Giá bất động sản 2023 sẽ đứng vững

Hiện tượng cắt lỗ chỉ là cục bộ

Hàng loạt khó khăn đã và đang bủa vây thị trường bất động sản trong thời gian qua khiến doanh nghiệp và khách hàng đều thấy nản lòng. Đơn cử như hồi đầu năm, sau khi lên cơn sốt trên cả nước, bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng hơn. Bắt đầu từ giữa năm, các doanh nghiệp bắt đầu lao đao khi chứng khoán, cổ phiếu, trái phiếu và nguồn vốn cho bất động sản bị siết chặt hơn. Bên cạnh đó, hiệu ứng từ các vụ việc được cơ quan quản lý phanh phui tại một số doanh nghiệp lớn đã tác động tới tình hình chung. Tại một số tỉnh, thành như Quảng Bình, Nghệ An, Thanh Hóa, Bình Dương… đã lác đác xuất hiện tình trạng nhà đầu tư bỏ cọc, hoặc cắt lỗ tại các dự án nhỏ.
Tại các địa phương ở phía Bắc như Hải Dương, Thái Bình và Hưng Yên xuất hiện thực tế đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng hay shophouse được bán với mức giá thấp hơn tư 10-20% để nhanh chóng thoát hàng.

Tuy nhiên, các chuyên gia trong ngành bất động sản cho rằng đây là quy luật dễ hiểu sau khoảng thời gian tăng nóng của thị trường. Bên cạnh đó, việc Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất điều hành, nới room tín dụng cho một số ngân hàng thương mại đã đẩy lãi suất gia tăng. Do đó doanh nghiệp phải tìm cách xoay sở nguồn tiền, tái cơ cấu tài chính nhằm giữ vững ổn định. Tuy nhiên, cũng cần khẳng định rằng hiện tượng cắt lỗ, bán tháo chỉ xảy ra ở nhóm các nhà đầu tư nhỏ, lẻ, lướt sóng hoặc đầu tư không có kế hoạch dài hạn. Còn lại, các doanh nghiệp vững tài chính, có kế hoạch bài bản vẫn đang là dòng chủ lưu của thị trường thì chưa có tình trạng này. Dự báo, thời điểm 3 tháng cuối năm sẽ là lúc giá bất động sản có xu hướng giảm mạnh và kéo dài sang 1-2 tháng đầu năm 2023.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, đầu tư theo hình thức lướt sóng thì việc thoát hàng dễ dàng hơn nhiều với nhà đầu tư lớn. Còn đối với các “cá mập”, do ôm nhiều hàng, việc đẩy đi là khá khó khăn, lại chịu nhiều áp lực về tài chính nên rơi vào cảnh khó khăn. Do đó, nếu cuối năm nay xuất hiện tình trạng giá bất động sản giảm sâu cũng không phải là điều bất thường, mà giống như cuộc thanh lọc, “gạn đục khơi trong” để bắt đầu một giai đoạn mới ổn định và bền vững hơn.

Đồng quan điểm với ông Hiển, TS Nguyễn Trí Hiếu – Kinh tế trưởng của BIDV cũng cho rằng lãi suất ngân hàng neo cao sẽ khiến doanh nghiệp phải bán cắt lỗ để bù đắp chi phí. Song các nhà đầu tư vẫn tỏ ra lạc quan khi cho rằng giá bất động sản khó có cuộc tháo chạy trên diện rộng như thời điểm cách đây 10 năm.

Nhiều người đã nói về chu kỳ 10 năm của bất động sản, đó là giá cả sẽ được đẩy lên mức cao nhất, nhà đầu tư đua nhau ôm hàng, chốt đơn. Sau đó sẽ đến thời kỳ xuống giá, bán tháo tạo nên bong bóng bất động sản trên diện rộng.

Tuy nhiên thời điểm năm 2021 – 2023 đã khác xa so với cách đây 10 năm. Sau nhiều phen trồi sụt, thị trường bất động sản về cơ bản vẫn đang trụ vững. Việc cắt lỗ chỉ là hiện tượng cục bộ. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng có niềm tin về tình hình tài chính sẽ được cải thiện khi mức lương cơ sở sẽ được tăng trong năm 2023 là tín hiệu nhen nhóm cho hi vọng tăng giá vào năm sau.

Một giám đốc công ty bất động sản có 18 năm lăn lộn trên thị trường nhận định rằng quan niệm lãi suất cao, chứng khoán giảm và bất động sản theo đó sẽ đi ngang rồi giảm giá là không còn phù hợp tại thời điểm này. Vị này cho rằng hiện chưa thấy bất động sản giảm giá như giai đoạn 2011-2013. Có chăng thị trường sẽ trầm lắng hơn, giao dịch ít nhưng giá sẽ giữ ở mức ổn định. Trong trường hợp giá có giảm, nhà đầu tư vẫn có thể có lãi do khi vào hàng thì mức giá ở xuất phát điểm rất thấp.

Gió đã đổi chiều

Điều mà các chuyên gia và nhà đầu tư lo lắng là sự lặp lại của thị trường trong thời kỳ cách đây 10 năm. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, trường bất động sản 2011-2013 có điểm giống và không giống giai đoạn 2022-2024.

Vị chuyên gia này phân tích, điểm giống nhau của hai giai đoạn đó là cơ quan quản lý đang sử dụng các công cụ để kiềm chế đà tăng nóng của bất động sản. Sau đó, thị trường đã hạ “cơn sốt”. Điểm khác biệt đó là thời điểm cách đây 10 năm, mặt bằng lãi suất ở mức cao kỷ lục, có khi lên tới 25%. Điều này khiến các nhà đầu tư buộc phải xả hàng bằng mọi giá để cứu dòng tiền. Tuy nhiên hiện nay lãi suất chỉ đang bằng 40% so với thời điểm đó và dự báo sang năm 2023 lãi suất cho vay không vượt mức 15%. Đây là thuận lợi cho doanh nghiệp khi không phải quá lo lắng về lãi suất, do đó họ có cơ sở để tính toán các bước phát triển dài hạn.

Đồng thời, trước đây hầu hết người đầu tư và người mua bất động sản đều tìm đến ngân hàng để có tiền thì nay tỷ lệ này đã giảm đi rất nhiều, thị trường đi vào thực chất hơn. Do đó, khó có thể xảy ra một bong bóng bất động sản như đã từng.

Mặt khác, giai đoạn 2022-2024 nhà nước có kinh nghiệm hơn trong việc quản lý bất động sản và nhà nước đánh giá đúng vai trò quan trọng của bất động sản trong nền kinh tế, xác định phát triển ổn định bất động sản, tạo động lực phát triển nền kinh tế.

Hiện tại tốc độ tăng trưởng của Việt Nam rất tốt, dự kiến năm 2022 hơn 7% và tỷ lệ lạm phát dưới 4%. Đây là 2 căn cứ quan trọng để nhà nước không thắt quá chặt tín dụng đối với bất động sản và hiện tại đã nới room.

Tín hiệu tích cực trong giai đoạn này phải nhắc tới đầu tư công. Hạ tầng, sân bay, cảng biển hay cao tốc là những trợ lực cho bất động sản có điều kiện để tăng giá. Với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ thời gian qua, các dự án đầu tư công lớn đang được thúc đẩy, sẽ là cơ hội để thị trường bất động sản bứt phá thời gian tới.

Bài học từ giai đoạn 2013-2014 đã được ghi nhận khi thị trường không bị đóng băng bằng cách phát triển nhà ở xã hội.

Với những yếu tố trên, có thể nhận định rằng mặc dù sẽ phải đối mặt với một đợt khó khăn, giá có thể giảm vào cuối năm 2022 và đầu năm 2023 nhưng trong năm 2023 và xa hơn là 2024-2025 giá bất động sản sẽ đi vào sự ổn định, thực chất hơn.