Nhiều nhà đầu tư BĐS trông chờ “ván cờ mới”, cắt lỗ để thoát hàng

Lỗ vốn nhưng vẫn thở phào vì thoát được hàng

Nhiều chuyên gia, CEO bất động sản đã dự báo về việc từ nay đến cuối năm và ít nhất là đầu quý I/2023, tình trạng bán tháo bất động sản trên thị trường sẽ diễn ra. Điều này cũng khá dễ hiểu. Bởi thị trường bất động sản hiện đang gặp muôn trùng khó khăn. Đói vốn, thiếu dự án và cả tính thanh khoản rất thấp.

Thực tế cho thấy, đối với nhiều người, họ bỏ cả đống tiền ra đầu tư nhưng giờ chỉ mong hòa vốn chứ đừng nói đến lãi. Trong khi đó, một số nhà đầu tư thì chấp nhận bán lỗ, chịu thiệt để lấy lại tiền.

Thở phào nhẹ nhõm khi vừa đẩy đi được hơn 400 m2 đất tại xã Đồng Trúc, Thạch Thất, Hà Nội, anh Dương Minh Tuấn (30 tuổi) nói rằng, sáng nay anh đã hoàn tất thủ tục trả gốc ngân hàng. “Trả trước hạn bị phạt 2% nhưng tôi vẫn chấp nhận chứ không còn cách nào khác. Trước đây tôi dùng tiền tích cóp cắm thêm 2 căn nhà ở quê để lấy tiền đầu tư đất. Tôi mua 400 m2 đất tại xã Đồng Trúc với 17 triệu đồng/m2. Tiền mặt gia đình tôi có khoảng 1,5 tỷ đồng, số tiền còn lại là cắm 2 mảnh sổ đỏ là căn nhà tôi đang ở và mảnh đất mặt đường của bố mẹ ở quê. Tôi dự tính chỉ trong 6 tháng có thể bán được mảnh đất này thu hồi vốn và lãi khoảng 600 triệu đồng. Tuy nhiên, sau khi hoàn tất thủ tục mua bán, dù đăng bán ở khắp các diễn đàn và nhờ một số công ty môi giới bất động sản nhưng nhưng chẳng ai ngó ngàng đến. Gia đình tôi lo sốt vó vì hàng tháng lãi ngân hàng quá lớn, vượt quá khả năng tài chính”, anh Tuấn kể.

Sợ mảnh đất có diện tích quá lớn khó bán, anh Tuấn chi tiền tách thành 2 sổ đỏ có diện tích khoảng trên dưới 200m2/sổ. Tuy nhiên, dù chỉ rao bán cao hơn giá mua 500.000 đồng/m2 nhưng một số khách chỉ hỏi mua mang tính khảo giá. Tiền lãi ngân hàng quá lớn, anh Tuấn hàng tháng phải “cấu chỗ nọ, bỏ chỗ kia”. Thế rồi, đến cuối tháng 10, thông qua một công ty môi giới, có khách vào trả 17 triệu đồng/m2. Ban đầu, anh Tuấn cũng lưỡng lự không bán vì tính ra lỗ tiền tách thửa, tiền trả lãi, tiền phạt trả ngân hàng trước hạn và cả tiền chi cho môi giới. Tính ra tất cả chi phí này cộng lại cũng phải lên đến cả trăm triệu đồng. Tuy nhiên, không còn đường lùi, anh phải cắn răng bán hai thửa đất để thu hồi vốn.

Giống như anh Tuấn, anh Nguyễn Văn Quang, 34 tuổi cũng mừng ra mặt khi bán cắt lỗ được mảnh đất của mình. Hơn 1 năm trước, anh Quang mua một mảnh đất trị giá 2,5 tỷ đồng tại huyện Gia Lâm và kỳ vọng sẽ lãi được hơn 700 triệu đồng trong 9 tháng. Tuy nhiên, ngay sau khi xuống tiền và nhận sang tên sổ đỏ, thị trường bất động sản mất tình thanh khoản. Rất nhiều người rao bán đất nhưng hầu như không có người mua. Mãi đến đầu tháng 10/2022, anh Quang mới thoát được hàng chịu khi bán lỗ 150 triệu đồng.

Anh Quang tâm sự: “Tôi thua là vì dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều nên ảnh hưởng đến kế hoạch trả nợ. Chứ đầu tư bất động sản nếu sử dụng tiền mặt thì chẳng thể nào thua được. Đây cũng là bài học cho những nhà đầu tư có tâm lý lướt sóng nhưng không có tiềm lực tài chính. Chỉ cần một biến động xảy ra, phương án tài chính vỡ và đối mặt với rủi ro. Khi đó, để thoát được hàng thì phải bán lỗ”.

Nên “xuống tiền” vào kênh đầu tư nào?

Nhiều người nói rằng, “ván cờ” trong lĩnh vực bất động sản năm 2022 hầu như đã khép lại với phần thua thuộc về những nhà đầu tư ngắn hạn. Vậy, câu hỏi mà không ít người đặt ra, từ nay đến giữa năm 2023, các nhà đầu tư nên xuống tiền vào kênh nào?

Về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cho rằng, hiện nay trên thị trường có rất nhiều kênh đầu tư có thể kể đến như Forex, chứng khoán, bất động sản, vàng hoặc gửi tiền tiết kiệm trogn ngân hàng. Tuy nhiên, trong thời điểm này, chúng ta muốn tìm được kênh đầu tư vừa sinh lời tốt vừa an toàn là điều không thể.

“Đầu tư vào Forex là tương đối mạo hiểm và rủi ro. Đã có nhiều vụ sập sàn Forex khiến nhà đầu tư thiệt hại nặng nề. Trong khi đó, chứng khoán trong nước thời điểm này cũng có nhiều diễn biến khó đoán. Chúng ta có thể thấy, chứng khoán không còn dễ chơi, dễ thắng như như trước đây nữa. Bởi theo dõi thị trường thời gian qua cho thấy, nhiều nhà đầu tư bị âm đến 60% số tiền khi ném vào chứng khoán”, chuyên gia Nguyễn Minh Phong nói.

Khi được hỏi về kênh đầu tư bất động sản, liệu các nhà đầu tư có nên làm lại “ván mới”, vị này cho rằng, thị trường bất động sản giờ đang rất khó khăn về vốn và tình trạng này sẽ kéo dài. Đối với các nhà đầu tư ngắn hạn thì kênh này chắc chắn không khả quan. Vì thế, chuyên gia Nguyễn Minh Phong cho rằng, việc gửi tiền vào ngân hàng trong thời điểm lãi suất huy động của các ngân hàng tăng cao là phương án khả thi đối với nhiều nhà đầu tư hướng đến sự an toàn cho dòng tiền của mình.

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung cho rằng, bất động sản vẫn là một kênh đầu tư tiềm năng đối với các nhà đầu tư nhắm đến mục tiêu trung và dài hạn. Trong thời điểm này, các nhà đầu tư hạn chế ở mức thấp nhất việc mua bán lướt sóng bất động sản. Bên cạnh đó, khi đầu tư cần phải có một kế hoạch tài chính dài hạn về dòng tiền. Các nhà đầu tư nên hạn chế vay và phải dự phòng một khoảng thời gian dành cho thanh khoản theo chiều hướng dài hơn. Bởi việc khó tiếp cận nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng cộng thêm giá nhà tăng cao sẽ khiến cho tính thanh khoản ngày càng khó khăn.

Đại diện CBRE cũng khuyến cáo các nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ về tính pháp lý của sản phẩm mình sẽ mua. Bởi hiện nay trên thị trường xuất hiện nhiều sản phẩm có không có pháp lý rõ ràng dễ dẫn đến rủi ro. Với người mua nhà để ở, chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng, nên các chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là các yếu tố quan trọng để cân nhắc quyết định và lựa chọn.