Dự báo thị trường nhà phố, biệt thự TP Hồ Chí Minh trong năm 2023

Tỷ lệ tiêu thụ sụt giảm, giá bán tăng cao

Báo cáo thị trường quý III/2022 của Savills Việt Nam đã cho thấy đà sụt giảm tỷ lệ hấp thụ nhà phố, biệt thự ở TP Hồ Chí Minh. Theo đó, trong quý vừa qua, toàn thị trường có khoảng 800 căn nhà ở liền thổ mới mở bán, trong đó, 68-75% nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở TP Thủ Đức. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trong quý vừa qua chỉ đạt 49%, bao gồm 58% là nguồn cung mới.

Nguyên nhân là do nguồn cung khan hiếm, cộng thêm việc lượng người mua giảm vì hạn chế tín dụng. Cho nên, tỷ lệ hấp thụ nhà phố, biệt thự ở TP Hồ Chí Minh đang ở mức thấp.

Không chỉ ở TP Hồ Chí Minh, thị trường nhà phố, biệt thự ở các vùng phụ cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu cũng chứng kiến đà sụt giảm về tỷ lệ tiêu thụ.

Theo báo cáo thị trường của DKRA Việt Nam, trong quý III/2022, toàn thị trường TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận có thêm 30 dự án mới (khoảng 3081 căn), tăng 22,4% so với quý trước.

Mặc dù nguồn cung bất động sản liền thổ ở TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận có khởi sắc hơn nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức thấp, chỉ đạt 47%, giảm 3,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu là do động thái nới hạn mức tín dụng của Ngân hàng Nhà nước vừa qua vẫn chưa giải quyết được tình trạng khát vốn của thị trường. Người mua nhà vẫn khó tiếp cận với nguồn vốn vay nên đã tác động mạnh đến tính thanh khoản của thị trường.

Bên cạnh đó, giá bán nhà phố, biệt thự ở TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận đang có xu hướng tăng cao. Cụ thể, trong quý III vừa qua, ở thị trường sơ cấp, giá nhà phố, biệt thự đã tăng 5-8% so với hai quý đầu năm 2022. Còn tại thị trường thứ cấp, giá bán không có nhiều biến động, một số khu vực còn xuất hiện giảm giá cục bộ do nhiều nhà đầu tư đang gặp khó khăn về dòng tiền khi ngân hàng kiểm soát tín dụng và tăng lãi suất cho vay.

Mới đây, báo cáo thị trường nhà phố, biệt thự ở TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận tháng 10 của DKRA Việt Nam cũng cho thấy tình trạng giá bán tăng cao trong bối cảnh thị trường đang khan hiếm nguồn cung. Theo đó, trong tháng có 9 dự án mới mở bán, cung cấp ra thị trường 284 căn, giảm 72% so với cùng kỳ năm trước. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước nhưng vẫn neo ở mức cao. Thậm chí, một số dự án mới mở bán có giá bán sơ cấp lên tới hàng trăm tỷ đồng mỗi căn.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D của DKRA Việt Nam cho biết, giá bán sơ cấp nhà phố, biệt thự ở TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cân đang có xu hướng tăng là do chi phí đầu vào như nguyên vật liệu, lãi suất, kiểm soát tín dụng, lạm phát,… Đồng thời, việc các chủ đầu tư áp dụng các chính sách kích cầu cũng là một nguyên nhân khiến mặt bằng giá bán sơ cấp của loại hình bất động sản này tăng cao.

Một kênh đầu tư có tỷ suất sinh lời cao

Theo ông Troy Griffiths – Phó Tổng Giám đốc cấp cao của  Savills Việt Nam, trong quý IV/2022, thị trường TP Hồ Chí Minh sẽ có hơn 3.600 căn nhà phố, biệt thự được mở bán. Nguồn cung mới sẽ tập trung nhiều nhất ở TP Thủ Đức, huyện Bình Chánh, Bình Tân. Dự kiến, đến năm 2025, nguồn cung ước tính đạt 13.000 căn, trong đó có 78% là nguồn cung nhà ở xây sẵn.

“Trong bối cảnh thị trường TP Hồ Chí Minh khan hiếm nguồn cung nhà phố, biệt thự, thị trường các tỉnh thành lân cận sẽ có cơ hội phát triển”, ông Troy Griffiths nhấn mạnh.

Đối với thị trường các tỉnh thành lân cận TP Hồ Chí Minh, giới chuyên gia của DKRA Việt Nam dự báo, nguồn cung nhà phố, biệt thự ở những khu vực này sẽ tiếp tục đà sụt giảm. Dự kiến, trong quý cuối cùng của năm 2022, cả TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận sẽ có thêm khoảng 2.500 căn, tập trung chủ yếu là Bình Dương và Đồng Nai.

Trong đó, Đồng Nai có thể chào đón thêm 900 căn nhà liền thổ mới đến từ một số dự án mở bán ở giai đoạn tiếp theo. Còn Bình Dương sẽ có thêm nhiều dự án mới trong giai đoạn tới vì đang là một thị trường đầy tiềm năng, có nhu cầu nhà ở đang tăng cao.

Riêng tỉnh Long An dự kiến nguồn cung nhà phố, biệt thự mới trong quý IV/2022 sẽ giảm nhẹ, dao động khoảng 400-500 căn. Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ tiếp tục tình trạng khan hiếm nguồn cung mới.

Tỷ lệ tiêu thụ của thị trường dự kiến sẽ không có nhiều biến động trước những khó khăn của nền kinh tế vĩ mô. Mặt bằng giá bán sơ cấp sẽ tăng nhẹ hơn so với quý III/2022 do ảnh hưởng của lạm phát, lãi suất và chi phí nguyên vật liệu tăng cao. Giá bán ở thị trường thứ cấp sẽ duy trì ở mức ổn định, thanh khoản khó có sự đột biến trong ngắn hạn.

Đưa ra dự báo trong thời gian dài hạn, ông Hồ Đắc Duy – Quản lý cấp cao Bộ phận kinh doanh Nhà ở của Savills Việt Nam cho biết, trong những năm gần đây, tỷ suất lợi nhuận của các sản phẩm nhà ở liền thổ luôn ở mức cao, tăng 20-25% một năm. Cho nên, trong thời gian tới, loại hình bất động sản liền thổ vẫn là một kênh đầu tư an toàn, hiệu quả trong bối cảnh tình hình lạm phát đang tiếp tục gia tăng.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cho rằng, mặc dù là một dòng sản phẩm có tỷ suất sinh lời cao nhưng loại hình bất động sản liền thổ chỉ phù hộ với những nhà đầu tư có dòng tài chính tốt, ổn định và có kế hoạch đầu tư trong dài hạn. Nếu những nhà đầu tư có vốn nhỏ khi tham gia vào loại hình này sẽ gặp rủi ro lớn trong việc kiểm soát đòn bẩy tài chính.