4 nhà đầu tư "bỏ của chạy lấy người": Thất bại của cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm!

Ngày 6/7 là hạn chót nộp tiền sử dụng đất nhưng Công ty CP Sheen Mega và Công ty CP Dream Republic vẫn không thể hoàn thành nghĩa vụ. Hiện tại, các cơ quan chức năng của TP. Hồ Chí Minh đang tiến hành các thủ tục hủy kết quả của cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm. Như thế, cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm đều phải bỏ cọc. Tiến sĩ Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế cho biết: "Đây là sự kết thúc cho những tranh luận xoay quanh việc liệu rằng cuộc đấu giá vừa qua là chiêu trò đẩy giá ảo hay đã phản ánh đúng nền kinh tế của thị trường. Hiện nay, bất động sản Thủ Thiêm đã được trả về giá hợp lý”.

Tham gia đấu giá kỷ lục rồi mất hơn 1.000 tỷ đồng tiền cọc

Vào ngày 10/12/2021, có 4 doanh nghiệp đã trúng đấu giá các lô đất mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 tại khu đô thị mới Thủ Thiêm trong sự ngỡ ngàng của thị trường bởi mức đấu giá kỷ lục. Trong đó, Công ty Trách nhiệm hữu hạn Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã trả đến 2,45 tỷ đồng/m2 dành cho lô đất 3-12, so với giá khởi điểm cao hơn 8 lần. 

Theo như tính toán của ban lãnh đạo một tập đoàn đang phát triển nhiều dự án căn hộ cao cấp tại khu vực TP. Hồ Chí Minh khi đó, doanh nghiệp sẽ phải bán sản phẩm hoàn thiện tối thiểu là ở mức 500 triệu đồng/m2 thì mới có được lợi nhuận. Lúc này, mức giá các dự án ngay tại Thủ Thiêm chỉ dao động ở mức khoảng 100 triệu đồng/m2. 

Tuy nhiên trên thực tế, kết quả đấu giá này đã tác động không nhỏ đến mặt bằng giá các khu vực này. Theo dữ liệu của Chợ Tốt Nhà, mức rao bán các bất động sản ở TP. Thủ Đức tăng mạnh từ 6,8-8,4% chỉ trong thời gian 3 tháng cuối năm 2021. Còn đến hiện tại, giá của các căn hộ khu vực tại Thủ Đức đã vượt mức 200 triệu đồng/m2 với dòng sản phẩm hạng sang. Trong khi đó, có những căn biệt thự cũng được chào bán với giá lên đến 700 tỷ đồng. Còn riêng tại Thủ Thiêm, chỉ tính trên thị trường sơ cấp thì một số dự án như Empire City, The Metropole, The River cũng đã dao động quanh mức 163 - 210 triệu đồng/m2. Trong khi đó thì giá đất của khu vực này hiện cũng trên mức 300 triệu đồng/m2. 

Trong lúc thị trường đang liên tục lập đỉnh giá mới, vào hồi đầu tháng 2 năm 2022, Công ty Ngôi Sao Việt và Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển thương mại Bình Minh đã lần lượt xin đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản bởi vì không thể bổ trí đủ vốn. Lúc đó, Công ty con của Tân Hoàng Minh đã mất hơn 588 tỷ đồng tiền cọc và Bình Minh mất hơn 140 tỷ đồng tiền cọc. 

Đến thời điểm ngày 7/4, hai doanh nghiệp còn lại là Sheen Mega và Dream Republic cũng có văn bản xin kéo dài thời gian thanh toán tiền sử dụng đất thành 6 đợt từ tháng 4 cho đến tháng 9 nhưng không được chấp thuận. Sau đó, hai đơn vị này đã xin nộp 100 tỷ đồng trước ngày 30/4 và cam kết sẽ hoàn thành thanh toán số tiền còn lại trong thời gian 180 ngày kể từ ngày thông báo nộp tiền sử dụng đất, tức là trễ nhất là ngày 6/7. 

Tuy nhiên, suốt thời gian này thì cả hai doanh nghiệp này đều không nộp thêm bất kỳ một khoản tiền nào. Cơ quan thuế cũng đã ra quyết định phong tỏa và cưỡng chế trích tiền từ tài khoản của hai công ty vào ngày 6/5 nhưng chỉ thu về được lần lượt là 40,5 triệu đồng và chưa đầy 821.000 đồng từ Sheen Mega và Dream Republic.

Đến ngày 7/7, Cục thuế TP. Hồ Chí Minh đã chính thức có công văn báo cáo việc 2 doanh nghiệp này chưa nộp tiền sử dụng đất dù đã quá thời gian 180 ngày. Trưởng phòng Quản lý đất thuộc Cục - bà Võ Thanh Thủy cho hay: "Theo hợp đồng đã ký với UBND TP, 2 doanh nghiệp này chỉ mất tổng số tiền cọc khoảng 320 tỷ đồng, còn hơn 40 triệu đồng cưỡng chế trích từ tài khoản sẽ được nhận lại". 

Những lô đất vàng tại Thủ Thiêm có "số phận" như thế nào?

Theo ghi nhận, cả 4 lô đất vàng thuộc khu chức năng số 3 tại Thủ Thiêm vẫn chưa tìm được chủ mới. Và câu chuyện được quan tâm nhất hiện nay chính là sau thất bại lần này thì liệu rằng TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục đấu giá các khu đất vàng tại Thủ Thiêm như thế nào? Giám đốc Sở Tài Nguyên và Môi trường TP.HCM - ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết: "Thời gian tới TP vẫn tiếp tục đấu giá đất, song sẽ có đánh giá kỹ, phân tích quy luật của thị trường để điều chỉnh các nội dung đấu giá đất, nhất là đối với các đô thị đang trong quá trình phát triển". 

Khi nhìn lại cuộc đấu giá đã qua, các chuyên gia đã chỉ ra được nguyên nhân lớn đó chính là năng lực của doanh nghiệp tham gia chưa được chú trọng đánh giá. Trên thực tế, cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm đều vừa mới thành lập và chưa có tài sản, đang lỗ lũy kế hàng trăm triệu đồng hay thậm chí là phát hành trái phiếu vay nợ hàng nghìn tỷ đồng. 

Đặc biệt là Ngôi Sao Việt từ tháng 7/2021 đến tháng 3/2022 đã cùng với các công ty khác thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh tiến hàng phát hành 9 lô trái phiếu tổng cộng là 10.030 tỷ đồng.

Tuy nhiên thì Bộ Công An bước đầu đã xác định 9 đợt trái phiếu này là trái quy định của pháp luật, không sử dụng vào các hoạt động kinh doanh theo hồ sơ phát hành trái phiếu. Chủ tịch Tân Hoàng Minh - ông Đỗ Anh Dũng cùng một số cá nhân tại đây đã bị khởi tố về tội Lừa đảo và chiếm đoạt tài sản. Đến hiện tại, Tân Hoàng Minh chỉ mới chỉ chuyển được 2.100 tỷ đồng vào tài khoản của cơ quan điều tra. 

Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Văn Đính cho hay, đây chính là hồi chuông cảnh tỉnh để cho TP. Hồ Chí Minh cùng các địa phương nghiêm túc xem xét lại quá trình thẩm định hồ sơ năng lực của doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. 

Ông Đính nhận định: "Trong bối cảnh tốc độ phê duyệt các dự án còn chậm ảnh hưởng đến nguồn cung cho thị trường, đấu giá quyền sử dụng đất là lựa chọn tối ưu để Thủ Thiêm đẩy nhanh các hoạt động đầu tư, nhưng phải lựa chọn đúng và trúng, quan trọng nhất là chứng minh bằng tiền". 

Nhắc lại quy định pháp luật đã bắt buộc các chủ đầu tư phải tự ý mua đất chứ không được dùng vốn vay ngân hàng, TS Đinh Thế Hiển cho biết, năng lực tài chính của các doanh nghiệp tham gia đấu giá đất cần được ưu tiên đánh giá. Ngoài ra, để có thể hạn chế tình trạng bỏ cọc, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM - ông Lê Hoàng Châu cũng nhận định mức tiền cọc cần cao hơn nhưng do giá khởi điểm quá thấp so với thị trường của khu đất nên số tiền cọc sẽ còn thấp. 

Và từ cuộc đấu giá đất này cũng cho thấy được hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói không phù hợp với đấu giá quyền sử dụng đất. Ít nhất thì trường hợp Thủ Thiêm nơi còn có nhiều quỹ đất cần được đấu giá. Ông Lê Hoàng Châu cho rằng: "TP.HCM có thể xem xét đến hình thức bỏ phiếu trực tiếp hoặc gián tiếp. Các bên tham gia đấu giá sẽ ghi mức giá muốn mua, niêm phong thùng phiếu, bên nào trả giá cao sẽ thắng, nếu mức giá đưa ra bằng nhau có thể rút thăm để chọn nhà đầu tư". Mặt khác thì một số phương thức khác là đấu thầu cũng có thể được tính đến. Nếu như thế thì sẽ có điều kiện đánh giá năng lực nhà đầu tư cũng như phương án đầu tư theo quy định đấu thầu.

Thị trường bất động sản có thực sự "bớt loạn"

TC Đinh Thế Hiển cho biết, việc cả 4 doanh nghiệp bỏ cọc hiện nay là điều kiện để cho TP. Hồ Chí Minh đánh giá lại toàn bộ bức tranh thị trường để phát triển bất động sản Thủ Thiêm một cách bền vững hơn. Trên thực tế, với mặt bằng giá cao ngất ngưởng sau cuộc đấu giá thì đã có dấu hiệu một số chủ đầu tư "té nước theo mưa", dừng bán hàng hoặc sẽ chấp nhận chịu phạt hợp đồng để găm hàng. Hơn thế, nhiều doanh nghiệp cũng đã tính toán lại chiến lược sản phẩm và đưa ra những mức giá cao hơn so với kế hoạch ban đầu. Và cũng chính vì thế mà thanh khoản thị trường cũng dần chậm lại. CBRE đã thống kê tỷ lệ hấp thụ các dự án mới trong thời gian 6 tháng đầu năm qua không thay đổi so với cùng kỳ và trung bình ở mức 72%.

Hàng tồn kho tăng, doanh số bán hàng không theo kịp đà tăng của giá bán đã dẫn đến xu hướng một số chủ đầu tư lớn tại TP. Hồ Chí Minh đã bắt đầu Bắc tiến hoặc sẽ tìm kiếm quỹ đất tại các địa phương lân cận phía Nam như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An,... Hiện, TS Hiển cho biết doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư được xác nhận mức giá trúng đấu giá vừa qua không phản ánh thực chất nền giá của thị trường. Chính vì thế mà việc định giá cho những tài sản sau này trở nên có sơ sở hơn. 

Ông Hiển cho hay: "Chúng ta có thể nhìn về quận 1 nơi bất động sản đã phát triển ổn định nhiều năm qua để hình dung về diễn biến phù hợp ở Thủ Thiêm trong thời gian tới". 

Còn với ông Đính thì nếu phát triển đúng hướng, Thủ Thiêm hay TP. Thủ Đức có thể sẽ trở thành trung tâm tài chính, công nghệ cao trong lòng thành phố giống như Pudong của Thượng Hải hay Manhattan của New York. Dù vậy, để có thể thu hút được những chủ đầu tư thực sự nghiêm túc làm nên những dự án tên tuổi thì chính quyền cần đẩy mạnh hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối với mục đích tạo nên giá trị thực tế thay vì chỉ là tiềm năng cho cùng đất này. Lúc đó, thị trường bất động sản sẽ sôi động trở lại với những mức giá cao mà không "ảo".