Nhiều năm liên tục, lĩnh vực bất động sản luôn có sức hút lớn đối với các nhà đầu tư nước ngoài và con số liên tục tăng lên. Theo thông tin từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch-Đầu tư), tính đến ngày 20.9, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 18,7 tỉ USD.
Trong đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI trong 8 tháng qua với hơn 3,5 tỉ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư đăng ký. Con số này tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái với chỉ gần 1,8 tỉ USD.
Tuy nhiên, trong bối cảnh dòng vốn tín dụng ngân hàng hạn chế chảy vào những lĩnh vực rủi ro cao, thị trường trái phiếu trầm lắng sau nhiều năm bùng nổ, giải ngân đầu tư công chậm... đã khiến thị trường bất động sản rơi vào tình trạng “đói vốn”. Theo đó, nguồn vốn FDI cũng được xem là một kênh thu hút hữu hiệu vốn đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Để có được góc nhìn toàn cảnh hơn về dòng chảy FDI vào thị trường bất động sản, phóng viên đã có cuộc trao đổi với chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) về vấn đề này.

Những năm qua, lĩnh vực bất động sản luôn được các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư quan tâm và liên tục gia tăng. Lĩnh vực này tiếp tục đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI trong 8 tháng qua với hơn 3,5 tỉ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư đăng ký. Trong bối cảnh vốn ngân hàng, trái phiếu… thu hẹp, lãi suất tăng đang khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về vốn. Theo ông, dòng vốn từ FDI liệu có đủ “giải cơn khát vốn” cho các doanh nghiệp bất động sản?

FDI là một kênh thu hút vốn quan trọng của nền kinh tế nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, dòng vốn FDI cũng chỉ là một trong nhiều dòng vốn vào bất động sản và chiếm tỷ trọng không quá lớn. Vốn đầu tư từ xã hội Việt Nam vào bất động sản mới là chủ yếu. 
Cũng liên quan đến dòng vốn từ nước ngoài, thời gian qua, xu hướng M&A của các nhà đầu tư nước ngoài tại thị trường bất động sản Việt Nam cũng tăng mạnh. Đây là xu hướng chung và các nhà đầu tư nước ngoài khá thích hình thức đầu tư này, vì khi họ tìm được doanh nghiệp phù hợp, giá cả tương xứng thì họ mua doanh nghiệp đó. Điều này vừa tiết kiệm được thời gian, thủ tục, xây dựng bộ máy… Việc kết hợp giữa các chủ đầu tư trong nước và nước ngoài là cách thức để các nhà đầu tư trong nước nâng tầm được mình lên thông qua kinh nghiệm kinh doanh, quản lý của họ.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp trong nước cũng cần xác định cách thức và phương án liên doanh, liên kết, cẩn trọng trong hợp tác kinh doanh; đồng thời, nên hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài có nguồn lực, kinh nghiệm trong xây dựng, kinh doanh bất động sản, có mục đích thực chất và gắn bó lâu dài trong quyết định đầu tư. Khi đó, các doanh nghiệp trong nước sẽ tận dụng được lợi thế về vốn, nhân lực, kỹ thuật… và học hỏi được từ họ rất nhiều kinh nghiệm về kinh doanh, quản lý.

Theo ông, đâu là những lý do lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam thu hút được dòng vốn FDI lớn? 

Thị trường bất động sản của Việt Nam vẫn đang là mảnh đất màu mỡ mà nhà đầu tư trong nước lẫn nước ngoài quan tâm. Trong nhiều năm qua, thường bất động sản đứng thứ 2, hoặc thứ 3 trong thu hút FDI. 
Các doanh nghiệp nước ngoài không chỉ có lượng vốn dồi dào mà còn có kinh nghiệm trong đầu tư, quản lý, phát triển du lịch… nên doanh nghiệp trong nước cũng mong muốn có sự hỗ trợ của doanh nghiệp nước ngoài trong lĩnh vực này. 
Việc FDI vào Việt Nam nhiều còn đến từ yếu tố kinh tế vĩ mô, chính trị - xã hội. Trong hơn 10 năm qua, chúng ta đã chú trọng nhiều hơn trong việc cải thiện môi trường đầu tư, cho nhà đầu tư nước ngoài được hưởng nhiều ưu đãi, đặc biệt là với những dự án đầu tư lớn, có công nghệ cao...

Thực tế, trong những năm qua, tăng trưởng của Việt Nam cũng tương đối cao, ổn định được kinh tế vĩ mô, các nhà đầu tư nước ngoài nhìn thấy tiềm năng nên lượng vốn đổ vào Việt Nam khá cao. Ngoài ra, tầng lớp trung lưu gia tăng nhanh chóng, thu nhập của người dân gia tăng đi đôi với đô thị hóa làm cho nhu cầu về nhà ở tăng thêm đáng kể. 
Cùng với sự tăng trưởng tốt của nền kinh tế, quá trình hội nhập kinh tế cũng được đẩy nhanh khi Việt Nam tham gia hàng loạt các Hiệp định Thương mại tự do (FTA); nhu cầu về về văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn và công trình thương mại đang tăng nhanh cũng là yếu tố thúc đẩy dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam.
Thêm vào đó, Việt Nam đã chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng mới và bất động sản các khu công nghiệp. Trong những năm qua, Việt Nam đã đầu tư và đưa vào sử dụng hàng ngàn km đường cao tốc liên vùng, giúp thúc đẩy sự giao lưu kinh tế - văn hóa thuận tiện giữa các vùng tỏng nước. Để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, giao lưu văn hóa – xã hội, rất nhiều các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng tiếp tục được xem xét đưa vào kế hoạch trong thời gian tiếp theo.

Với bất động sản du lịch, Việt Nam cũng là quốc gia có đường bờ biển hơn 3.000km, với rất nhiều cảnh quan và bãi tắm đẹp, có nhiều vùng sông núi thuận lợi cho xây dựng các khu nghỉ dưỡng, có các di tích lịch sử, văn hóa đa dạng.
Còn với bất động sản công nghiệp, việc dịch chuyển các nhà máy sản xuất ra khỏi Trung Quốc sang các nước khác, trong đó có Việt Nam cũng là một nguyên nhân khiến bất động sản công nghiệp thu hút được nhiều vốn FDI.

Bên cạnh những thuận lợi thì việc giá đất cao, khó tiếp cận quỹ đất sạch đang là rào cản lớn cản trở bước chân của nhà đầu tư nước ngoài. Để có thể thu hút dòng vốn ngoại thì đây là vấn đề cần sớm được tháo gỡ. Xin ông gợi ý một số giải pháp để tháo gỡ vấn đề này?

Trong thời gian qua, việc giá đất liên tục tăng cao cũng là rào cản trong việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài; nhiều khu vực hiện nay muốn giải phóng mặt bằng cũng khó khăn. Ngoài ra, hiện nay, giá nguyên liệu, nhiên liệu và giá nhân công cũng đang tăng. Đây cũng là những yếu tố cản trở việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.
Để khắc phục điều này, cần xem xét lại quy định liên quan đến giá đất, đền bù để đưa giá đất gần với thị trường để việc giải phóng mặt bằng được thuận lợi hơn. Ngoài ra, việc cải cách thủ tục hành chúng cũng cần được tiếp tục thúc đẩy mạnh mẽ; quy chuẩn hóa các quy định pháp lý liên quan đến đầu tư xây dựng, đảm bảo minh bạch, cạnh tranh công bằng giữa các chủ thể, chứ không phải chủ đầu tư muốn đẩy nhanh tiến độ thì phải bỏ thêm tiền, điều đó không hợp lý.
Chúng ta cũng cần phải có quỹ đất sạch để đáp ứng nhu cầu. Đồng thời có quy hoạch tổng thể của cả nước, của từng địa phương, từng lĩnh vực để đưa ra chính sách ưu tiên phù hợp. Quy hoạch này cũng cần có tầm nhìn và có tính ổn định trong khoảng thời gian dài để các doanh nghiệp yên tâm phát triển. Tránh tình trạng nay quy hoạch, mai điều chỉnh, phá vỡ quy hoạch một cách tùy tiện. 

Việc phát triển bất động sản cũng phải đi đôi với mức độ thu nhập của người dân, cũng như nhu cầu của xã hội ở từng địa bàn để có sản phẩm bất động sản phù hợp với người dân. Điều này khiến các nhà phát triển bất động sản thu hồi được vốn nhanh hơn, tái đầu tư tốt hơn.

Bên cạnh những cơ hội thì vốn FDI vào bất động sản cũng đặt ra không ít khó khăn, thách thức đối với nền kinh tế Việt Nam. Đó là khoảng cách rất lớn giữa con số cam kết đầu tư và con số thực hiện. Hơn nữa, một góc khuất khác là việc nhiều dự án rơi vào tình trạng “đắp chiếu”. Do vậy, vấn đề đặt ra cho FDI vào bất động sản là tính khả thi, tính thực tiễn và bền vững của những dự án. Theo ông, giải pháp nào để thực hiện được những vấn đề này?

Có thực trạng trong thu hút vốn FDI là vốn đăng ký thì nhiều nhưng vốn thực hiện nhiều khi không được bao nhiêu. Đối với lĩnh vực bất động sản thì có một số nguyên nhân. Cụ thể, một phần do các chủ đầu tư không đủ năng lực nhưng họ lại muốn chiếm giữ các mảnh đất đẹp, rộng lớn để sang nhượng cho chủ đầu tư khác, hoặc hưởng lợi từ việc chênh lệch giá do giá đất ngày một tăng cao.
Một nguyên nhân nữa là do tình hình kinh tế thế giới biến động cũng khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn về vốn, dẫn đến họ không đủ khả năng để tiếp tục phát triển dự án. Tuy nhiên, vì họ có được khu đất đẹp nên họ vẫn tiếc nó, không muốn buông nên họ vẫn giữ ở đó.
Ngoài ra, có một số nhà đầu tư đăng ký đầu tư đã có liên kết với các doanh nghiệp trong nước. Tuy nhiên, khi hoạt động đầu tư đi vào thực tế thì một số chủ thể gặp khó khăn về vốn dẫn đến dự án không thực hiện đúng tiến độ. Tình trạng này không chỉ xảy ra với doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam mà doanh nghiệp Việt Nam khi đầu tư ra thị trường nước ngoài cũng gặp phải.

Do đó, chúng ta phải kiểm tra năng lực tài chính của những chủ thể tham gia đầu tư để xem liệu họ có năng lực thật sự hay không. Thậm chí, cũng cần xem xét về lịch sử kinh doanh, có kinh nghiệm trong lĩnh vực họ đầu tư hay không. Đồng thời, cũng cần xem xét uy tín của những doanh nghiệp này trên thị trường. 
Tính chủ động trong quá trình đầu tư cũng có ý nghĩa quan trọng. Doanh nghiệp FDI có thể có sự kết hợp giữa nhiều nhà đầu tư, nhưng vốn của doanh nghiệp này phải chiếm phần lớn, có tính chủ động.

Để dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam mang lại hiệu quả kinh tế cao, chúng ta cần có những giải pháp nào, thưa ông?

Thị trường bất động sản hiện nay vẫn đang phải đối mặt với không ít khó khăn, rào cản, đặc biệt là rào cản về pháp lý, thủ tục hành chính; chính sách về tài chính, đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có nhiều thay đổi và thiếu sự nhất quán, chưa rõ ràng; tính minh bạch thông tin của thị trường chưa cao, đã phần nào gây cản trở cho quá trình đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản. 
Doanh nghiệp nước ngoài họ mong muốn tiếp cận được quỹ đất sạch, thông thoáng trong thủ tục hành chính và chính sách phải có sự ổn định lâu dài. Đồng thời, trong nước cần có sự chuẩn bị về nguồn lực để đáp ứng nhu cầu như khả năng thi công, vật liệu, logistics, hạ tầng…
Theo tôi, trước hết, cơ quan chức năng cần xây dựng quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội chi tiết, cụ thể. Trên cơ sở đó, xây dựng quy hoạch phát triển bất động sản hợp lý, ổn định, phù hợp với nhu cầu phát triển ngắn hạn, trung và dài hạn. Quy hoạch hợp lý đầu tư bất động sản sẽ giúp đáp ứng đầy đủ, kịp thời các cơ sở hạ tầng cho phát triển kinh tế - xã hội.
Đồng thời, cần xây dựng cơ chế, chính sách pháp lý cụ thể, rõ ràng liên quan đến việc mua bán, sở hữu và sử dụng các loại bất động sản khác nhau. 
Các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cần chuẩn bị các điều kiện về tài chính, quyền sử dụng đât, các chương trình, dự án để đầu tư kinh doanh. Trong các hợp đồng cần phải rõ ràng cụ thể, tỷ mỷ và có quy trách nhiệm cụ thể theo các điều luật để đảm bảo tính thực thi và hiệu quả pháp lý khi kinh doanh bất động sản. Đồng thời, các doanh nghiệp phải cẩn trọng trong tìm kiếm đối tác ngoại khi liên doanh, liên kết. Theo đó, nên hợp tác với các chủ đầu tư có nguồn lực, có kỹ năng trong xây dựng và kinh doanh bất động sản và phải có mục đích thực chất và gắn bó lâu dài trong quyết định đầu tư.

Để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài cũng cần sửa đổi hệ thống văn bản pháp luật liên quan đảm bảo tránh chồng chéo, trùng lặp; các chính sách phải có tính ổn định lâu dài.
Đồng thời mỗi địa phương cần có chính sách mở cửa, tạo thuận lợi cho việc vốn FDI vào Việt Nam, khẳng định Việt Nam là điểm đến đầu tư an toàn và tin cậy.
Đồng thời, tích cực thúc đẩy và giải ngân nguồn vốn đầu tư công để phát triển cơ sở hạ tầng như hệ thống đường cao tốc quốc gia, hệ thống sân bay quốc tế và trong nước… để tạo hiệu ứng lan tỏa để phát triển thị trường bất động sản; tiến hành rà soát, có chế tài các dự án bất động sản chậm triển khai hoặc không triển khai để thu hồi nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế...

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!