TP Hồ Chí Minh muốn tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 lên 1.0 lần

Tăng hệ số K sau 3 năm giữ nguyên 

Theo vietnamnet.vn, tại kỳ họp cuối năm của HĐND TP Hồ Chí Minh tổ chức vào ngày 7/12, UBND thành phố đã có tờ trình xin ý kiến về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) năm 2023 trên địa bàn thành phố. 

Trong các năm 2020, 2021, 2022 đại dịch Covid-19 đã ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do đó hệ số K được giữ nguyên. Hệ số K trong 3 năm qua của TP Hồ Chí Minh tương ứng với hệ số từ 1,5 đến 2,5 lần so với bảng giá đất tùy theo nhóm và khu vực.

Tuy nhiên, trong thời gian qua, giá đất trên thị trường đã có chiều hướng tăng. Nên việc UBND TP Hồ Chí Minh tăng hệ số K năm 2023 lên 1.0 lần so với năm 2022 là cần thiết nhằm đưa giá đất tiệm cận với giá thị trường hiện nay. 

Theo số liệu thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường trình để UBND TP Hồ Chí Minh ban hành Bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024, tỷ lệ giá đất theo bảng giá đất so với thị trường ở mức thấp. TP Hồ Chí Minh được phân làm 5 khu vực để áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất. 

Khu vực 1 (gồm quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận) là 14,31%. Khu vực 2 (gồm quận 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Phú, TP Thủ Đức) là 10,86%. Khu vực 3 (gồm quận 8, 12, Bình Tân) là 9,99%. Khu vực 4 (gồm huyện Bình Chánh, Củ chi, Nhà Bè, Hóc Môn) là 9,5%. Khu vực 5 (huyện Cần Giờ) là 7%. 

Hệ số K để bồi thường được duyệt trong năm 2021 và 2022 từ 4 - 15 lần bảng giá đất. Theo hệ số K năm 2022, giá đất được xác định sau khi nhân hệ số bằng khoảng 10,5% - 35,7% giá thị trường, phụ thuộc theo khu vực, mục đích và hình thức sử dụng đất. 

UBND TP Hồ Chí Minh cho biết tình hình kinh tế - xã hội trong năm 2022 và dự báo trong năm 2023 sẽ tiếp tục có nhiều diễn biến phức tạp, khó khăn. Nếu tăng hệ số K tương đương với hệ số K để tính bồi thường (giá thị trường) thì sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động sản xuất kinh doanh của người sử dụng đất. 

Tuy còn khó khăn nhưng tình hình dịch bệnh tại thành phố cơ bản đã được kiểm soát, nền kinh tế phục hồi nhanh chóng và tăng trưởng tích cực hơn nên UBND TP Hồ Chí Minh dự kiến sẽ tăng hệ số K trong năm 2023. 

Trong quá trình dự thảo văn bản đã lấy ý kiến góp ý, phản biện của các cơ quan, tổ chức theo quy định. Đa số các ý kiến đều đề xuất mức tăng hệ số là 1.0. Ngoài ra, có nhiều ý kiến đề nghị tăng từ 1.0 - 3.0. Có một số ý kiến đề nghị tăng ở mức 0,5.

Qua xem xét, đánh giá tác động nhiều mặt, UBND TP Hồ Chí Minh dự kiến sẽ quy định hệ số K năm 2023 tăng 1.0 so với năm 2022. Như vậy, hệ số K năm 2023 sẽ tương ứng từ 2,5 - 3,5 lần so với bảng giá đất. Giá đất sau khi nhân hệ số điều chỉnh sẽ bằng khoảng 18% - 50% giá thị trường. 

Hệ số điều chỉnh giá đất cho từng nhóm 

Nhóm 1: UBND TP Hồ Chí Minh đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất 2,5 lần. Áp dụng cho trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải đất ở sang đất ở đối với diện tích đất ở vượt hạn mức. Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 là 1,5.

Nhóm 2: Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm chia làm 5 khu vực. UBND TP Hồ Chí Minh đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất cao nhất là 3,5 lần, thấp nhất là 2,7 lần đối với mục đích kinh doanh, thương mại, dịch vụ. Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 cao nhất là 2,5 lần; thấp nhất là 1,7 lần. Hệ số điều chỉnh giá đất cao nhất là 2,7 lần; thấp nhất là 2,5 lần đối với mục đích sản xuất kinh doanh. Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 cao nhất là 1,7 lần; thấp nhất là 1,5 lần.

Nhóm 3: Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá hoặc cho thuê đất nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tương tự như nhóm 2, chia thành 5 khu vực. Theo đó, hệ số điều chỉnh giá đất cao nhất là 3,5 lần; thấp nhất là 2,7 lần. Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 cao nhất là 2,5 lần, thấp nhất là 1,7 lần. 

Trong khu công nghệ cao hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 được chia làm 2 trường hợp. 

Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm theo từng mục đích sử dụng đất. Đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 là 2,7 lần giá đất do UBND thành phố công bố và quy định, áp dụng cho kinh doanh thương mại, dịch vụ; kinh doanh nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê. Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 là 1,7. Đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 là 2,5 lần giá đất do UBND thành phố công bố và quy định, áp dụng cho sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh. Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 là 1,5.

Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo từng mục đích sử dụng đất. Đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 là 3,5 lần giá đất do UBND thành phố công bố và quy định, áp dụng cho kinh doanh thương mại, dịch vụ; kinh doanh nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê. Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 là 2,5. Đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 là 3,3 lần giá đất do UBND thành phố công bố và quy định, áp dụng cho sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 là 2,3.

Ví dụ, theo bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 do UBND TP Hồ Chí Minh ban hành, giá đất tại 3 tuyến đường Đồng Khởi, Hàm Nghi, Lê Lợi là 162 triệu/m2, bằng khoảng 14% giá thị trường. Khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất theo đề xuất, tức nhân 3,5 lần (thuộc hệ số khu vực 1) thì giá đất tại các tuyến đường này là 567 triệu đồng/m2. 

Ai bị ảnh hưởng bởi hệ số điều chỉnh giá đất mới?

Theo UBND TP Hồ Chí Minh, hệ số K dự kiến ban hành và áp dụng năm 2023 tăng, nhưng chỉ tăng ở mức từ 2,5 - 3,5 lần so với bảng giá đất. Do đó, việc điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất không ảnh hưởng đến hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức. 
Cụ thể, tại các quận nội thành là 160m2; quận 7,  quận 12, quận Bình Tân, TP Thủ Đức và thị trấn các huyện là 200m2; huyện Cần Giờ và các khu dân cư nông thôn là 300m2. 

Mà hệ số K dự kiến áp dụng chỉ ảnh hưởng đến hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích hoặc công nhận quyền sử dụng đất vượt hạn mức theo quy định của pháp luật.

Trường hợp thuê hoặc giao đất không qua đấu giá từ 30 tỷ đồng trở lên thì nghĩa vụ tài chính về đất đai được xác định thông qua việc thẩm định giá đất cụ thể theo giá thị trường mà không áp dụng hệ số K. Chỉ áp dụng hệ số K đối với trường hợp khu đất có giá (theo bảng đấu giá) dưới 30 tỷ đồng. Tuy nhiên, mức tăng 1.0 lần là phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội hiện nay. 

Dự kiến với hệ số K được áp dụng trong năm 2023 sẽ thấp hơn rất nhiều so với giá đất xác định theo thị trường. Nên việc tăng hệ số K năm 2023 lên 1.0 so với hệ số K của năm 2022 có ảnh hưởng tới người dân và doanh nghiệp, nhưng không ảnh hưởng đến cá nhân, hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức. 

UBND TP Hồ Chí Minh cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất mới tiệm cận với giá đất thị trường chưa thể thực hiện ngay được do ảnh hưởng mức giá tối đa của khung giá đất và các yếu tố khác. Nhưng việc xây dựng và từng bước tăng hệ số điều chỉnh giá đất theo lộ trình là cần thiết và có cơ sở thực tiễn. Nhằm đảm bảo công bằng trong các phương pháp xác định giá đất cũng như hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn TP Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó, đây cũng là giải pháp chống thất thu ngân sách, đảm bảo sự hài hòa lợi ích của nhà nước và cá nhân, tổ chức sử dụng đất.