Hai thái cực trong bức tranh thị trường bất động sản khu công nghiệp

Năm 2022, bối cảnh thị trường bất động sản đã ghi nhận hàng loạt các biến động tiêu cực, từ câu chuyện pháp lý dự án cho đến vấn đề về thanh khoản của các doanh nghiệp. Cũng trong năm qua, nhiều đại gia bất động sản nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và bất động sản du lịch đều gặp khó khăn trong hoạt động kinh doanh, thậm chí còn ghi nhận mức thua lỗ kỷ lục. 

Điều đáng nói, trong bức tranh tối màu của ngành bất động sản trong năm qua vẫn có những mảng sáng điểm xuyết đến từ các chủ đầu tư bất động sản khu công nghiệp. Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Anh Tuấn - Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) nhận định, Việt Nam hậu Covid-19 đang có nhiều cơ hội về việc thu hút làn sóng đầu tư đến từ những doanh nghiệp FDI mới. Việt Nam vẫn được coi là điểm đến an toàn nhờ kiểm soát dịch bệnh hiệu quả, duy trì sản xuất ổn định, có nhiều tiềm năng và chính sách đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu của các doanh nghiệp. 

Việt Nam còn sở hữu lợi thế về nguồn nhân lực, thị trường nội địa với gần 100 triệu dân, sở hữu tầng lớp trung lưu tăng nhanh tạo nên một thị trường với sức mua lớn, đã và đang thu hút nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài. Cũng theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Việt Nam đang có cơ hội đón đầu xu hướng chuyển dịch chuỗi sản xuất trên toàn cầu nhằm thu hút các nhà đầu tư nước ngoài có thể phát triển tại Việt Nam một số lĩnh vực mới. 

Báo cáo mới nhất của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên phạm vi cả nước vẫn đang có xu hướng tăng và đạt hơn 80%. Đáng chú ý, một số khu công nghiệp ở phạm vi Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh và Bình Dương gần như đã được lấp đầy hoàn toàn, khiến cho giá thuê khu công nghiệp trên cả nước trong năm qua đã tăng 10%.

Hai thái cực về lợi nhuận của các đại gia bất động sản khu công nghiệp 

Theo báo cáo tài chính của Tổng công ty Đầu tư Phát triển đô thị và Khu công nghiệp Việt Nam (IDICO - Mã chứng khoán: IDC), doanh thu thuần của doanh nghiệp này trong năm 2022 là 8.252 tỷ đồng, so với năm 2021 đã tăng cao gấp đôi. Đáng chú ý, mảng dịch vụ khu công nghiệp trở thành nguồn thu lớn nhất của IDICO với hơn 4.200 tỷ đồng, con số này tương đương với gần 50% doanh thu hợp nhất, so với năm 2021 đã tăng lên đến 6 lần.

Lũy kế cả năm 2022, IDICO ghi nhận 2.596 tỷ đồng lãi sau thuế, so với năm 2021 đã tăng 4,5 lần. Điều đáng nói, đây cũng chính là mức lãi lớn nhất của doanh nghiệp này kể từ khi thành lập cho đến nay. 

Trong năm qua, một ông lớn bất động sản khu công nghiệp khác là Viglacera (VGC) cũng ghi nhận doanh thu thuần đạt 14.600 tỷ đồng, so với năm 2021 đã tăng 30%. Ngoài ra, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp này cũng đã vượt 37% chỉ tiêu đặt ra cho cả năm và đạt 1.931 tỷ đồng. Theo tìm hiểu, Viglacera có xuất phát điểm là một doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng. Những năm gần đây, cho thuê bất động sản và hạ tầng khu công nghiệp đã trở thành nguồn thu lớn thứ hai của Viglacera, chiếm hơn 3.338 tỷ đồng và đóng góp gần ¼ tổng doanh thu hợp nhất.

Năm 2022, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) lại không quá khả quan khi ghi nhận doanh thu thuần là hơn 957 tỷ đồng - mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Bù lại, nhờ ghi nhận gần 2.200 tỷ đồng tiền lãi đến từ công ty liên kết, Kinh Bắc vẫn ghi nhận 1.600 tỷ đồng lãi sau thuế, so với năm 2021 đã tăng 18%. 

Zing News dẫn lại giải trình của công ty cho biết, kết quả doanh thu thấp kỷ lục trong năm 2022 chủ yếu đến từ việc khách thuê chủ yếu là các nhà đầu tư nước ngoài đã ký hợp đồng thuê đất nhưng lại chưa được cấp phép đầu tư. Vì thế, công ty chưa thể hoàn giao đất cho các khách hàng trong năm, doanh thu bán hàng phải chuyển sang ghi nhận vào năm tài chính 2023. 

Trong năm vừa qua, Kinh Bắc đã ký hợp đồng cho thuê đối với 107 ha đất khu công nghiệp, tổng giá trị là gần 3.540 tỷ đồng. Doanh thu này sẽ được chuyển sang năm 2023, ước tính mức lợi nhuận gộp lên đến 1.800 tỷ đồng.

Doanh thu trong năm 2022 cả Becamex (BCM) đã giảm đáng kể so với năm liền trước. Tính riêng trong quý cuối năm, doanh thu thuần của đại gia bất động sản khu công nghiệp phía Nam đã lao dốc 72% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên sau khi khấu trừ các loại chi phí, doanh nghiệp vẫn tăng trưởng 16% về chỉ tiêu lợi nhuận và đạt gần 1.724 tỷ đồng. 

Điều đáng nói, số ít doanh nghiệp trong nhóm chủ đầu tư bất động sản khu công nghiệp lớn đã ghi nhận kết quả kinh doanh sụt giảm trong năm 2022. Tuy nhiên, kết quả kinh doanh của Công ty Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (ITA) đã chạm đáy lịch sử, đặc biệt là trong quý 4/2022 do các chỉ tiêu kinh doanh đã đồng loạt hạ xuống mức âm. 

Theo như giải trình của lãnh đạo Tân Tạo, công ty bắt buộc phải thanh lý hợp đồng thuê đất dài hạn để xây dựng Trung tâm Điện lực Kiên Lương theo điều kiện bất khả kháng (dự án Kiên Lương 1 đã bị loại bỏ khỏi danh sách vận hành trước năm 2030). Chính vì thế, doanh nghiệp đã phải ghi nhận một khoản giảm trừ doanh thu trong quý 4/2022 lên đến hơn 2.100 tỷ đồng.
Tính chung care năm 2022, doanh thu thuần của Tân Tạo là âm hơn 1.576 tỷ đồng và lỗ sau thuế hơn 176 tỷ đồng. Kể từ khi công khai số liệu tài chính từ năm 2003 đến nay, đây là năm đầu tiên mà Tân Tạo thua lỗ. 

Bất động sản khu công nghiệp của Việt Nam còn nhiều dư địa tăng trưởng 

Thời gian gần đây, Việt Nam đã và đang trở thành một trong số những điểm đến của làn sóng dịch chuyển sản xuất trên toàn cầu. Các chuyên gia nhận định, Việt Nam từ những năm tháng phải mời chào, tung ra nhiều ưu đãi nhằm thu hút dự án FDI đến thời điểm hiện tại đã có điều kiện để chọn lọc những dự án phù hợp. 

Liên quan đến vấn đề này, ông Đậu Anh Tuấn - Phó tổng thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, nếu muốn lựa chọn được những dự án hiệu quả và phù hợp với tiêu chí phát triển của Việt Nam thì cần xây dựng một bộ công cụ sàng lọc dự án FDI. Cũng theo ông Tuấn, việc xây dựng bộ công cụ sàng lọc sẽ dần khắc phục được loạt hạn chế đến từ hoạt động thẩm định dự án FDI hiện nay, đón được những dòng vốn phù hợp với định hướng của Việt Nam.

Trong khi đó, các chuyên gia phân tích của Công ty Chứng khoán SSI lại khẳng định, xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra vô cùng mạnh mẽ. Điều này trở thành động lực tăng trưởng cho các khu công nghiệp của Việt Nam. 

Trong năm 2022, thực tế cho thấy Việt Nam đã thu hút nhiều nhà máy sản xuất lớn trên thế giới, bao gồm: LEGO đầu tư 1 tỷ USD để xây dựng nhà máy; LG dự tính đầu tư thêm 4 tỷ USD với mục tiêu biến Việt Nam trở thành một trung tâm sản xuất smartphone trong tương lai; Foxconn, Quanta Computer và BOE Technology Group Co Ltd (Trung Quốc) cũng có kế hoạch đầu tư xây dựng nhà máy tại Việt Nam.

Với sự hỗ trợ của Chính phủ về đẩy mạnh cơ sở hạ tầng giao thông cũng như phát triển kết nối giao thông giữa khu vực cảng biển, hỗ trợ cho dịch vụ hậu cần, các chuyên gia tại Colliers nhận định, bất động sản khu công nghiệp vẫn là điểm sáng của thị trường trong thời gian tới. Cụ thể, các chuyên gia tại đây dự báo: “Nhu cầu thuê đất tại nhiều khu công nghiệp làm dịch vụ hậu cần được đã và đang được ghi nhận tại hầu hết khu kinh trọng điểm của cả nước, bao gồm cả các vùng lân cận. Điều này cho thấy, bất động sản công nghiệp đang được các nhà đầu tư xem trọng như một kênh an toàn trong tình hình vĩ mô toàn cầu còn nhiều bất ổn”.

Các chuyên gia phân tích của SSI cũng đồng quan điểm và nhấn mạnh, trong thời gian tới hoạt động đầu tư vào khu công nghiệp vẫn được đánh giá là hấp dẫn nhờ tiền VND ít bị mất giá so với đồng tiền của các nước khác trong khu vực. Chuyên gia của SSI cũng bổ sung: “Những chính sách thu hút FDI của Việt Nam cũng giúp thu hút nhiều nhà đầu tư bằng cách đưa ra hàng loạt các ưu đãi. Đồng thời, giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn đang ở mức thấp so với các nước ASEAN, thấp hơn 30-36% so với Indonesia và Thái Lan”.

Nhóm phân tích cũng cho rằng, lợi nhuận ròng trong năm 2023 của các chủ đầu tư bất động sản khu công nghiệp niêm yết dự kiến sẽ tăng khoảng 12%. Đồng thời, tổng diện tích đất cho thuê cũng tăng khoảng 10% mỗi năm. Theo dự kiến, giá thuê tại các khu công nghiệp phía Nam cũng sẽ tăng 3%, tại phía Bắc sẽ tăng khoảng 2%.