Yếu tố quyết định hướng đi mới cho thị trường bất động sản năm 2023

Theo thống kê, thị trường bất động sản những năm qua có những đóng góp quan trọng trong nền kinh tế. Thông qua các lĩnh vực khác nhau, đóng góp của ngành bất động sản trực tiếp và gián tiếp thông qua các lĩnh vực khác chiếm khoảng 4,5% GDP.

 

Song tác động của những chính sách thời gian vừa qua như việc kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và ngân hàng nhà nước tăng lãi suất điều hành sẽ làm hai dòng vốn quan trọng vào bất động sản là tín dụng ngân hàng và trái phiếu gặp khó khăn.

Vốn tín dụng dành cho kênh đầu tư này không còn phong phú như trước, lãi suất tăng khiến trái phiếu doanh nghiệp đối mặt với nhiều rủi ro. Ngoài ra, việc chi phí kinh doanh, chi phí vốn tăng cao hơn khiến chủ đầu tư phải cắt giảm các chi phí đầu tư vào thị trường này.

Việc kiểm soát chặt chẽ hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thời gian gần đây khiến tính thanh khoản của các dự án, dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp có nhiều biến động. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng với các động lực tăng trưởng mạnh mẽ và các cải cách đang diễn ra sẽ giúp thị trường có các giao dịch từ người mua nhà thực thay vì đầu cơ sinh lợi, đồng thời tạo ra thị trường minh bạch hơn.

Thay vì chấp nhận cắt lỗ, bán rẻ, tung nhiều chương trình ưu đãi siêu sốc để giải phóng áp lực tài chính như năm 2022, một số nhà đầu tư có cái nhìn lạc quan hơn khi cho rằng sự thăng trầm của tính thanh khoản thời gian qua sẽ là “quãng nghỉ” cần thiết để thị trường bất động sản tăng giá trong giai đoạn tiếp theo.

Hơn nữa, thị trường bất động sản tiếp tục được hưởng lợi từ gói kinh tế, tài chính gần 350.000 tỷ đồng, chủ yếu là đầu tư công vào tất cả các ngành nghề nhằm hỗ trợ, phục hồi phát triển KT-XH giai đoạn 2022 – 2023 của Chính phủ. Nhiều chính sách tài khóa, tiền tệ của Nhà nước như phấn đấu giảm lãi suất cho vay khoảng 0,5 – 1% trong 2 năm 2022 – 2023; giảm 2% thuế giá trị gia tăng (VAT) còn 8% đối với nhiều nhóm ngành nghề; giai đoạn 2022 – 2023 cho phép tăng bội chi ngân sách Nhà nước bình quân 1 – 1,2% GDP/năm (tối đa 240.000 tỷ đồng)…giúp giảm tải áp lực, khó khăn cho doanh nghiệp. Thời gian tới, khi ổn định chính sách lãi suất thì các doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn, giúp thị trường ổn định hơn. 

Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, đòn bẩy vay ngân hàng và trái phiếu vốn là hai kênh huy động cấp vốn chính cho các chủ đầu tư cũng như dự án bất động sản. Trong giai đoạn khi hai kênh này bị siết chặt lại, do đó một số dự báo của các chuyên gia về thị trường bất động sản 2023 cho thầy nguồn cung mới đưa ra thị trường suy giảm bởi tác động gián tiếp, người mua bị hạn chế khả năng tiếp cận vốn vay ảnh hưởng cầu thị trường. Bên cạnh đó, thị trường thiếu tính đa dạng sản phẩm bởi hầu hết các dự án hiện nay đều được định vị phân khúc cao cấp và giá bán bị đẩy lên cao do chủ đầu tư phải chi trả nhiều để tiếp cận nhiều nguồn vốn vay.

Ở góc độ là Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính cho biết  “mặc dù nhu cầu rất lớn nhưng thị trường bất động sản hiện đang đối mặt với nhiều điểm nghẽn khó khăn. Đơn cử như các quy định của pháp luật, các thủ tục pháp lý đang khiến nhiều dự án nằm chờ chưa thể triển khai. Thời gian vừa qua, Chính phủ đang cố gắng tháo gỡ các rào cản khó khăn, tôi tin rằng thi trường sẽ dần có cân bằng tốt hơn trong năm 2023”.

Như vậy, việc Chính phủ đang triển khai nhiều dự án hạ tầng, kiểm soát vốn, thuế chuyển nhượng, hạn chế phân lô tách thửa để tập trung phát triển sản phẩm nhà ở xã hội,.. sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn, đưa thị trường tăng trưởng bền vững trong thời gian tới.

Còn bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam cho rằng,  “Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn có những nền tảng tốt để tăng trưởng và phát triển. Tuy nhiên, năm 2023 được dự báo chúng ta nên cẩn trọng với tình hình kinh tế toàn cầu, chúng ta không nên lạc quan mặc dù đang tăng trưởng”.

Hoàn thiện khung pháp lý, ban hành các gói kích cầu kinh tế

Nhiều chuyên gia cho rằng yếu tố quyết định nhất cho hướng đi mới với những tín hiệu tích cực hơn cho thị trường bất động sản 2023 là việc tháo gỡ những khó khăn, sớm hoàn thiện khung pháp lý về đất đai như quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đâu và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ nước Việt Nam. Đây là nhu cầu cấp bách và cần thiết, đặc biệt là trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật có liên quan.

Theo GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, “giải pháp căn cơ nhất vẫn là tìm cách loại bỏ tình trạng đầu cơ bất động sản nhà ở để nhu cầu nhà ở luôn là cầu thật và khuyến khích đầu tư vào sản xuất, kinh doanh. Muốn vậy, cần nghiên cứu kỹ thuế bất động sản phù hợp. Cần có giải pháp kiểm soát lượng vốn đầu tư vào bất động sản so với đầu tư vào sản xuất, kinh doanh hàng hóa. Chuyển đổi số cũng là một giải pháp thực sự cần thiết để công khai, minh bạch nhằm thực hiện đúng và đủ thuế bất động sản. Những điều này phải được quy định thật cụ thể trong Luật Đất đai”.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Còn ông Lê Đình Hảo (chuyên gia bất động sản) cho rằng Luật Đất đai sửa đổi lần này sẽ thay đổi cơ bản phương pháp định giá đất trên cơ sở xây dựng những điều kiện khác để thực hiện quy định phải giao dịch qua sàn, cơ sở dữ liệu về đất đai phải minh bạch,… Do đó, Luật Đất đai mới sẽ phân ra giữa bảo vệ nhà đầu tư và những người ở thực. Khi nhà đầu tư chưa có sự bảo hộ định danh rõ ràng thì sẽ khó thúc đẩy sự phát triển ở tầm cao mới. Việc sửa đổi trong thời gian sắp tới đây sẽ là yếu tố then chốt, tạo tiền đề cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển tiệm cận gần hơn thị trường thế giới”.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Công ty Colliers Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản những năm gần đây như một “chiếc lò xo bị nén”. Khi các khó khăn về chính sách được tháo gỡ, thị trường sẽ có một sức bật mạnh mẽ. Nên các quyết sách hỗ trợ mạnh tay từ Chính phủ sẽ thúc đẩy giải quyết các vấn đề khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay. Tạo cơ sở để chủ đầu tư, nhà đầu tư vững niềm tin vào sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Có thể thấy, các yếu tố như hoàn thiện khung pháp lý, ban hành các gói kích cầu kinh tế, room tín dụng mới sẽ giúp thị trường bất động sản 2023 sôi động hơn so với hiện tại. Xu hướng đầu cơ, lướt sóng sẽ bị loại trừ, thay vào đó là đầu tư bền vững.