Đánh thuế bất động sản thứ 2: Nhiều vấn đề cần xem xét

Nhiều hệ lụy từ thuế bất động sản thấp

Bộ Tài chính vừa phê duyệt chương trình hành động triển khai thực hiện chiến lược cải cách hệ thống thuế đến năm 2030. Theo quyết định này, Bộ Tài chính lên kế hoạch trong năm 2023 sẽ trình Quốc hội xem xét và năm 2024 ban hành luật thuế liên quan đến tài sản.

Bộ Tài chính cho rằng sẽ rà soát thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Quan điểm tiếp tục miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết năm 2025 để góp phần thực hiện chủ trương, quan điểm của Đảng và Nhà nước về phát triển nông nghiệp, nông thôn.

Thực tế, chuyện về thuế tài sản từng nhiều lần được đề cập. Từ cuối năm 2009, Dự án Luật Thuế nhà, đất gồm 15 điều đã được Bộ Tài chính đưa ra lấy ý kiến công luận, nhưng vì nhiều lý do khác nhau dự án luật thuế nhà đất đã “lỡ hẹn”. Sau này, Trung ương, Bộ Chính trị cũng nhiều lần đề cập đến thuế thu từ tài sản nhưng vẫn chưa được luật hóa. Đến năm 2018, Bộ Tài chính công bố dự thảo Luật thuế tài sản nhưng vẫn bị nhiều ý kiến phản đối.

Các lý do khiến đề xuất này bị phản đối có thể kể đến như tên gọi “thuế tài sản” là một cách gọi khá mơ hồ và hiện tại không có quốc gia nào sử dụng tên này mà dùng các khái niệm rõ ràng hơn. Ngoài ra là lo ngại tình trạng thuế chồng thuế khi đối tượng được quy định trong dự thảo Luật Thuế tài sản như đất phí nông nghiệp hiện đang là đối tượng chịu thuế trong Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp…

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cho rằng thuế bất động sản thấp là nguyên nhân chính dẫn tới tệ nạn đầu cơ nhà đất, tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà đất. Từ đây, các cơn sốt giá bất động sản hình thành, tích tụ bong bóng, tạo giá ảo làm giá nhà đất ngày càng cao, khiến giá nhà đất tại đô thị lớn ở Việt Nam thuộc nhóm cao nhất thế giới.

Ông Võ cho rằng giá đất cao thì giá hàng hóa sản xuất ra sẽ cao, làm giảm năng lực cạnh tranh quốc gia, không thu hút được đầu tư; hai là lạm phát cao khi giá trị ảo của bất động sản tăng mạnh; không thể giải quyết được nhà ở giá phù hợp cho dân; không thể tự điều chỉnh phân bổ dân cư làm cho các đô thị vượt ngưỡng hạ tầng.

Ông Võ cho rằng việc đánh thuế bất động sản là tất yếu nhưng Việt Nam lại có đặc thù riêng là thu nhập của người lao động cũng như người dân quá thấp.

“Trong đồng lương anh không có phần chi phí cho chỗ ở nên cũng không thể đánh thuế cao vào người dân. Bên cạnh đó, một nhóm nhỏ đầu cơ bất động sản lại có thu nhập rất cao, nếu không đánh thuế thì tình trạng đầu cơ tiếp tục xảy ra. Lộ trình áp dụng thuế bất động sản ở Việt Nam không đơn giản, chắc là khá dài”, ông Võ nêu.

Trao đổi với phóng viên, TS Phan Phương Nam, Phó trưởng Khoa Luât Thương mại, Đại học Luật TP.HCM cho rằng còn nhiều vấn đề cần làm rõ khi đánh thuế bất động sản.

“Nhiều lần cơ quan chức năng kiến nghị đánh thuế mà chưa được, tôi cảm thấy có vẻ nhà nước chưa kiên quyết lắm trong vấn đề này. Thực tế Nhà nước muốn đánh thuế thông qua đánh thuế lũy tiến đất phi nông nghiệp, nhưng mức này quá nhẹ nên chưa hiệu quả. Vậy lần này, thuế bất động sản tồn tại ở dạng nào hay vẫn trong thuế đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp? Ngoài ra, nếu gọi là thuế bất động sản thì phải mở rộng hơn, không chỉ dừng lại ở phạm vi thuế đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp mà bao gồm cả tài sản gắn liền với đất. Theo tôi đó mới là điều Nhà nước hướng tới”.

Ông Nam cho rằng nếu hướng tới thuế đánh vào bất động sản thì cần ban hành một đạo luật riêng, bao gồm đất và tài sản gắn liền với đất và quy định chi tiết mức thuế với từng loại.

Thêm vào đó, ông Nam cho rằng nếu có thuế bất động sản thì cũng sẽ phải bỏ quy định về thuế đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, vì thuế bất động sản đã bao gồm đất và tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, chủ trương của Nhà nước là vẫn khuyến khích đất nông nghiệp, hình thành cánh đồng mẫu lớn thì nếu gom vào thuế bất động sản thì liệu có phù hợp với chủ trương chung hay không?

Nhiều vấn đề cần làm rõ

Mới đây, UBND TP.HCM đề xuất đánh thuế tài sản với nhà đất thứ hai. Điều này tiếp tục gây nhiều ý kiến trái chiều trong dư luận.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, đa số người được hỏi đồng ý về chủ trương đánh thuế cao hơn đối với người sở hữu nhiều nhà đất (74%) và chỉ 14% người trả lời không đồng ý, số còn lại không có ý kiến.

Trong số những người không đồng ý, 58% cho rằng điều này làm cho thị trường kém hấp dẫn với nhà đầu tư, 53% cho rằng sẽ gây khó khăn khi tính giá bất động sản, 45% cho rằng điều này không giúp giảm giá bất động sản.

Nguyễn Văn Long, một nhà đầu tư bất động sản băn khoăn thời điểm hiện tại, liệu có nên đánh thuế bất động sản hay không khi thị trường bất động sản đang trầm lắng?

“Bất động sản đang xuống, doanh nghiệp khó khăn trong việc bán hàng, nhà đầu tư gặp áp lực trả nợ ngân hàng lớn, nếu đánh thuế nữa thì lại càng làm trầm trọng thêm những khó khăn của thị trường. Khi đó các doanh nghiệp và nhà đầu tư rất có thể sẽ phản đối. Nhà nước có thể tính toán đánh thuế vào lúc thị trường bất động sản ấm lại, có lời thì họ sẽ “dễ chịu” hơn”, ông Long nói.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng đánh thuế đối với tài sản bất động sản thứ 2 trở đi là điều cần thiết hợp với xu thế thế giới, tuy nhiên hiện nay chưa phù hợp thực hiện việc này, lộ trình trung và dài hạn khoảng 2030 trở đi mới áp dụng và áp dụng thí điểm trước ở các thành phố lớn mới áp dụng quy mô cả nước.

Lý do là với việc bỏ khung giá đất, hàng năm các tỉnh xây dựng bảng giá đất theo giá thị trường làm căn cứ đền bù và chuyển nhượng. Vì vậy nhà nước đã thu thuế bất động sản cao hơn trước kia qua hoạt động này. Thuế chồng thuế sẽ làm bất động sản sụp đổ, ảnh hưởng đến nền kinh tế đất nước. Trong khi kinh tế Việt Nam đang cần phục hồi sau đại dịch và thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch HĐQT Công ty Luật SBLaw cho rằng nên tiến hành nghiên cứu cho phép thí điểm đánh thuế đối với nhà đất từ thứ 2 trở đi nhằm khuyến khích chủ sở hữu đất đai sử dụng có hiệu quả đất đai, tránh đầu cơ, bỏ hoang đất đai, đồng thời, sẽ tạo nguồn thu ngân sách ổn định từ thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, theo ông Hà, đây là một chính sách cần phải xem xét tính hợp lý ở nhiều phương diện. Ví dụ, có những người chỉ sở hữu một căn hộ, biệt thự hay ngôi nhà duy nhất, nhưng trị giá nhiều chục tỉ đồng lại không bị đánh thuế, còn người ở nông thôn sở hữu 4-5 mảnh đất, ngôi nhà, nhưng tổng giá trị cộng lại thấp hơn rất nhiều so với biệt thự... lại bị đánh thuế do sở hữu nhà đất từ thứ hai trở đi. Điều này là không đảm bảo tính công bằng.

Ngoài ra, nếu đánh thuế nhà sẽ vô cùng phức tạp trong khâu quản lý vì hàng năm, cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà đất phải rà soát lại hàng chục triệu ngôi nhà, căn hộ chung cư các loại, tính toán xem sau mỗi năm giá trị ngôi nhà, căn hộ chung cư còn lại bao nhiêu, rồi nhân với thuế suất. Việc này sẽ mất rất nhiều thời gian, công sức của cơ quan thuế trong bối cảnh Việt Nam hiện nay chưa có một cơ sở dữ liệu đất đai và nhà ở đầy đủ.

TS Phan Phương Nam cho hay, ở một số quốc gia khác, chính sách thuế này nằm trong thuế tài sản chung, hoặc thuế với từng loại tài sản.

Ví dụ, chính sách thuế lồng ghép trong chính sách đất phi nông nghiệp thì họ đánh thuế đất phi nông nghiệp cao lên để tránh tình trạng đầu cơ đất, bỏ hoang đất. Theo đó, nếu đất phi nông nghiệp được khai thác thì mức thuế thấp, còn nếu không khai thác sẽ phải chịu mức thuế cao.

Đối với nhà, các nước đánh vào căn nhà thứ 2, thứ 3 và đánh với mức thuế cao. Nếu anh có nhu cầu thực tế để ở thì mức thuế thấp, còn nếu mua để đầu cơ thì mức thuế rất cao, thậm chí vượt quá mức lợi nhuận đầu cơ. Điều này sẽ giảm được tình trạng đầu cơ.

Tuy nhiên, tại Việt Nam hiện nay, dữ liệu về bất động sản của Việt Nam liệu đã đồng bộ, đầy đủ hay chưa? Nếu không đồng bộ thì không thể kiểm soát được. Ví dụ, thay vì mua 2 ngôi nhà, đất ở một tỉnh thì người ta mua khác tỉnh.

Ngoài ra, với các địa phương khác nhau thì đánh thuế thế nào? Ví dụ một người có 2 căn nhà, một ở TP.HCM, một ở Sóc Trăng chẳng hạn, thì tiêu chí nào là căn nhà thứ 2? Phải có biện pháp để đánh thuế vào bất động sản không phục vụ nhu cầu sống của họ, mà họ mua để đầu cơ chẳng hạn.