Góp ý Luật Đất đai (sửa đổi): Thu hồi đất như thế nào cho hợp lý

Hai ý kiến xoay quanh việc thu hồi đất

Về trường hợp Nhà nước thu hồi đất, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có đề nghị quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất đối với “dự án khu đô thị, nhà ở thương mại” tại Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đồng thời quy định cho phép “thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội” tại Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), để thực hiện đúng chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Theo ông Châu, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo tờ trình của chính phủ, trong đó, việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, (Điều 70). Trong quá trình thảo luận nội dung nêu trên còn có hai loại ý kiến:

Loại ý kiến thứ nhất, đa số đồng ý với dự thảo. Vì theo Nghị quyết số 18-NQ/TW thì Nhà nước chủ yếu thực hiện việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất; do đó, cần phải quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất để thực hiện đấu giá, đấu thầu nhằm hạn chế tiếp cận đất đai không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Loại ý kiến thứ hai, có ý kiến đề nghị cân nhắc việc thực hiện thu hồi đất để xây dựng dự án đô thị, nhà ở thương mại, việc thu hồi đất trong trường hợp này cần phải đánh giá, cân nhắc kỹ lưỡng để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất. Đối với trường hợp này có thể giao chủ đầu tư được thỏa thuận với người sử dụng đất trong việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án; nên hạn chế thực hiện việc thu hồi đất để tránh khiếu kiện về đất đai”. 

Từ thực tế trên, theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), ngoài các trường hợp thu hồi đất đã quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 tiếp tục được giữ lại (trong đó có dự án khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn) thì điểm h khoản 2 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã mở rộng thêm 07 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (trong đó có “dự án khu nhà ở thương mại”) là rất cần thiết để vừa tạo quỹ đất thực hiện dự án đầu tư công; vừa tạo quỹ đất tái định cư cho người có đất bị thu hồi; vừa tạo quỹ đất phục vụ đầu tư thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất, để phát huy vai trò của “Tổ chức phát triển quỹ đất”, “Qũy phát triển đất” để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án đầu tư công vừa tạo quỹ đất phục vụ tái định cư cho người có đất bị thu hồi; vừa tạo quỹ đất phục vụ đầu tư, phát triển kinh tế thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, Hiệp hội nhận thấy trên thực tế thì thường phát sinh khiếu kiện, thậm chí có trường hợp khiếu kiện đông người, gay gắt kéo dài đối với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Còn đối với các dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội do tổ chức kinh tế (doanh nghiệp tư nhân) tự thỏa thuận với người dân, “thuận mua vừa bán” để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thường không phát sinh khiếu kiện. Nhưng cũng đã có phát sinh một số trường hợp dự án đền bù “dở dang, da beo” đối với các phần diện tích đất còn lại cuối cùng trong khu vực dự án do các thửa đất này thường thuộc về giới “đầu nậu”, giới “đầu cơ” đất đai “đứng đằng sau” người sử dụng đất. 

Cũng theo ông Châu, Điểm h khoản 2 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có quan hệ hữu cơ với khoản 1 Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mà Hiệp hội đã có Văn bản số 72/2022/CV-HoREA ngày 09/09/2022 đề nghị cho phép “tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội”, để đảm bảo phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 06/06/2022 đã chủ trương thực hiện 02 phương thức tạo lập quỹ đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại nên cần phải được “thể chế hoá” đầy đủ trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): (i) Một là, “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; bảo đảm công khai, minh bạch”; (ii) Hai là, “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại”.

Cần sự dung hòa

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội xem xét chấp thuận và dung hòa cả 02 loại ý kiến tại Mục 1 Phần VII Tờ trình số 307/TTr-CP của Chính phủ.

Theo đó, vừa quy định Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp “dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại” tại điểm c khoản 2 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW về việc “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thực hiện việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”.

Đồng thời, vừa quy định Nhà nước cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận với người sử dụng đất trong việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện “dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại” theo hướng hạn chế thực hiện việc thu hồi đất để tránh khiếu kiện về đất đai và cũng để đảm bảo thực hiện chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW về việc “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”. Do vậy, Hiệp hội đề nghị hoàn thiện khoản 1 Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, như sau: 

“Điều 68. Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 69 và Điều 70 của Luật này mà không thuộc trừ trường hợp dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư nhà đầu tư là người đang sử dụng đất hoặc là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.