểm soát chất lượng vốn vào bất động sản so với đầu tư sản xuất, kinh doanh hàng hóa…” - Ông Võ cho hay. 

Ngoài việc “sốt giá”, tình trạng lệch pha cung - cầu cũng đang trầm trọng hơn. Nhằm giải quyết vấn đề này cũng như gia tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, Phó Giám đốc nghiên cứu và phát triển DKRA Việt Nam - Võ Hồng Thắng nêu ra 5 giải pháp.

Cụ thể là: Triển khai chương trình nhà ở ở quốc gia dài hạn và đồng bộ; Xây dựng hành lang pháp lý về việc xét duyệt đối tượng mua, vốn vay ưu đãi; Đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định liên quan và bổ sung quỹ đất; Rút ngắn quy trình thủ tục cấp phép dự án; Xây dựng nguồn vốn hỗ trợ những doanh nghiệp và người mua cùng lãi suất phù hợp…

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, thị trường đang có sự lệch pha, thiếu ổn định, thiếu an toàn do xuất hiện sự chồng chéo giữa các Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản dưới luật… khiến cho nhiều dự án vướng mắc. Từ đó, nguồn cung nhà ở trong thời gian qua không đủ đáp ứng nhu cầu, thúc đẩy giá nhà, đất, căn hộ tăng cao. 

Vẫn chưa thể ấm lên

Dự báo về thị trường bất động sản vào năm 2023, theo ông Võ, trong bối cảnh tình hình chung toàn thế giới thì trong một năm tới cũng khó có sự thay đổi nhiều. Vị chuyên gia nhận định, tình hình kinh tế của các nước như Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, châu Âu,... có nhiều hướng xấu hơn là hướng tốt. Theo đó, nếu các Chính phủ đưa ra chính sách phù hợp thì thị trường bất động sản của họ mới có tín hiệu tích cực hơn. 

Theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh, bức tranh thị trường bất động sản trong năm 2023 chưa thể tỏa sáng, vì thủ tục hành chính trong lĩnh vực này vẫn còn rất nhiều vướng mắc. 

Ông Châu cho rằng, trong năm 2023 sẽ là cơ hội vàng để giải quyết khó khăn, sự chồng chéo của những vấn đề vướng mắc trên thị trường bất động sản. Vì Nghị quyết 18-NQ/TW vẫn tiếp tục được đổi mới, hoàn thiện về thể chế, chính sách, nâng cao hiệu quả, năng lực quản lý và sử dụng đất, tạo động lực thúc đẩy Việt Nam trở thành nước phát triển có thu nhập cao…

“Việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 cùng một số luật liên quan cũng đang được Quốc hội xem xét, ngay khi được thực thi sẽ tháo gỡ được các vướng mắc về nguồn cung bất động sản…” - Ông Châu nói. 

Giới chuyên gia đã đưa ra những đánh giá cho thời điểm này là sự lặp lại của thị trường ở giai đoạn 2011 - 2013. Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Ông Nguyễn Anh Quê nhận định, thị trường bất động sản giai đoạn 2011 - 2013 có nhiều điểm giống và khác so với giai đoạn 2022 - 2024.

Theo ông Quê, điểm tương đồng của hai giai đoạn này là việc Nhà nước sử dụng công cụ là chính sách, truyền thông và tài chính để kiềm chế bất động sản tăng nóng. Khi có động thái này thì thị trường lập tức hạ nhiệt. 

Tuy nhiên, điểm khác biệt của hai giai đoạn là lãi suất cho vay đợt 2010 - 2013 có thời lên tới 25%, đây là con số cao khủng khiếp. Nhưng ở giai đoạn 2021 - 2023, lãi suất cho vay cũng cao nhưng chỉ khoảng 9 - 13%, dự kiến giai đoạn 2022 - 2024 không quá 15%.

Trong giai đoạn 2009 - 2011 gần như tất cả người mua BĐS đều vay vốn, tới giai đoạn 2020 - 2022 tỷ lệ này chỉ khoảng 20 - 50%, riêng đất nền vay không quá 15%. 

Ở giai đoạn 2022 - 2024, Nhà nước đã có kinh nghiệm trong việc quản lý thị trường và đánh giá đúng vai trò của bất động sản trong nền kinh tế, xác định phát triển thị trường BĐS ổn định, tạo động lực phát triển kinh tế. 

Vị chuyên gia đưa ra một số tín hiệu tích cực trong giai đoạn 2020 - 2024, đây là giai đoạn có vốn đầu tư công lớn, nhất là đầu tư vào hạ tầng, trọng điểm như sân bay, cao tốc, cảng… 

Giai đoạn 2020 - 2024, tốc độ đô thị hóa là rất lớn: Quy hoạch xã lên thị trấn, huyện lên thị xã, tỉnh lên thành phố trực thuộc trung ương, nông thôn và thành thị sẽ có sự thay đổi rõ rệt… đều là yếu tố hỗ trợ BĐS tăng giá. 

Đặc biệt là trong giai đoạn 2020 - 2024, vốn FDI đầu tư vào Việt Nam có dự báo tăng rất mạnh, hình thành nhiều tỉnh công nghiệp, khu công nghiệp và bất động sản công nghiệp ngày càng phát triển và tăng giá.