Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có một số nội dung mới nhằm đổi mới và nâng cao quy hoạc sử dụng đất cũng như hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đặc biệt, là hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường và cơ chế kiểm tra giám sát của các cấp chính quyền trong việc xây dựng bảng giá đất.
Ngoài ra, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng sẽ hoàn thiện các cơ chế, chính sách tài chính, đảo bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước với người sử dụng đất và nhà đầu tư. Hoàn thiện quy định pháp lý có liên quan đến thị trường bất động sản, hoàn thiện cơ chế quản lý sử dụng đất nông nghiệp, quản lý sử dụng đất sử dụng nhiều mục đích khác nhau, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, chuyển đổi số trong lĩnh vực quản lý đất đai và thanh kiểm tra, giám sát xử lý các vị phạm trong lĩnh vực đất đai... 

Theo Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên & Môi trường - Trần Hồng Hà, những vấn đề dịch chuyển đất đai từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là một trong nhiều vấn đề đã gây bức xúc cho nhiều người dân, chiếm tới 60% đến 70% khiếu nại và tố cáo có liên quan đến lĩnh vực quản lý đất đai hiện nay. 
Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho rằng, cần thay đổi được khái niệm về “giải phóng mặt bằng”, cần hình dung đó là một quá trình dịch chuyển kinh tế đi đôi với câu chuyện về dịch chuyển quá trình sử dụng đất, cần có sự tham gia của người dân vào trong quá trình này. Do vậy, việc xem xét để những chính sách đền bù, hay bồi thường, tái định cư, phải đảm bảo sinh kế, thu nhập của người dân phải được tốt hơn so với thời điểm trước khi có dự án.

“Nói một cách khác, trong các chính sách và một số dự án phát triển phải tính đến câu chuyện về an sinh xã hội, đảm bảo công bằng, chia sẻ những lợi ích mang lại từ quá trình phát triển đó", ông Hà nêu quan điểm.
Bộ trưởng Trần Hồng Hà khẳng định, việc đưa ra khung giá đất là một trong những chủ trương hết sức đúng đắn, tuy nhiên giá trên thị trường luôn thay đổi và có biến động... nhưng khung giá đất lại đang được xác lập 5 năm một lần. Trong khi đó, khung giá không linh hoạt thay đổi theo diễn biến của thị trường cũng đã ảnh hưởng về giá, chi tiết về giá đất và bảng giá đất. Do vậy, cần phải tiến thêm các bước là phải xác định giá đất sao cho phù hợp với thị trường hơn, qua đó áp dụng phương pháp thực tiễn rồi đưa ra bảng giá đất theo thị trường để phù hợp hơn.
“Như hiện tại, bảng giá đất đang được giao cho địa phương quy định và khi nào có biến động giá đất thì địa phương sẽ đưa quyết định điều chỉnh bảng giá đất phù hợp với tình hình thực tế”, Bộ trưởng nói thêm.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, ở lần sửa đổi này được xem như việc ban hành Luật Đất đai mới, đây là nền tảng pháp luật nhằm thực hiện hóa mục tiêu của Nghị quyết Đại hội 13 của Đảng. Theo đó, đến năm 2045, Việt Nam sẽ trở thành một nước phát triển, có thu nhập cao. Do đó, việc ban hành luật lần này được xem là mục tiêu lớn để đưa nước ta lên một tầm cao mới.
Theo ông Võ, cần phải có hệ thống luật đất đai phù hợp với tình hình thực tế, đòi hỏi các nhà biên soạn phải nghiên cứu dài hơn, cụ thể hơn. Sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần phải xử lý được các tồn tại hiện hữu liên quan đến đất đai trong đó có một số luật khác như: Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp và Luật Quy hoạch…
GS Võ cho biết, phải hiểu được việc “sửa đổi Luật Đất đai” và “sửa đổi các điều của Luật Đất đai” là những câu chuyện khác nhau rất dễ bị nhầm lẫn, dẫn đến pháp luật chậm trễ như hiện tại. Tính đến thời điểm này, Luật Đất đai  đã ra đời gần 10 năm nhưng cũng đã bộc lộ nhiều bất cập, trong đó nổi bật nhất là nhiều nhà đầu tư bị mắc kẹt các trong thủ tục đầu tư khiến rất nhiều dự án không thể khởi động. Có khá nhiều nhà đầu tư bỏ tiền vào dự án nhưng lại không thể thực hiện vì do luật pháp thiếu đồng bộ, chồng chéo và chính quyền địa phương không dám phê duyệt.

GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, Luật Đất đai sửa đổi phải là hạ tầng luật pháp để đưa Việt Nam trở thành nước phát triển. Vì thế, Luật Đất đai sửa đổi cần phải có tính trí tuệ, bao quát và truyền tải các chính sách phù hợp yêu cầu phát triển của đất nước trong giai đoạn tới đây. Luật Đất đai sửa đổi cũng cần phải được nghiên cứu, có sự tham gia của nhiều bên, như đại diện cho người dân, đại diện cho doanh nghiệp và các chuyên gia… để có thống nhất quan điểm, những giải pháp về luật pháp, qua đó để luật thật sự có hiệu quả, đạt được mục tiêu mà Nghị quyết Đại hội 13 của Đảng Cộng Sản Việt Nam đề ra.
Ngoài ra ông Võ phân tích, vấn đề sở hữu toàn dân liên quan đến đất đai tại Việt Nam. Hiện nay, vẫn đang là một khái niệm chưa có định nghĩa. Khái niệm sở hữu toàn dân phải được định nghĩa ở trong Luật Đất đai  và phải được vận hành trong kinh tế thị trường. Theo đó, nước ta đã chấp nhận kinh tế thị trường, sử dụng các công cụ kinh tế thị trường nhằm phát triển, thế nên phải vận hành các chế độ sở hữu toàn dân như là một chủ trương to lớn.
Bên cạnh đó theo ông Võ, phải giải quyết các vấn đề xung đột giữa Luật Đất đai hiện nay với những luật khác được xem là nội dung lớn của luật. Tại đây, cần phải đòng bộ hệ thống luật pháp không còn có các xung đột. Tức là cần một Luật Đất đai dẫn đường cho mọi vấn đề khác trong cuộc sống.
Ông này đề nghị, Luật Đất đai (sửa đổi) cần có quy định cho phép nhà đầu tư dự án được thế chấp bất động sản trong nước thông qua những tổ chức tín dụng trong nước để qua đó, vay vốn tại một số tổ chức tài chính nước ngoài. Do đó, việc quản lý cũng như xử lý những tài sản bảo đảm phải được thực hiện theo luật pháp Việt Nam do những tổ chức tín dụng trong nước tiếp nhận làm đại lý nhận đảm bảo cho tổ chức tín dụng nước ngoài thực hiện cho vay. Nên việc thế chấp bằng bất động sản nhằm mục đích để vay vốn của các tổ chức tài chính nước ngoài phải được tuân thủ những quy định về việc đăng ký tài sản đảm bảo cùng với việc quản lý ngoại hối của Nhà nước Việt Nam theo quy định.   

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã đánh giá cao nhiều điểm mới trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này. Trong đó, có nhiều góp ý của (HoREA) trước đó cũng đã được Bộ Tài  nguyên & Môi trường cho vào dự thảo Luật Đất đai.
Ông Châu cùng một số lãnh đạo một số doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản cũng đã kiến nghị thêm một số nội dung khác nhằm tiếp tục xây dựng và hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để phù hợp hơn với tình hình thực tế tại TP.HCM. Trong đó, dự thảo Luật cần phải có quy định phương án xử lý các phần đất công xen lẫn vào trong dự án nhà ở để giúp các doanh nghiệp sớm triển khai dự án.
Theo đó, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần có quy định làm rõ về việc đấu giá quyền sử dụng đất dùng để thực hiện dự án. Đồng thời, việc này cần phải đồng bộ cùng với việc sửa Luật Đấu giá tài sản, bởi luật này không có quy định riêng đối với việc đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Tuy nhiên, chúng ta chỉ đấu giá một lô đất nền, hay một căn hộ, như một loại hình hàng hóa đơn lẻ nhưng lại chưa đấu giá cả dự án.
Chủ tịch HoREA cũng đề nghị, đối với những dự án được đem ra để đấu giá lại, cần phải có thêm quy định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo một kỳ hạn tối đa là 50 năm. Ví dụ: Một dự án tại khu vực TP.HCM có thời hạn sử dụng đất còn 39 năm nên khi đem ra để đấu giá chỉ còn 6.110 tỷ, nhưng nếu được điều chỉnh thời hạn sử dụng đất lên đến 50 năm thì giá trị đấu giá sẽ cao hơn rất nhiều lần.

Ông Châu khẳng định, nếu được điều chỉnh thời hạn sử dụng đất nhũng dự án nói trên lên thành 50 năm, chắc chắn nhà nước sẽ thu thêm được một khoản ngân sách nhất định, doanh nghiệp trúng đấu giá cũng rất hào hứng tham gia đấu giá, cũng từ đó đất đai sẽ sớm được đưa vào sử dụng.
Theo ông này, trong 9 tháng đầu năm nay, riêng tại TP.HCM có  tới 21 dự án được mở bán với hơn 11.600 căn hộ. Đặc biệt, trên thị trường bất động sản tại khu vực TP.HCM đang bị hạn chế về nguồn cung cùng với đó là tình trạng lệch pha cung cầu với lại các phân khúc cao cấp chiếm đa số thị phần trên thị trường, phân khúc nhà ở phù hợp với nhu cầu của người dân tiếp tục khan hiếm.
Vì vậy, cũng theo ông Châu, cần phải sớm sửa đổi Luật Đất đai, đồng thời cũng cần phải sửa đổi Luật Nhà ở, sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu cũng vậy và Luật đấu giá tài sản để giúp thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng và thị trường cả nước nói chung phát triển ổn định và bền vững hơn.
Đáp lại các ý kiến từ lãnh đạo HoREA, ông Lê Thanh Khuyến, Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai cho hay, trong quá trình tổng kết Nghị quyết số19, tổng kết Luật Đất đai và xây dựng dự thảo Luật sửa đổi, Hiệp HoREA đã đóng góp nhiều ý kiến quan trọng. Tổng cục quản lý đất đai đã tiếp nhận những ý kiến này, đồng thời thấu hiểu những ý kiến đó, kiến nghị của nhiều doanh nghiệp bất động sản để đưa các ý kiến đó vào dự án dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Dự án Luật Đất đai sửa đổi sẽ được trình Quốc hội và  thảo luận tại kỳ họp thứ 2 cuối năm 2022 và kỳ họp tiếp theo đó vào dịp đầu năm mới 2023, dự kiến trong năm sau sẽ được thông qua. Tổng cục trưởng Tổng cục quản lý đất đại cho rằng, vẫn còn nhiều thời gian để các doanh nghiệp bất động sản nói riêng và cộng đồng doanh nghiệp cùng nhân dân đóng góp ý kiến xây dựng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
Ông Khuyến đề nghị: “Những doanh nghiệp bất động sản tại khu vực TP.HCM hoạt động trên cơ sở thực tiễn, cần tiếp tục nêu ra những khó khăn vướng mắc, cùng với đó là các kiến nghị, giải pháp để Tổng cục quản lý đất đai tổng hợp lại, trình Bộ Tài nguyên & Môi trường trong quá trình hoàn thiện dự án sửa đổi Luật Đất đai lần này”.

Phân tích về tác động của dự án dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam – Troy Griffiths cho rằng,  dự thảo sửa đổi Luật Đất đại lần này đang thực hiện hướng tới mục tiêu chuyển định giá đất theo khung giá cũ sang khung theo giá thị trường.
Theo vị chuyên gia này, những thay đổi đặc biệt quan trọng này cũng sẽ giúp cho thị trường bất động sản phát triển tốt hơn nói riêng, nền kinh tế Việt Nam nói chung cùng việc giúp thu hút được nhiều nhà đầu tư.
Bình luận thêm về vấn đề này, ông Troy Griffiths cho hay, mới đây, Thủ tướng Chính phủ và Tổng bí thư cũng đã lên tiếng sự chậm trễ trong việc phát triển các dự án đầu tư công. Đặc biệt là trong giai đoạn hậu Covid-19, việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng được thực hiện để kích thích sự phục hồi đối với nền kinh tế, tuy nhiên hiện nay quá trình này vẫn diễn ra khá chậm, nguyên nhân là do những thủ tục đền bù và giao đất sạch. “Tôi đánh giá rất cao việc sửa đổi Luật Đất đai trong đó, việc định giá tài sản là rất quan trọng”, ông này nói.
Ông Troy Griffiths cũng nhấn mạnh rằng, khi thực hiện giao đất, cả quá trình đền bù cũng được tính toán đơn giản hơn khi đã có khung giá đất với quy định sẵn. Tuy nhiên, điều này nhiều khi cũng gây ra việc đền bù không thỏa đáng, phát sinh ra nhiều chi phí, cũng sẽ dẫn đến chậm trễ  trong kế hoạch phát triển các dự án. Với dự án Luật Đất đai sửa đổi, chủ đầu tư dự án bất động sản cũng sẽ được nhận một giá trị hợp lý hơn (tiệm cận với giá trên thị trường), qua đó, đẩy nhanh quá trình đền bù và thực hiện xây dựng các dự án mới thuận lợi hơn.

Ông Troy Griffiths nhấn mạnh: “Hy vọng dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn. Tất cả các khu đất giải tỏa và cần phải được đền bù, định giá một cách phù hợp với giá trên thị trường, tạo niềm tin hơn cho các nhà đầu tư cũng như người dân”.
Bên cạnh đó, vấn đề này sẽ tạo cơ sở để khu đất thực hiện dự án được tính thuế một cách đầy đủ, điều mà gần như từ trước tới nay đã gây thất thu một khoản tiền lớn cho Nhà nước. “Các quy định này đã được áp dụng trên toàn thế giới, vì thế Việt Nam đang khá thuận lợi để hưởng lợi từ kinh nghiệm của các quốc gia khác, để qua đó thực hiện một hệ thống pháp lý thực sự có lợi cho xã hội”, ông Troy Griffiths nói.