Bỏ khung giá đất: “Liều thuốc” hữu hiệu triệt tiêu đầu cơ, tham nhũng?

Bảng giá đất quá chênh lệch với giá thị trường

Mới đây, Nghị quyết 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã đưa ra một nội dung rất quan trọng đó là việc bỏ khung giá đất, xác định theo thị trường. Đây là một trong những nội dung được các chuyên gia, CEO bất động sản rất đồng tình. Họ cho rằng, quy định này sẽ phần nào xử lý được thực trạng khá nhức nhối hiện nay là đầu cơ đất.

Theo đó, Nghị quyết 18 khẳng định quan điểm, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu; quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ.

Nghị quyết 18 cho rằng, chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai chưa thực sự khuyến khích sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững. Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Việc này dẫn đến chưa thể xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương, cũng chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất.

Chính vì thế, để hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới, Nghị quyết 18 đặt ra giải pháp đáng chú ý là bỏ khung giá đất nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế bảng giá đất. Theo đó, có cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Việc bỏ khung giá đất đã được nhiều chuyên gia nhắc đến từ 2-3 năm nay. Bởi thực tế cho thấy, việc vẫn áp dụng khung giá đất dẫn đến bảng giá đất không thể nào theo sát được thị trường.

Ngăn chặn đầu cơ, tham nhũng

ĐBQH Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội cho rằng, bỏ khung giá đất, đánh thuế lũy tiến sẽ là một giải pháp ngăn chặn được tình trạng đầu cơ, tham nhũng liên quan đến đất đai.

ĐB Hoàng Văn Cường đánh giá Nghị quyết 18 của Trung ương đã đưa ra nhiều quan điểm mang tính chất đột phá. Đây đều là những biện pháp thay đổi căn bản về chính sách đất đai. Trong đó là bỏ khung giá đất, xác định theo nguyên tắc thị trường. Vị ĐBQH này nhấn mạnh, đây là điều mà rất nhiều chuyên gia, người làm chính sách trăn trở để lành mạnh thị trường.

Trước đây với duy định áp khung giá đất, nhà nước ấn định khung và không được phép vượt lên. Nhưng bây giờ với việc bỏ khung giá đất đồng nghĩ với việc lấy thị trường làm căn cứ. Nhà nước không làm thay thị trường nữa. Đây được xem là một bước đột phá.  Vị ĐBQH này khẳng định, việc áp khung giá đất cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện trong bồi thường, tham nhũng, tiêu cực.

Cùng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường) cho rằng, khi có khoảng cách về giá giữa bảng giá đất và giá thị trường sẽ gây ra nhiều hệ lụy như trục lợi, tham nhũng đất đai.

GS Võ nói thêm, việc giao và cho thuê đất hiện nay đang tồn tại rất nhiều kẽ hở khi chúng ta lấy giá đất ở trong khung rồi nhân với hệ số 1,5 - 2, giá đất giao cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, mức già này vẫn chỉ bằng 60% giá thị trường. Điều này dẫn đến thất thoát nguồn thu ngân sách.

“Thực tế cho thấy, tại các kỳ điều chỉnh khung giá đất luôn tạo điều kiện để môi giới, cò đất tung tin thất thiệt, thổi giá, tạo sốt ảo”, GS. Đặng Hùng Võ chia sẻ.

Trao đổi về vấn đề này dưới góc nhìn pháp lý, Luật sư Nguyễn Huy An, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội chia sẻ: “Để hiểu đúng về việc này, chúng ta cần định nghĩa khung giá đất là gì. Theo tôi được biết, khung giá đất là cơ sở để UBND cấp tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương áp dụng để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, tiền thuế sử dụng đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất...”

Luật sư Huy An nói thêm, hiện nay, khung giá đất được áp dụng theo quy định tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP. Khi đó, nhà nước ban hành khu giá đất và địa phương xây dựng bảng giá đất có hiệu lực trong 5 năm. Vì xây dựng một thời gian khá dài, khung giá đất bị bó cứng, trong khi diễn biến giá đất trên thị trường thay đổi quá nhanh dẫn đến bảng giá đất không theo kịp giá ngoài thực tiễn. Chính vì điều này dẫn đến xuất hiện các vụ khiếu kiện liên quan đến đền bù, giải phóng mặt bằng ở không ít dự án.

Đồng quan điểm với GS. Đặng Hùng Võ, Luật sư Huy An cho biết, thường đến thời điểm chuẩn bị ban hành khung và bảng giá đất, thị trường bất động sản lại lên cơn sốt vì những lời đồn thổi của giới kinh doanh bất động sản, “cò mồi”. Nhiều “cò đất” thường tạo sóng ảo, thông tin rằng khu này có giá cao, khu kia giá thấp để dụ những nhà đầu tư ít có kiến thức về bất động sản vào đầu tư.

Bên cạnh đó, việc định giá đất để bồi thường thấp hơn quá nhiều giá thị trường dẫn đến nhiều dự án không thể giải phóng được mặt bằng gây ra chậm tiến độ, lãng phí tài sản của nhà đầu tư. Khi bỏ khung giá đất, nhà đầu tư với người dân sẽ “nói chuyện” với nhau bằng giá thị trường, sẽ không còn kiểu nhà đầu tư muốn đền 10 triệu đồng/m2 nhưng người dân đòi 20 triệu đồng/m2 nữa. Vì giá được tính toán theo giá thị trường. Ở góc độ vĩ mô, thị trường bất động sản sẽ được đưa về cơ chế thị trường và sẽ thu hút được nhiều nguồn vốn từ nước ngoài. Bởi nhiều chủ đầu tư nước ngoài vào Việt Nam cũng rất ngại việc đền bù, giải phóng mặt bằng. Khâu này rất lâu và phức tạp.

“Nhiều người không có kiến thức nhưng ham lợi bằng cách đi tắt đón đầu lao vào đầu tư và sau đó ăn quả đắng vì mua giá quá cao không bán nổi. Sau đó phải cắt lỗ vì không chịu được lãi suất ngân hàng. Đây là những sự việc nhãn tiền đã có bài học rất nhiều rồi. Chính vì thế, khi bỏ khung giá, đất sẽ do thị trường quyết định về giá. Mọi thứ để thị trường quyết định, những đối tượng đầu cơ, nham nhũng sẽ hết đất sống”, Luật sư Huy An nói.