Đánh thuế căn hộ trên 50 triệu đồng/m2 tác động thế nào tới thị trường bất động sản?

Hướng tới giá trị bất động sản

Theo vietnamnet.vn, hiện Bộ Tư pháp đang hoàn thiện dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 của Chính phủ, một trong những nội dung nhiều người quan tâm là đề xuất ban hành Luật Thuế bất động sản, trong đó có quy định đánh thuế căn hộ chung cư. 

Theo đó, đối với nhà chung cư, gồm cả đất xây dựng nhà chung cư, Bộ Tư pháp đề nghị quy định ngưỡng chịu thuế đối với nhà chung cư đảm bảo điều tiết thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân để không ảnh hưởng tới nguồn cung và nhu cầu của thị trường bất động sản, đồng thời hạn chế tác động đến phân khúc căn hộ bình dân, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân thuộc đối tượng miễn thuế. 

Các chuyên gia nhận định, thuế bất động sản sẽ điều tiết cao đối với những căn hộ cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, góp phần đảm bảo công bằng trong việc điều tiết thu nhập của các tầng lớp cư dân. 

Tại dự thảo, Bộ Tư pháp cũng đề xuất quy định mức thuế suất cao đối với nhà, đất lấn chiếm; nhà, đất bỏ trống; nhà, đất chưa đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng theo đúng quy định; nhà, đất sử dụng chưa đúng mục đích. Mức thuế đề xuất bằng mức thuế suất cao nhất trong biểu thuế đang dự kiến áp dụng đối với đất ở. 

Chuyên gia tài chính, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, căn hộ chung cư có giá hơn 50 triệu đồng/m2 được hiểu là một tài sản lớn, nhà ở có giá trị cao, do đó đánh thuế căn hộ có giá trị cao là hoàn toàn hợp lý. 

Theo ông Thịnh, không chỉ căn cứ vào giá bán trên 50 triệu đồng/m2 mà cơ quan chức năng cần xem xét diện tích căn hộ đánh thuế là bao nhiêu. Trên cơ sở đó mới có thể tính được giá trị tài sản là bao nhiêu và có phương án đánh thuế cho phù hợp. 

"Một căn hộ chung cư ở vùng trung tâm có giá 50 triệu đồng/m2 nhưng chỉ có diện tích 50m2, thì tổng giá trị chỉ có 2,5 tỷ đồng. Còn một căn hộ ngoài trung tâm giá 30 triệu đồng/m2, nhưng diện tích 120m2, thì giá trị căn hộ lên tới 3,6 tỷ đồng", ông Thịnh lấy ví dụ.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, quy định đánh thuế nhà ở cần phải hướng tới giá trị tài sản. Nhìn ra thế giới, nhiều quốc gia đánh thuế dựa trên giá trị tài sản là chủ yếu, nếu chỉ hướng tới quy định theo mức giá mà không xác định được giá trị tài sản nhà ở thì sẽ không sát với thực thế. 

Công cụ giúp ổn định thị trường

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội cho biết, thuế là công cụ giúp ổn định thị trường, nên thu thuế nhà ở là xu thế tất yếu. Để thực hiện việc đánh thuế đối với căn hộ chung cư trên 50 triệu đồng/m2 cần xây dựng lộ trình đánh thuế từng bước, không nên áp dụng đột ngột, triệt tiêu cơ hội phát triển của thị trường. Đồng thời, cần hướng tới xác định theo tổng giá trị tài sản hơn là chỉ căn cứ vào giá của từng mét vuông và dựa vào thu nhập của người dân để đưa ra tỷ lệ đánh thuế phù hợp. 

"Đối tượng có thu nhập thấp, sở hữu giá trị nhà ở thấp cần được ưu tiên. Còn người sở hữu nhà giá trị lớn phải đánh thuế cao là điều hoàn toàn hợp lý. Tuy nhiên, cần có lộ trình thực hiện, mức thuế đưa ra từ thấp đến cao để người dân hiểu, chia sẻ với nhà nước và để họ nhận thức được việc đánh thuế là đương nhiên", ông Điệp nêu.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản, các chính sách liên quan đến thuế cần được xem xét cẩn trọng trước khi áp dụng, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều khó khăn. Vị này nói: “Những chính sách đưa ra sẽ tác động đến tâm lý khách hàng, nhà đầu tư khi mua bán bất động sản, nhất là khi căn hộ chung cư chiếm đa số nguồn cung trên thị trường. Vì thế, cần có đánh giá lại một cách toàn diện”.

Đại diện doanh nghiệp cho biết, mặt bằng giá chung ở những thành phố lớn, khu trung tâm có rất ít những dự án phân khúc tầm trung, giá dưới 50 triệu đồng/m2 bởi chi phí đầu vào rất cao. Vì vậy, lựa chọn mức giá nhà để đánh thuế cần có sự cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng và có lộ trình. Do đó cần rất cẩn trọng, phải có cơ sở để có tính khả thi cao. chứ không chỉ căn cứ vào một góc nhìn của bất kỳ cơ quan, ban ngành nào.

Trong khi đó, ở góc độ khác, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc đánh thuế đối với chung cư có giá trên 50 triệu đồng/m2, phân khúc bất động sản dành cho người giàu là phù hợp. Bởi sẽ khiến các chủ đầu tư cân nhắc khi xây dựng phân khúc chung cư cho những đối tượng nhất định. Đồng thời còn có tác dụng khuyến khích phát triển xây dựng các chung cư giá rẻ, phù hợp với đại đa số nhu cầu của người dân. 

Tuy nhiên, phân khúc nhà cao cấp lại đang là phân khúc gặp nhiều khó khăn nhất hiện nay vì không bán được, tồn kho nhiều. Do đó, việc đánh thuế chưa nên áp dụng ngay mà cần có lộ trình phù hợp với thị trường.