Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Tránh lặp lại cơ chế hai giá

Bỏ khung giá đất là bước tiến thích hợp
 
TS Nguyễn Văn Đáng, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh cho biết, lâu nay, theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà thị trường bất động sản Việt Nam tồn hại cơ chế hai giá đất. Một là theo khung của Nhà nước ban hành để tính tiền đóng thuế sử dụng đất hàng năm, chuyển đổi mục đích sử dụng đấy hay phục vụ việc tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Giá đất thứ 2 là giá trên thị trường khi giao dịch, mua bán và giá nà thường cao gấp nhiều lần khung giá đất Nhà nước ban hành.

Khoảng chênh lệch giữa giá đất theo khung nhà nước ban hành và giá thị trường càng lớn sẽ gây ra càng nhiều bất cập, chưa hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Chính vì vậy, việc điều chỉnh chính sách giá đất phù hợp với giá thị trường là điều cần thiết, giải quyết vấn đề hài hòa lợi ích trên. Về lâu dài, có thể giúp thu hẹp khoảng cách giữa giá đất Nhà nước ban hành và giá thị trường.

Còn theo Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, chính khoảng cách về giá đã dẫn đến nhiều hệ lụy, đặc biệt là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai. Hiện nay, việc giao hay cho thuê đất vẫn được tính theo cách lấy giá đất trong khung nhân với hệ số, mặc dù hệ số được điều chỉnh theo thị trường nhưng ở mức rất thấp từ 1-2 lần. Trong khi đó, giá thị trường gấp nhiều lần.

Ngoài ra, nếu bảng giá đất UBND cấp tỉnh thấp hơn giá thị trường thì người thực hiện giao dịch sẽ thỏa thuận ghi một mức giá thấp hơn giá Nhà nước để trốn thuế, gây thất thu ngân sách.

Chính vì lý do đó, ông Ánh cho rằng nếu bỏ khung giá đất sẽ giải quyết được các bất cập nêu trên. Thị trường bất động sản từ đó cũng minh bạch hơn, người dân sẽ được đảm bảo quyền lợi, tiến độ các dự án của các doanh nghiệp sẽ không còn tình trạng khiếu kiện kéo dài.

Với thực tế chênh lệch trên, các chuyên gia cho rằng bỏ khung giá đất là bước tiến thích hợp. Lý do bởi, khi thu hồi đất Nhà nước sẽ căn cứ vào giá thị trường để bồi thường cho người dân; dự án được bồi thường nhanh thì tiến độ thi công sẽ nhanh hơn, hoàn thành công trình tốt hơn đặc biệt hạn chế được tình trạng gây bức xúc thời gian qua đó là khiếu kiện, khiếu nại liên quan đến đất đai.

Đồng thời, khi giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư có thể tính giá trị đền bù dựa trên cơ chế thị trường, giúp phá bỏ sự chênh lệch giữa giá thật và ảo.

Xác định tiêu chí xây dựng bảng giá đất thế nào?

Cùng bàn về vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam ông Nguyễn Quốc Hiệp, cho rằng  khoản 1, Điều 130 quy định về bảng giá đất: “Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp”.

Việc bỏ khung giá đất và hệ số biến động 5 năm một lần và thay vào đó là quy định bảng giá đất biến động điều chỉnh mỗi năm một lần là điểm tiến bộ.

Tuy nhiên, ông Hiệp đặt ra bài toán làm sao để xác định được thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ khi điều chỉnh giá đất. 

Theo ông Hiệp, hiện nay giá đất trên thị trường biến đổi từng ngày nên việc Nhà nước xây dựng và áp dụng bảng giá đất sẽ tác động tới quyền lợi của người sử dụng đất. 

Nếu biến động giá đất trên thị trường được Nhà nước chỉ căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm thì bảng giá đất sẽ được điều chỉnh liên tục. Điều này dẫn đến thiếu tính ổn định, thậm chí gây ra nhiều tranh cãi.

Ông Hiệp cho rằng việc xây dựng và sửa đổi bảng giá đất mỗi năm 1 lần là phù hợp, tuy nhiên không nhất thiết phải thực hiện điều chỉnh trong năm đó nhằm giữ sự ổn định của bảng giá đất và công bố vào ngày làm việc đầu tiên của năm thay vì ngày 1/1 vốn là ngày nghỉ lễ. 

Bên cạnh đó, khoản 3, Điều 131 quy định, bảng giá đất sẽ được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: tính tiền sử dụng đất hay tính tiền bồi thường… theo hướng sẽ sử dụng chung 1 bảng giá đất cho tất cả các mục đích. Theo ông Hiệp, điểm này là chưa phù hợp. Lý do bởi tiền bồi thường giải phóng mặt bằng và giá trị quyền sử dụng đất là 2 khái niệm khác nhau. Không thể áp dụng chung 1 bảng giá cho việc tính giá đất khác nhau. Đó là còn chưa kể, mỗi mục đích thu hồi đất khác nhau thì giá đất không giống nhau. Đơn cửa thu hồi đất mục đích xây dựng khu đô thị sẽ không thể nào như thu hồi đất mục đích công ích được.

Từ thực tế đó, ông Hiệp đề xuất, để xây dựng được bảng giá đất phù hợp, sát thực tế, công khai, minh bạch nên quy định cụ thể hơn nữa trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi về tiêu chí và cách thức xác định giá đất đối với các trường hợp sử dụng khác nhau.

Trong khi đó, góp ý thêm về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng việc phân cấp và giao trách nhiệm cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và định giá đất dưới sự quản lý, giám sát của Chính phủ là bước đột phá rất hợp lý.

Tuy nhiên, ông Châu cũng nêu quan ngại nếu quy định ban hành bảng giá đất dược xây dựng định kì hàng năm thay vì năm năm một lần như trước đây, các cơ quan nhà nước cấp tỉnh sẽ làm tăng khối lượng công việc lên rất lớn.

Ông Châu lý giải, hiện nay, chúng ta chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá đất một cách đầy đủ, cập nhật theo thời gian thực; đồng thời chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá đất theo vùng giá trị đất hay thửa đất chuẩn. Vì vậy, theo Chủ tịch HoREA, khi Việt Nam xây dựng được chính quyền điện tử, xã hội số,... thì quy định trê mới trở thành điểm đột phá đồng thời cơ chế xây dựng và ban hành bảng giá đất sẽ được tự động hóa 24/7.