Luật Đất đai sửa đổi: Cần hài hòa lợi ích khi bồi thường thu hồi đất

Về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ có hàng loạt vấn đề được Chính phủ đề xuất sửa đổi, bổ sung để giải quyết các bất cập phát sinh trong thực tiễn và thể chế hóa các chính sách quản lý, sử dụng đất đồng bộ với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã nêu tại Nghị quyết số 18 của Trung ương.

Trong đó, ba nội dung được cơ quan thẩm tra là Ủy ban Kinh tế đặc biệt quan tâm gồm: quy định về thu hồi, trưng dụng đất; xác định giá đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Trong đó, một trong những mấu chốt cần tháo gỡ, giải quyết của việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 là giải quyết các vướng mắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tăng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp. Cùng với đó là việc giải quyết những bất cập của giá đất, để hạn chế một cách tối đa lợi ích nhóm từ chênh lệch địa tô…. đồng thời kiểm soát được quyền lực của Nhà nước trong giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất, hoàn thiện chế định thu hồi đất, bảo vệ quyền lợi của người nông dân, những người dân có cuộc sống mưu sinh từ đất…

Cụ thể hơn việc bồi thường khi thu hồi đất

Trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật Đất đai sửa đổi, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, Ủy ban Kinh tế cho biết, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 86), đề nghị rà soát, quy định cụ thể hơn về điều kiện, tiêu chí cụ thể đối với trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; rà soát các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 86, bảo đảm phù hợp với yêu cầu của Nghị quyết 18 và Hiến pháp, xác định rõ tính chất vì lợi ích quốc gia, công cộng để tránh lạm dụng, thu hồi đất tràn lan, không đúng bản chất, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người có đất thu hồi.

Trong đó, cần rà soát các trường hợp: “Dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư theo hướng tuyến giao thông và các điểm kết nối giao thông theo quy hoạch”; “dự án nhà ở tập trung cho công nhân làm việc trong khu công nghiệp”; “dự án khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung”; “dự án đô thị”; “dự án khu dân cư nông thôn”; “dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở”; “dự án lấn biển”; “dự án khai thác khoáng sản”; “dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ”...

Về thu hồi đất, Khoản 2 điều 97 dự thảo Luật quy định việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Cơ quan thẩm tra cho rằng nguyên tắc này cần được định lượng cụ thể hơn, có quy định hướng dẫn chi tiết, bảo đảm khả thi khi thực hiện, để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp người dân không chấp nhận phương án bồi thường do quy định không rõ ràng. Đồng thời, cần có cơ chế và phân công trách nhiệm giám sát, đánh giá việc thi hành nguyên tắc này để bảo đảm tính hiệu lực, hiệu quả.

Khoản 3 điều 97 dự thảo Luật quy định đa dạng các hình thức bồi thường về đất, tạo sự linh hoạt và bảo đảm việc bồi thường phù hợp với nhu cầu của người có đất thu hồi cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương. Tuy nhiên, đây là vấn đề mới nên Ủy ban Kinh tế đề nghị đánh giá tác động kỹ lưỡng, đồng thời nghiên cứu bảo đảm việc bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi phải có giá trị tương đương để bảo đảm quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người dân.

Ủy ban cũng đề nghị quy định thứ tự ưu tiên trong các hình thức bồi thường về đất, bảo đảm thực hiện bồi thường thỏa đáng, công bằng, không gây ra tình trạng khiếu nại, khiếu kiện. Cơ quan soạn thảo có thể nghiên cứu bổ sung quy định về cơ chế bồi thường linh hoạt trên cơ sở nhu cầu của người có đất thu hồi, tương ứng với quyền, lợi ích của họ được hưởng khi bị thu hồi đất và địa phương, tổ chức có liên quan có khả năng đáp ứng.

Cơ quan thẩm tra cho rằng, mục đích sửa luật là khắc phục được các vướng mắc trong thực tiễn nhưng phải bảo đảm tính tổng thể, chiến lược, kế thừa trên tinh thần vì lợi ích quốc gia, dân tộc, cộng đồng, doanh nghiệp, người dân; tuyệt đối không hợp thức hóa những vướng mắc nhưng có tính chất vi phạm. Không đưa vào Luật những vấn đề phát sinh trong thực tiễn nhưng mang tính sự vụ, hiện tượng nhỏ lẻ, cá thể; không bị tác động bởi lợi ích nhóm; thực hiện phòng, chống tiêu cực trong xây dựng chính sách, pháp luật.

Cần tính đúng, tính đủ

Đưa ý kiến góp ý về Luật Đất đai sửa đổi, Ths. Bùi Thị Hồng Nhung, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất luôn được coi là một nội dung quan trọng, gây ảnh hưởng trực tiếp tới quyền và lợi ích của người sử dụng đất. Qua gần 8 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013, những quy định liên quan tới vấn đề này đã bộc lộ nhiều điểm bất cập, hạn chế gây bức xúc cho các chủ thể bị thu hồi đất. Do vậy, việc xem xét, sửa đổi một số quy định liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hướng tới đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể bị Nhà nước thu hồi đất là vô cùng cần thiết.

Để khắc phục những hạn chế, bất cập trong quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Ths. Bùi Thị Hồng Nhung kiến nghị, cần xem xét bổ sung thêm quy định hướng dẫn làm rõ trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng với các dự án “chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn mới” thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư; cơ chế xác định giá đất;…

Bên cạnh đó, cần quy định trách nhiệm bắt buộc về việc thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất trong quá trình xác định giá đất cụ thể cũng như chế tài đặt ra khi cơ quan tài nguyên và môi trường không thực hiện thủ tục này; thành phần của Hội đồng thẩm định giá đất xem xét thay thế vai trò của Chủ tịch hội đồng là một chủ thể khác thay vì Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định hiện hành. Hoặc trong nội dung thẩm định giá đất cụ thể hoàn toàn quy định trách nhiệm cho Cơ quan tài nguyên và môi trường, sau đó trình lên Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh để phê duyệt và quyết định.

Ngoài ra, trong trình tự xác định giá đất cụ thể áp dụng cho trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất bổ sung thêm hướng dẫn riêng về thủ tục lấy ý kiến từ phía những người sử dụng đất trực tiếp bị ảnh hưởng.

Ths. Bùi Thị Hồng Nhung cũng đề xuất, bổ sung thêm hướng dẫn về căn cứ xác định giá đất cụ thể trong trường hợp sử dụng để tính tiền bồi thường cho người sử dụng đất theo hướng “dựa trên mức giá trung bình của hai loại giá đất trước và sau khi bị thu hồi đất”; điều chỉnh lại mức hỗ trợ theo hướng tăng lên so với quy định hiện nay;… Bên cạnh việc điều chỉnh lại mức hỗ trợ, pháp luật cũng cần xem xét bổ sung thêm một số khoản hỗ trợ phù hợp theo tính chất pháp định bên cạnh những khoản hỗ trợ khác tuỳ cho các địa phương quyết định phù hợp với điều kiện. 

Về mặt pháp lý, Luật sư Lê Quốc Đạt (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất cần phải công khai, lấy ý kiến rộng rãi, phải đạt được sự đồng thuận cao trong số những đối tượng bị thu hồi đất trước khi tiến hành thu hồi đất. Điều này thể hiện sự dân chủ và khách quan khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất và hạn chế những tiêu cực trong việc che giấu thông tin, không bình đẳng trong thu hồi đất.

Cùng với đó, bảo đảm thu hồi đất khi thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội thì về nguyên tắc: Phải có sự thỏa thuận với người bị thu hồi đất; những dự án phát triển kinh tế - xã hội thì luôn mang lại những lợi nhuận nhất định cho các chủ đầu tư. Nếu người bị thu hồi bị áp đặt mức giá đền bù không thỏa đáng thì lợi nhuận với chủ đầu tư là gấp bội và người bị thu hồi đất luôn bị thiệt thòi.

Chủ đầu tư phải bố trí được khu tái định cư xong mới được tiến hành thu hồi đất. Điều này xuất phát từ thực tiễn là trong thời gian qua, luật sư tham gia vào nhiều vụ việc  bảo vệ quyền lợi cho người bị thu hồi đất. Hầu hết chủ đầu tư đều đưa ra những hứa hẹn về khu tái định cư nhưng khi người bị thu hồi đất giao đất xong thì đến khi nhận nhà, nhận đất tái định cư không đúng như thông tin ban đầu chủ đầu tư đưa ra. Lúc này người bị thu hồi đất không còn lựa chọn nào khác vì nhà, đất đã bị thu hồi.

Ngoài ra, phải công khai toàn bộ số tiền dự toán cho việc bồi thường khi tiến hành thu hồi đất để người bị thu hồi đất biết được với số tiền đó bao nhiêu thì người bị thu hồi đất có thể mường tượng ra quy mô, độ lớn của dự án cũng như dự kiến số tiền đã nằm trong dự toán ngân sách mà chủ đầu tư đã bỏ ra chi trả cho việc thu hồi đất.

“Sau khi công bố số tiền dự toán đó, thu hồi bồi thường xong thì chủ đầu tư phải công khai số tiền đã bồi thường cho những người bị thu hồi và con số này phải được các cơ quan kiểm toán độc lập kiểm toán; đồng thời có sự tham gia của Thanh tra Nhân dân nơi xảy ra dự án phải thu hồi đất đó đảm bảo sự chính xác và công khai về mặt tài chính. Vì thực tế hầu như tất cả các dự án, những thông tin gần như là bí mật, không ai được tiếp cận” - luật sư Lê Quốc Đạt nêu quan điểm.