Bỏ khung giá đất giúp phá vỡ cơ chế đất 2 giá

Ngăn chặn hiện tượng đầu cơ đất 

Theo laodong.vn, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xin ý kiến của nhân dân vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Theo đó, Ban soạn thảo đã bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá và quyết định giá đất cụ thể. Việc định giá đảm bảo nguyên tắc theo mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường; bảo đảm tính độc lập về chuyên môn, khách quan của kết quả định giá giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

Có thể thấy, sự bất cập trong quản lý đất đai hiện nay đều phát sinh từ việc quản lý giá đất không đảm bảo tính phù hợp thị trường trường. Thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay đang tồn tại cơ chế 2 giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá. Thực tế nhiều năm qua cho thấy đang diễn ra sự chênh lệch rất lớn giữa 2 loại giá này.

Ví dụ giá đất tại các khu vực trung tâm đô thị lớn có sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất theo khung Nhà nước ban hành. Một người dân tại khu vực quận Hoàn Kiếm cho biết: “Giá đất tại đây hiện khá cao và không có mức giá cụ thể bởi đất ở đất ở đây kim cương. Với một mảnh đất giá bán có thể dao động từ 1 tỷ đến 2,5 tỷ đồng”. 

Theo khảo sát trên một số trang web bất động sản, tại một số vị trí đất có giá lên tới hàng tỷ đồng/m2. Trong khi đó, theo quy định bảng giá đất mới tại Hà Nội, tại quận Hoàn Kiếm nơi có giá đất cao nhất cũng chỉ lên tới 188 triệu đồng/m2 với hệ số K cao nhất ở mức 2,15 thì mức giá tại đây là trên 400 triệu đồng/m2. 

Khung giá đất là giá đất Nhà nước quy định. Định kỳ 5 năm ban hành khung giá đất 1 lần. Khung giá đất này là cơ sở để UBND tỉnh xây dựng, công bố và áp dụng bảng giá đất ở từng địa phương. Do đó, nếu bỏ khung giá đất thì trước khi ban hành bảng giá đất của từng địa phương, UBND cấp tỉnh sẽ phải căn cứ vào các phương pháp định giá đất, sự biến động về giá trên thực tế để đưa ra bảng giá đất mới. 

"Ở địa phương bị giới hạn bởi khung giá đất xây dựng ở Trung ương, nhưng lần này sau khi bỏ khung giá đất, các địa phương hoàn toàn độc lập tự chủ và được phân cấp trong việc xây dựng bảng giá đất. Địa phương hoàn toàn quyết định được việc bảng giá đất phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế xã hội của địa phương", PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi Trường, Bộ Tài nguyên và Môi Trường, thông tin.

Việc chênh lệch lớn giữa khung giá đất theo quy định với mức giá đất trên thị trường đã dẫn đến hiện tượng mua “nhà hai giá”. Tức là giá khi giao dịch bất động sản trên thực tế cao hơn nhiều so với giá ghi trên hợp đồng mua bán nhằm trốn thuế, gây thất thoát ngân sách Nhà nước.

Trong thời gian qua, cơ quan thuế tại các địa phương đã phối hợp với các cơ quan liên quan đã phát hiện, ngăn chặn nhiều hồ sơ chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu “khai khống” giá. Thậm chí có những hợp đồng giao dịch bất động sản giá trị thực tế cao gấp 3 - 4 lần so với giá ghi trên hợp đồng. 

Bên cạnh đó, trong thực tế có không ít những dự án chậm tiến độ bởi do khâu đền bù, giải phóng mặt bằng kéo dài. Một phần nguyên nhân do người dân sở hữu đất không đồng ý với mức giá đền bù theo khung giá nhà nước quá thấp. Vì vậy, việc bỏ khung giá đất, khi giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư sẽ dựa vào cơ chế thị trường để tính giá đất, như thế sẽ phá bỏ được sự chênh lệch giữa giá trị thật và giá trị ảo.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc bỏ khung giá đất là hoàn toàn hợp lý, giúp nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, giúp thị trường minh bạch, lành mạnh, không còn hiện tượng trục lợi trên đất đai. Đặc biệt, việc bỏ khung giá đất sẽ góp phần cởi trói cho giá đất địa phương. Tạo điều kiện đền bù thỏa đáng cho người dân theo giá thị trường thay vì chịu thiệt thòi khi căn cứ vào khung giá đất.

Lo ngại giá nhà tăng lên do bỏ khung giá đất

Có thể thấy, việc bỏ khung giá đất có nhiều ưu điểm vượt trội nhằm giải quyết những vấn đề còn tồn tại trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các chuyên gia bất động sản, nhà đầu tư lo ngại điều này có thể khiến chi phí đầu vào của các dự án tăng vọt, đẩy giá nhà tăng theo. Nguyên nhân do các doanh nghiệp đang phải chịu nhiều sức ép từ việc siết tín dụng bất động sản, giá nguyên vật liệu leo thang theo giá thế giới. Nếu gánh thêm chi phí liên quan đến giá đất nữa sẽ khiến doanh nghiệp “đã nghèo còn mắc cái eo”. 

Đặc biệt là đối với những doanh nghiệp phải tìm quỹ đất mới để phát triển dự án, việc bỏ khung giá đất có thể làm tăng chi phí đất đai, từ đó có khả năng làm tăng giá bán sản phẩm đầu ra.

Bởi trong chi phí để đầu tư và xây dựng một dự án, tiền sử dụng đất chiếm khoảng 10% giá thành dự án căn hộ, khoảng 20 - 30% giá thành nhà phố liền kề thấp tầng, trên dưới 50% giá thành biệt thự. Mặc dù vậy, các chuyên gia cho rằng tác động về giá sẽ chỉ diễn ra trong thời gian ngắn. 

"Trong ngắn hạn, người ta sẽ phản ứng với câu chuyện là bỏ khung giá đất rồi thì như vậy khả năng nhận tiền bồi thường có thể đẩy giá lên một chút", TS. Dương Kim Thế Nguyên, Trưởng Khoa Luật, Trường Kinh tế Luật và Quản lý Nhà nước UEH, đánh giá.

Còn trong lâu dài, việc bỏ khung giá đất và Nhà nước tăng thu các loại thuế bất động sản, phí chuyển nhượng cao hơn sẽ làm giảm đi sự hấp dẫn của việc đầu tư vào đất đai. 

"Việc nắm giữ bất động sản không còn lợi nữa thì lúc đó họ sẽ bán ra. Lúc đó thêm nguồn cung từ những người không có nhu cầu thực thì khi đó tôi cho rằng giá nó sẽ không quá tăng", TS. Dương Kim Thế Nguyên nhận định.

Mặt khác, một số ý kiến lại cho rằng trong hơn 10 năm qua, phần lớn các doanh nghiệp khi triển khai dự án đều phải bồi thường cho người dân theo phương thức tự thỏa thuận theo giá thị trường nên việc bỏ khung giá đất không thể tăng đột biến làm giá nhà tăng. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết: "Giá thị trường đó cao rất nhiều lần so với quy định trong bảng giá đất thì chúng tôi cho rằng quan ngại này rất chính đáng, nhưng sẽ không xảy ra trên thực tế, bởi vì chúng ta đã chứng kiến trong thời gian vừa qua, mặc dù bảng giá đất thấp, nhưng các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thì đều bán giá nhà theo giá thị trường". 

"Thị trường không chấp nhận giá bị đẩy quá với mức chúng tôi chấp nhận mua nên việc đó chúng ta không lo. Vì chúng ta đã thả cho thị trường tự quyết định thì ông sẽ tự tính toán và như vậy người ta sẽ tính sát với thực tế hơn", ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Như vậy, với đề xuất bỏ khung giá đất được giới chuyên gia và người dân đánh giá mang tới nhiều lợi ích cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để những lợi ích này thực sự đi vào thực tế thì cần có những quy định cụ thể về chính sách để người dân, doanh nghiệp kịp thích ứng và điều chỉnh phù hợp.