Thu thuế bất động sản thứ hai không dễ áp dụng trong “một sớm một chiều” 

Công cụ để phát triển thị trường lành mạnh 

Theo thanhnien.vn, với đề xuất mới này, TP Hồ Chí Minh giải thích việc đánh thuế giúp hạn chế đầu cơ bỏ hoang nhà, đất trong dự án bất động sản, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Nguyên nhân khác là khoản thuế đề xuất thu sẽ giúp thành phố có thêm nguồn ngân sách để tái đầu tư phát triển. 

Đại diện Sở Tài chính TP Hồ Chí Minh cho biết, đến nay thành phố chưa đưa ra phương án cụ thể về vấn đề này. "TP HCM đang xin cơ chế và nếu được thông qua về mặt chủ trương, thành phố sẽ xây dựng đề án chi tiết và trình lên các cấp", lãnh đạo Sở cho hay.

Vấn đề đánh thuế bất động sản thứ hai không phải là mới, cách đây 5 năm, Chính phủ cũng từng đề xuất thí điểm đánh thuế bất động sản thứ hai tại TP Hồ Chí Minh, tuy nhiên thời điểm đó đề xuất không được thông qua. Bởi nhiều ý kiến phản đối cho rằng thời điểm đánh thuế lúc đó là còn quá sớm. 

Đến nay, khi TP Hồ Chí Minh tiếp tục đề xuất thu thuế bất động sản thứ hai cũng đã có những ý kiến trái chiều nổi lên. Trong đó, nhóm những người ủng hộ đề xuất thì cho rằng nếu được thông qua sẽ giúp thị trường bất động sản lành mạnh hơn và có lợi với phần đông người dân. 

Theo PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh (UEH) việc đánh thuế sẽ góp phần đưa giá trị bất động sản về giá trị thật. Vì khoản thuế này sẽ hạ thấp tỷ suất lợi nhuận của những người nắm giữ nhà, đất chờ lên giá để kiếm lời mà không đưa vào sử dụng. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định thuế là công cụ hiệu quả để điều tiết nền kinh tế và thị trường địa ốc bên cạnh các công cụ tín dụng và quy hoạch. Việt Nam hiện nay chưa có thuế tài sản, do đó việc thí điểm đánh thuế bất động sản thứ hai chống đầu cơ là cần thiết để thị trường phát triển minh bạch, bền vững hơn. 

Chuyên gia bất động sản cho thuê Lê Quốc Kiên có cùng quan điểm rằng nếu đề xuất được thực hiện sẽ tác động rất mạnh tới những nhà đầu tư lướt sóng, những bất động sản không có giá trị sử dụng thực. 

Theo ông Kiên, đề xuất này còn tác động tới tâm lý của người mua, họ sẽ thận trọng đánh giá mức độ ảnh hưởng của luật mới, điều này trực tiếp làm giảm nguồn cầu trong ngắn hạn. Nhóm những người lướt sóng, chỉ cần lợi nhuận 5 - 10% trong một giao dịch 1 - 2 tháng sẽ không bán được hàng mà còn phải chịu nhiều loại thuế phí, điều này sẽ khiến họ không còn mạnh dạn “xuống tiền”. 

Còn trong dài hạn, khoản thuế đánh vào tài sản thứ hai sẽ được người bán tính vào chi phí giá thành. Theo chu kỳ 5 năm, nếu bất động sản tăng giá mạnh trong suốt thời gian này, thuế tài sản không ảnh hưởng quá nhiều đến nhà đầu tư dài hạn, bởi thuế suất áp dụng cho căn nhà thứ hai không là gì so với tốc độ tăng giá tài sản. 

Mặc dù vậy, các bất động sản sẽ không ở trong chu kỳ tăng giá mãi mà sẽ đến thời điểm khủng hoảng. Trong thời điểm giá nhà, giá đất đi ngang hoặc giảm mạnh do rơi vào chu kỳ khủng hoảng, thì các nhà đầu tư dài hạn tự sàng lọc danh mục để tránh bị thuế chồng thuế chứ không tiếp tục “găm hàng”. Như vậy, thuế bất động sản thứ hai trở thành tấm màng lọc, giúp thanh lọc thị trường đầu cơ trong các chu kỳ suy thoái của thị trường bất động sản. 

Có thể gây bất lợi với người có túi tiền hạn hẹp 

Đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai của TP Hồ Chí Minh cũng gặp không ít ý kiến trái chiều. Một trong số đó là quan điểm nghi ngại việc đánh thuế bất động sản có thể gây hiệu ứng tăng giá nhà và gây bất lợi với người có túi tiền hạn hẹp. 

Ông Hồ Quốc Tuấn, Giảng viên Đại học Bristol (Anh) nói: "Cách tiếp cận theo kiểu các nước đã làm vì thế Việt Nam nên áp dụng - mà không có nền tảng lý luận và thực tiễn rõ ràng thì kết quả sẽ nằm ngoài ý muốn". Bất động sản tại Anh phải chịu mức thuế rất cao, nhưng thực tế đây là quốc gia có tốc độ tăng giá nhà nhanh nhất tại châu  u trong 10 năm nay. 

Theo ông Tuấn, các mô hình và nghiên cứu đều chỉ ra yếu tố cốt lõi ảnh hưởng tới giá nhà chính là nguồn cung. Nhưng tại Việt Nam, nguồn cung nhà không tăng giảm tương ứng với các yếu tố thuế, phí nên việc áp thuế không giải quyết được vấn đề đầu cơ. 

Có thể thấy, việc áp thuế bất động sản thứ hai sẽ làm tăng giá chứ không giảm giá khi nguồn cung giữ nguyên. Trong trường hợp thiếu nguồn cung, người sở hữu nhiều nhà sẽ tăng giá tiền cho thuê, các chi phí về thuế sẽ được cộng vào giá bán tương lai. Ông Tuấn nhận định: “Thuế bất động sản sẽ trở thành rào cản khiến người ít tiền không thể cạnh tranh với người đã sở hữu nhiều bất động sản”. 

Về vấn đề tăng thu ngân sách nhờ chính sách thu thuế bất động sản thứ hai, ông Tuấn cho rằng điều này là có thể, nhưng việc hạn chế đầu cơ thì chưa rõ ràng. Trong nhiều năm qua, hạ tầng kinh tế của TP Hồ Chí Minh đã xuống cấp trầm trọng, một phần đến từ việc thiếu kinh phí để tái đầu tư. Đây là lý do khiến thành phố đề xuất hưởng toàn bộ nguồn thu từ thuế nhà đất thứ hai và các loại phí khác để giải quyết các điểm nghẽn về giao thông đô thị, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. 
 
"Việc đánh thuế bất động sản có thể mang lại nguồn thu cho chính quyền địa phương để tái đầu tư không gian sống và cũng hợp lý khi người có thu nhập cao đóng góp nhiều hơn. Nhưng hiệu ứng của nó có thể đôi khi là tăng chứ không làm giảm giá nhà khi nguồn cung chết cứng", ông Tuấn nói.

Cân nhắc thời điểm áp dụng thích hợp

Ông Trần Minh Hoàng, Phó tổng thư ký Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, quan điểm đánh thuế căn nhà thứ 2 về lâu dài phải phù hợp với thông lệ quốc tế. Tuy nhiên cần phải có chính sách ưu đãi, hỗ trợ cho người mua căn nhà đầu tiên mới cân bằng. 

Ông Hoàng cũng cho rằng, mặc dù phù hợp nhưng ở thời điểm hiện tại thì chưa phù hợp bởi thị trường bất động sản đang đóng băng. Việc đánh thuế sẽ tạo tâm lý hoang mang, khiến thị trường đã khó lại càng thêm khó.  Việc đánh thuế bất động sản có thể sẽ khiến giá giảm đi. Tham khảo các bài học từ các quốc gia trên thế giới, căn nhà thứ 2 trở đi có mức thuế cao hơn một chút để tránh tích trữ, tránh đề tiền quá nhiều vào bất động sản. 

“Vì vậy, nếu đã  đánh thuế thì áp dụng trên cả nước chứ không riêng gì TP Hồ Chí Minh”, ông Hoàng nói. 

Còn theo Chủ tịch HoREA, việc thí điểm áp dụng thu thuế bất động sản thứ hai có thể bắt đầu từ năm 2025, khi đó thị trường đã ổn định về dòng tiền, thanh khoản pháp lý… và Bộ Tài chính đã ban hành Luật Thuế tài sản vào năm 2024. Để đề xuất có thể đi vào thực tế, cơ quan quản lý cần phải có sự chuẩn bị về cơ sở dữ liệu để hỗ trợ cho quá trình đánh thuế tài sản, nhằm đánh thuế đúng mục tiêu và đối tượng. 

Trường hợp sở hữu căn nhà thứ hai trở lên với mục đích tích trữ tài sản kiếm lời thì bị đánh thuế. Nhưng không nên máy móc mà cần phân loại, xem xét diện tích bất động sản lớn hay nhỏ, chức năng sử dụng và giá trị trên thị trường. 

Do đó, ông Châu cho rằng không nên đánh thuế căn nhà thứ hai nếu có giá trị thấp (có thể lấy mốc không đánh thuế với nhà giá trị dưới 2 tỷ đồng). Đối với căn nhà thứ hai có diện tích quá nhỏ (chỉ khoảng 10, 15, 20 m2) thì cũng không nên đánh thuế. 

Các chuyên gia cũng đề cập đến vấn đề tiền sử dụng đất hiện nay không được xem là thuế nhưng về bản chất khoản thu này không khác gì công cụ thuế. Trong khi đó, tiền sử dụng đất tại Việt Nam đang rất cao, chiếm 10% giá trị căn hộ, chiếm trên dưới 30% giá trị nhà gắn liền với đất, chiếm 50% giá trị nhà biệt thự. Vì vậy, có thể xem xét giảm tiền sử dụng đất  trong quá trình đánh thuế tài sản, để tránh tình trạng thuế chồng thuế.