Động lực cho thị trường bất động sản cuối năm vẫn mờ nhạt

Thanh khoản èo uột nhưng giá vẫn tăng

Theo báo Đầu tư, sau thời gian dài im ắng về nguồn cung và cả giao dịch bất động sản thì cuối năm là thời điểm mà các chủ đầu tư sẽ tung hàng mới cả về căn hộ, nhà phố lẫn đất nền. Tuy nhiên, hầu hết các nhận định đang cho rằng, bức tranh u ám của thị trường địa ốc vẫn kéo dài khi thanh khoản èo uột mà giá bán leo cao, lãi suất ngân hàng thì ngày càng tăng, áp lực dòng tiền cũng ngày một lớn. 

Giám đốc bộ phận phát triển nhà ở CBRE Việt Nam - Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết, vào thời điểm cuối năm 2022, sẽ có 80% nguồn cung bất động sản chủ yếu tập trung tại khu vực phía Đông TP. HCM. Tuy nhiên giá bán vẫn khá cao sẽ giao động từ 70 - 100 triệu đồng/m2. 

Sản phẩm có giá tầm trung ngày càng khan hiếm, phân khúc căn hộ có giá bán từ 45 - 50 triệu đồng/m2 vắng bóng dần trên thị trường. Ngược lại, phân khúc cao cấp, hạng sang thì ngày một nhiều hơn. 

Tại khu vực phía Tây và phía Nam TP. HCM chỉ xuất hiện một vài dự án. Hiện nguồn cung khu Tây gần như không tới từ các dự án mới, mà từ một vài dự án chào bán giai đoạn tiếp theo. Một số dự án ở khu vực này đã chào bán từ 5 - 6 năm trước giai đoạn 2016 - 2017, hiện tại giá thứ cấp đã lên tới 65 triệu đồng/m2. 

Nguồn cung mới ở phía Nam có phần dồi dào hơn. Khu vực này hiện tại đang có thêm một số dự án căn hộ, khu đô thị với những căn hộ biệt lập ven sông mới tới để đón sóng thị trường cuối năm. 

Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu thị trường Savills tại TP. Hồ Chí Minh - Bà Võ Thị Khánh Trang cho biết, giá bán sơ cấp tăng khiến lượng giao dịch sụt giảm, ảnh hưởng tới tính thanh khoản của thị trường. Dự kiến vào cuối năm nay, thị trường sẽ có thêm khoảng 4.220 căn hộ tới từ 18 dự án hiện hữu và 4 dự án mới. 

Vì nguồn cung thiếu hụt, khiến độ xây dựng dễ bị gián đoạn và giá bán sơ cấp tăng cao khiến cho người mua nhà quan tâm nhiều hơn tới những sản phẩm thứ cấp. “Lợi thế của việc mua căn hộ thứ cấp là khách hàng có thể vào ở ngay và thường có giá bán phù hợp hơn so với những sản phẩm sơ cấp. Tuy vậy, việc trả hết toàn bộ giá trị căn nhà mà không được hỗ trợ bởi các đòn bẩy tài chính sẽ là thách thức lớn với người mua nhà” - Bà Trang nhận định. 

Các bên đều đang “phòng thủ”

Thị trường khó khăn đã khiến cả nhà đầu tư và người mua thực dè dặt hơn. Đa phần doanh nghiệp đang rất thận trọng vào những tháng cuối năm, hạn chế đẩy mạnh bán hàng như những giai đoạn trước. Việc này gây ảnh hưởng lớn tới doanh số và lợi nhuận cả năm của họ. 

Công ty Chứng khoán ACB đánh giá, doanh thu của Tập đoàn Đất Xanh trong năm 2022 sẽ không mấy khả quan khi Dự án DXH Parkview, Dự án Opal Cityview (Bình Dương), Dự án Lux Star (TP. HCM) đều phải lùi lại kế hoạch mở bán sang năm tới. 

Nguyên nhân được tiết lộ là vì thị trường vẫn đang khó khăn, xuất phát từ việc tín dụng bị siết chặt với cả chủ đầu tư và người mua, gây ảnh hưởng lớn tới kế hoạch mở rộng quỹ đất, hoạt động bán hàng, thời gian triển khai, bàn giao dự án, cũng như việc cấp phép cho dự án vẫn đang bị siết chặt. 

Báo cáo cập nhật của Công ty Chứng khoán VNDirect cũng cho thấy mức dự báo thấp đối với triển vọng doanh số của Tập đoàn Nam Long trong cả năm 2022. Đơn vị này cho biết, hoạt động bán hàng của Nam Long chậm lại trong quý III khi hai phân khu mới Akari - tòa 9 chỉ bán được khoảng 60% số lượng sản phẩm đợt mở bán đầu, thấp hơn con số 90% so với những đợt mở bán trước. Trong khi giai đoạn II dự án Ehome Southgate tuy là phân khúc tầm trung nhưng vẫn khó bán hàng vì người mua khá dè dặt trong bối cảnh lãi suất tăng mạnh. 

Trưởng bộ phận Định giá, nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE - Bà Dương Thùy Dung nhận định về thị trường trong thời gian tới, thị trường bất động sản vào những tháng còn lại tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, nguồn cung vẫn hạn chế, nhất là phân khúc trung cấp và bình dân sẽ không có nhiều sự lựa chọn vì nguồn cung mới tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp.

Bà Dùng cho hay, tất cả chủ đầu tư hay người mua nhà đều lo lắng và e ngại về những biến động của thị trường trong thời gian tới. Nỗi lo lớn nhất, gây ảnh hưởng tới thị trường nhiều nhất vẫn là nguồn vốn. Hơn nữa, nỗi lo của người dân về việc vay mua nhà là họ nghĩ sẽ vay rồi bán ra để trả nợ, nhưng thực tế thanh khoản hiện cũng giảm. 

“Tôi cho rằng, có ít nhất là 50% nhà đầu tư bị mắc kẹt ở giai đoạn này vì họ định vay vốn tạm thời nhưng thanh khoản lại kém, chi phí tăng cao còn chính họ cũng không trả lại sản phẩm cho nhà đầu tư vì vậy họ sẽ chịu thiệt. Năm 2023, nếu không có những chính sách mới nới lỏng tiền tệ thì nhiều người sẽ gặp khó khăn. Nếu các nhà đầu tư không chịu đựng được, không thể tìm được lối ra thì thị trường sẽ gặp xáo trộn” - Bà Dung nói. 

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh nhận định, thị trường chưa tìm được động lực để khởi sắc. “Trong khi những nhà đầu tư có tiền vẫn đang nằm chờ vì nghĩ rằng cuối năm sẽ có đợt sale off, còn các nhà đầu tư cần cơ cấu lại dòng tiền trong thời gian tới, sản phẩm nào bán được thì cần bán nhanh để thu tiền về, có dòng tiền thì mới tồn tại được".