Thị trường mặt bằng bán lẻ TP Hồ Chí Minh đang có nhiều chuyển biến tích cực

Giá chào thuê tăng cao

Dù tọa lạc ở vị trí đắc địa nhưng nhiều mặt bằng bán lẻ ở trung tâm TP Hồ Chí Minh rơi vào tình trạng ế ẩm, không có khách hỏi thuê. Theo ghi nhận của phóng viên, nhiều mặt bằng bán lẻ ở trên nhiều tuyến phố ở quận 1, 2, 4, Bình Thạnh vẫn đang trong tình trạng “cửa đóng then cài” trong nhiều tháng qua.

Điều đáng nói ở đây là, dù ế ẩm nhưng giá mặt bằng bán lẻ ở TP Hồ Chí Minh vẫn đang tăng cao. Cụ thể, một mặt bằng 4 căn có diện tích 500m2 ở ngã tư Lý Tự Trọng – Trương Định không có khách thuê đã hơn 4 tháng nay nhưng giá thuê vẫn lên đến 50.000 USD/tháng.

Tương tự, một mặt bằng gồm 1 trệt và 4 lầu, có diện tích 320m2 nằm trên trục đường Đồng Khởi, quận 1 được chủ nhà ra giá thuê 40.000 USD/tháng nhưng nhiều tháng qua vẫn chưa có khách đến thuê. Chủ nhà cho biết, họ không có ý định hạ giá cho thuê bởi vì hiện tại đang có rất nhiều khách hàng hỏi thăm.

Thực tế, ở TP Hồ Chí Minh hiện nay, các nhãn hàng có tiềm lực tài chính tốt hoàn toàn có thể thuê được những mặt bằng kinh doanh có vị trí tốt mà trước đây họ sẽ không bao giờ thuê được. Tuy nhiên, mức giá cho thuê tăng cao khiến nhiều chủ của các nhãn hàng tỏ ra e dè hơn.

Anh Đào Tấn Hải – Chủ một cửa hàng làm tóc ở TP Hồ Chí Minh đang có nhu cầu tìm kiếm và mở rộng mặt bằng kinh doanh. Anh rất tâm đắc nhiều mặt bằng nằm trên trục đường Nguyễn Thị Minh Khai (quận 1) nhưng đang do dự vì mức giá thuê quá cao.

“Ban đầu, chủ nhà ra giá cho thuê 800 triệu đồng/tháng. Sau khi thương lượng, họ chỉ giảm 40 triệu đồng so với mức ban đầu. Mặc dù mức giá cho thuê mà chủ nhà đưa ra cũng ngang tầm khả năng chi trả nhưng tôi vẫn chưa chốt ngay vì muốn đi xem thêm một số mặt bằng khác, hi vọng sẽ tìm được mức giá mềm hơn”, anh Hải nói.

Một số chuyên gia lâu năm trong ngành cho biết, mức độ quan tâm của khách hàng không quá quan trọng đối với những chủ sở hữu những mặt bằng đắt giá này. Điều họ thực sự quan tâm là tốc độ tăng giá của tài sản. Cho nên, nếu không thuê được với giá cao thì họ sẵn sàng bỏ trống.

Hiện nay, giá chào thuê mặt bằng bán lẻ ở TP Hồ Chí Minh đang có xu hướng tăng cao. Đặc biệt, giá cho thuê đang tăng cao đối với những mặt bằng nằm ở vị trí đắc địa. Tuy nhiên, mức giá chào thuê này sẽ không bền vững vì còn phụ thuộc vào tình hình kinh doanh của các khách thuê. Nếu kinh doanh không tạo ra nhiều lợi nhuận thì họ sẽ sớm trả lại mặt bằng. Cho nên, giá thuê thực mới là điểm mấu chốt cần xem xét vì đây là khoản chi phí hợp lý để vận hành kinh doanh trong một thời gian dài.

Thị trường đang diễn biến tích cực

Theo giới chuyên gia, tình trạng mặt bằng bán lẻ ở TP Hồ Chí Minh ế ẩm chỉ là phần nổi của tảng băng trôi, không đại điện cho diễn biến chung của thị trường. Hiện nay, thị trường mặt bằng bán lẻ của thành phố vẫn đang có nhiều chuyển biến tích cực.

Theo báo cáo thị trường của CBRE Việt Nam, trong quý III/2022 vừa qua, tỷ lệ lấp đầy ở khu vực trung tâm thành phố đặt gần 94%, tăng 1 điểm phần trăm theo quý. Bên cạnh đó, số lượng khách hàng hỏi thuê mặt bằng bán lẻ cũng đang tăng trưởng rất tốt. Đặc biệt, nhóm ngành dịch vụ ăn uống, thời trang, phụ kiện,... chiếm gần 87% tổng số lượng khách yêu cầu hỏi thuê.

Báo cáo của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, giá chào thuê mặt bằng bán lẻ ở TP Hồ Chí Minh vẫn đang duy trì đà tăng. Hiện nay, giá chào thuê trung bình các mặt bằng bán lẻ ở khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh đang dao động ở 185-250 USD/m2/tháng, tăng 52% theo năm.

Dự báo, trước sự quan tâm của các nhà bán lẻ đến từ nước ngoài, mức giá chào thuê mặt bằng bán lẻ ở TP Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trong thời gian tới. Do đó, các doanh nghiệp cần nắm bắt thời cơ để mở rộng hoạt động.

Đánh giá về nguồn cung mặt bằng bán lẻ trong tương lai, giới chuyên gia của CBRE cho rằng, TP Hồ Chí Minh sẽ đón thêm 1 nguồn cung mới có diện tích cho thuê thực là 35.000 m2 ở TP Thủ Đức. Đồng thời, thành phố sẽ có thêm 144.000 m2 diện tích mặt bằng cho thuê mới trong giai đoạn 2023-2024.

Còn theo bà Cao Thị Thanh Hương – Quản lý Bộ phận Nghiên cứu thị trường của Savills TP Hồ Chí Minh nhận định, nguồn cung mặt bằng bán lẻ ở TP Hồ Chí Minh đang có xu hướng dịch chuyển ra ngoài vùng trung tâm. Đặc biệt và sẽ có sự cải thiện trong thời gian tới. Cụ thể, dự kiến đến năm 2025, thành phố sẽ có thêm 398.000 m2 mặt bằng mới đến từ 27 dự án, nằm tập trung ở những quận đang có mật độ dân số cao như Quận 8, Gò Vấp.

Bên cạnh đó, hiện nay, nhiều trung tâm bách hóa đang hoạt động lâu năm ở TP Hồ Chí Minh như Hùng Vương Plaza, Diamond Plaza đang được cải tạo lại để phục vụ nhu cầu của khách thuê và người tiêu dùng. Việc một số trung tâm lớn khác cũng đang có kế hoạch cải tạo lại sẽ là một tín hiệu tích cực cho nguồn cung mặt bằng bán lẻ của thành phố trong thời gian tới.

Hiện nay, trước những tín hiệu tích cực của nền kinh tế và những tiềm năng tiêu dùng quốc nội, nhiều nhãn hàng bán lẻ quốc tế đang tìm kiếm mặt bằng bán lẻ để mở rộng hoạt động kinh doanh ở Việt Nam. Những thương hiệu này thường chọn những mặt bằng nằm ở khu vực trung tâm, tập trung nhiều khách hàng cao cấp.

Đây là một cơ hội lớn cho các doanh nghiệp đang phát triển các dự án mặt bằng bán lẻ. Để thu hút sự quan tâm của các thương hiệu quốc tế, các chủ đầu tư cần phát triển những loại mặt bằng cao cấp đạt tiêu chuẩn quốc tế. Những dự án này cần được thiết kế và vận hành một cách bài bản, chuyên nghiệp để đáp ứng được những yêu cầu khắt khe của các nhãn hàng quốc tế.