Vấn đề Condotel không nằm trong dự luật sửa Luật đất đai 

Nút thắt khó cởi của condotel

100.000 là số căn hộ Condotel đang gặp phải vướng mắc liên quan đến vấn đề pháp lý. Con số này cho chúng ta thấy được nút thắt pháp lý của Condotel đã tồn tại lâu và khó cởi như thế nào. Rất nhiều dự án Condotel đã được đưa vào khai thác và sử dụng nhưng vẫn bế tắc trong việc xin cấp sổ hồng cho căn hộ thuộc dự án.

Theo các chuyên gia, nút thắt pháp lý của condotel nằm ở chỗ, các sản phẩm của loại hình bất động sản này chưa có tên trong Luật đất đai và các văn bản luật hiện hành có liên quan. Do đó, các sản phẩm condotel này chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu tài sản (sổ hồng). Điều này dẫn đến những vướng mắc khác về mua bán, chuyển nhượng, vay vốn ngân hàng. 

Các giao dịch mua bán chuyển nhượng được các chủ đầu tư thông qua các hình thức như “hợp đồng góp vốn” hay một hình thức thỏa thuận mang tính tự phát khác mà không có tính đảm bảo về mặt pháp lý. Chính vấn đề này đã góp phần gây ra những vụ kiện tụng, tranh chấp hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thời gian qua liên quan đến các sản phẩm condotel.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP BIDV, có 5 vấn đề vướng cần giải quyết đối với các sản phẩm condotel gồm: các sản phẩm condotel chưa có tên trong các luật đất đai và văn bản luật hiện hành có liên quan; trong quy hoạch về phát triển du lịch chưa tính đến các sản phẩm này; các sản phẩm nà chưa theo kịp nhu cầu của thị trường cũng như chưa đáp ứng được năng lực cạnh tranh quốc tế; thiếu đồng bộ và chưa phù hợp với các đặc trưng riêng của những loại hình bất động sản du lịch. 

Các vướng mắc này đã dẫn đến những khó khăn, phức tạp trong quản lý Nhà nước, rủi ro cho các tổ chức tín dụng khi cấp vốn cho các chủ đầu tư cũng như các nhà đầu tư và gây khó khăn trong việc xử lý nợ xấu sau này, nếu có.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), nguyên nhân khiến nút thắt về mặt pháp lý của loại hình bất động sản condotel khó tháo gỡ chủ yếu do Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản và một phần các quy định trong Luật Đất đai 2013. Cụ thể, để được cấp giấy chứng nhận thì phải có các văn bản về giao dịch theo các quy định của Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản. Chưa kể, các quy định trong Luật Du lịch chưa có được sự đồng bộ và liên thông với những luật trên.

Theo ông Lê Hoàng Châu, cần phải xem xét, sửa đổi và bổ sung một số nội dung trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Du lịch 2017 và Luật Đất đai 2013 nhằm đồng bộ những quy định liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng, quản lý vận hành, kinh doanh đối với các công trình phục vụ mục đích lưu trú du lịch mà không phải nhà ở.

Về phía các chủ đầu tư, đại hiện Tập đoàn Hưng Thịnh Land chia sẻ, các sản phẩm condotel đáp ứng các tiêu chuẩn, chất lượng công trình tương đương, thậm chí cao hơn các sản phẩm chung cư. Nhưng do được quản lý và điều chỉnh bởi nhiều bộ luật khác nhau như Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Du lịch 2014 và Luật Xây dựng 2014 nên đến nay codotel vẫn chưa có được khung pháp lý hoàn chỉnh. Điều này gây tâm lý e ngại đối với nhà đầu tư và các ngân hàng trong vấn đề cấp tín dụng cho các thành phần liên quan đến dự án condotel.

Vì vậy, đề nghị Quốc hội, Chính phủ, các bộ ngành liên quan xem xét sửa đổi bổ sung các luật trên cho phù hợp và đồng bộ đối với loại hình bất động sản condotel, để loại hình sản phẩm này có danh phận riêng, đáp ứng nhu cầu phát triển của ngành du lịch và bất động sản.

Không dùng cái sai này để hợp thức hóa cái sai khác

Nhận được nhiều ý kiến cũng như kỳ vọng của các chuyên gia, các chủ đầu tư và người dân về vấn đề sửa đổi bổ sung một số quy định trong Luật đất đai 2013 nhằm tạo khung pháp lý và cấp sổ hồng cho các sản phẩm condotel. Tuy nhiên, mới đây trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2013 không có nhắc đến vấn đề trên.

Liên quan đến vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường Trần Hồng Hà đã cho biết, vấn đề condotel sẽ không nằm trong dự luật sửa Luật đất đai lần này. Condotel được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ 50 năm và loại đất này có thời hạn sử dụng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp theo quy định của pháp luật. Chúng ta không nên dùng cái sai này để hợp thức hóa cái sai khác. Vì vậy, các địa phương cần cân nhắc kỹ trước khi muốn đưa đất dịch vụ sang đất ở vì mục đích tận thu trong trường hợp này.

Vừa qua một số địa phương tuỳ tiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel và tự đặt ra khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở. Căn cư theo Luật đất đai 2013, các cơ quan chức năng đã tiến hành thanh kiểm tra vấn đề này và đã có kết luận việc cấp giấy chứng nhận trên là trái luật.

Theo quan điểm của tôi, những khu vực đất nào có lợi thế về thương mại dịch vụ đáp ứng tốt nhu cầu phát triển kinh tế thì nên quy hoạch để cho thuê có thời hạn. Vì cho thuê thì chúng ta có thể thu được tiền thuê nhiều lần với giá trị lớn. Đồng thời, có thể thay đổi quy hoạch, mục đích sử dụng dễ dàng khi hết thời hạn thuê.

Còn những khu vực đất có cảnh quan môi trường tốt, ít lợi thế về thương mại dịch vụ thì nên quy hoạch là đất ở giúp người dân có chỗ ở ổn định và lâu dài.

Bộ trưởng Trần Hồng Hà cũng nhấn mạnh: Mỗi loại đất đều có cơ chế quản lý riêng theo quy định của pháp luật. Nếu đã quy hoạch là đất ở thì nó phải là đất ở vì khi quy hoạch đã có tiêu chí quy hoạch rõ ràng và đương nhiên phải thực hiện theo các quy định về thủ tục đối với đất ở. Ngược lại, nếu là đất thương mại dịch vụ thì cũng có tiêu chí riêng của nó. 

Vì vậy, theo quy định luật pháp các giao dịch liên quan đến mua bán các sản phẩm bất động sản trên dưới dạng hợp đồng hứa mua, hứa bán là loại hợp đồng dân sự về kinh tế tiềm ẩn nhiều rủi ro và hệ lụy cho các bên liên quan.