"Vỡ trận" đấu giá đất Thủ Thiêm và lỗ hổng trong sàng lọc nhà đầu tư

Thông tin mới đây, Giám đốc Sở TNMT TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng cho biết, chính thức hết hạn 180 ngày nhưng 2 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm là Công ty cổ phần Dream Republic và CTCP Sheen Mega vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Lỗ hổng đấu giá đất

Như đã thông tin trước đó, vụ đấu giá đất Thủ Thiêm đã làm chấn động thị trường địa ốc cuối năm 2021 và đầu năm 2022. Sau vụ đấu giá, nhiều dự án bất động sản đã điều chỉnh tăng giá bán ăn theo mặt bằng giá mà vụ đấu giá thiết lập. Không những vậy, giá cổ phiếu địa ốc cũng được phen phi mã, tăng gấp nhiều lần trong chỉ 2 – 3 tháng.

Sau "cơn sóng", 2/4 doanh nghiệp trúng đấu giá là Tân Hoàng Minh và Công ty TNHH đầu tư và Kinh doanh Thương mại Bình Minh bỏ cọc đã khiến thị trường “down trend”. Cổ phiếu quay trở về vùng giá ban đầu.

Trong khi đó, 2 doanh nghiệp còn lại là Công ty Dream Republic (Dream Republic) và CTCP Sheen Mega cũng nhiều lần xin chậm tiến độ, giãn tiến độ và cả “trả góp” tiền trúng đấu giá đất. Song hết hạn nộp tiền, cả 2 doanh nghiệp trên vẫn im hơi lặng tiếng.

Ông Thái Minh Giao, Cục phó Cục Thuế TPHCM cho biết, hai DN trúng đấu giá đất Thủ Thiêm là Công ty CP Dream Republic (trúng đấu giá lô đất số 3-5, diện tích 6.446m2) và Công ty CP Sheen Mega ( trúng đấu giá lô đất số 3-8, diện tích 8.568,1m2) vẫn chưa nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Căn cứ vào hợp đồng đã ký giữa UBND TPHCM và hai DN trúng đấu giá đất Thủ Thiêm, hai DN này sẽ bị hủy kết quả trúng đấu giá. Lý do, đến nay đã quá hạn 180 ngày nhưng Công ty CP Dream Republic chưa nộp 3.820 tỷ đồng tiền sử dụng đất và Công ty CP Sheen Mega chưa nộp tiền 4.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất theo quy định.

Như vậy, Công ty CP Dream Republic và Công ty CP Sheen Mega sẽ bị mất số tiền cọc tương ứng đã đóng lần lượt là hơn 115 tỷ đồng và hơn 203 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM cho biết, Sở đang chờ văn bản hủy kết quả đấu giá đất chính thức từ Cục Thuế TPHCM để soạn giấy tờ chấm dứt hợp đồng, trình UBND TPHCM ký. Riêng tiền đặt cọc của hai doanh nghiệp (DN) khi tham gia đấu giá và các khoản liên quan thuộc chức năng xử lý của cơ quan thuế.

Theo quy trình, Sở Tài nguyên và Môi trường có vai trò chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính, Sở Tư pháp soạn hợp đồng chấm dứt mua bán đối với hai DN này sau khi nhận thông báo từ cơ quan thuế.

Ông Thắng cho biết, trong thời gian tới, TPHCM vẫn tiếp tục đấu giá đất, song sẽ đánh giá lại các nội dung đấu giá đất. Sở Tài nguyên và Môi trường cũng sẽ phối hợp các đơn vị để đưa ra đánh giá kỹ, phân tích quy luật của thị trường, nhất là đối với các đô thị đang trong quá trình phát triển.

Theo Luật Đấu giá tài sản, quá thời hạn 180 ngày kể từ ngày ký thông báo thuế mà người trúng đấu giá không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá là vi phạm hợp đồng mua bán.

Khi đó, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM sẽ thông báo về việc không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá để Trung tâm Phát triển quỹ đất báo cáo Sở TN&MT trình UBND TP hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.

Về quyền sử dụng hai lô đất đấu giá trên nếu hợp đồng mua bán bị chấm dứt, theo Điều 73 Luật Đấu giá tài sản, các bên sẽ khôi phục tình trạng ban đầu. Như vậy, quyền sử dụng lô đất sẽ được trao trả về Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM quản lý.

Bài toán đánh giá năng lực nhà đầu tư

Theo các chuyên gia, câu chuyện về đấu giá đất Thủ Thiêm là bài học về lỗ hổng trong việc sàng lọc nhà đầu tư trong các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Bởi thực tế thực trạng năng lực tài chính của các nhà đầu tư hiện nay còn thiếu, yếu so với yêu cầu và nguồn vốn chủ yếu được ngân hàng "hà hơi, tiếp sức".

Chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng với những cuộc đấu giá lớn như đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua, mục đích không chỉ là tìm ra doanh nghiệp trả giá cao để bán lô đất mà phải tìm được nhà đầu tư đủ năng lực để phát triển dự án theo đúng quy hoạch của TP.

"Với những khu đất công nằm ở vị trí chiến lược rất đặc biệt như những lô đất tại Thủ Thiêm, những doanh nghiệp muốn tham gia đấu giá trước hết phải đáp ứng những tiêu chí quan trọng như đã có thành tích đầu tư, phát triển những dự án lớn tại Việt Nam chứ không phải là những công ty trả giá cao nhưng không có năng lực, lập ra chỉ để đi đấu giá...", ông Hiển nói.

Còn theo TS Dương Kim Thế Nguyên - Trưởng Khoa Luật, Trường Kinh tế - Luật và Quản lý Nhà nước UEH cho rằng, bên cạnh việc giảm các điều kiện ràng buộc để mở rộng các đối tượng thì Nhà nước cần có bước kiểm tra năng lực triển khai dự án thực tế của các nhà đầu tư khi tham gia đấu giá đất. Việc không đủ năng lực tài chính để theo đến cùng dự án là một lý do quan trọng khiến các doanh nghiệp từ chối ký hợp đồng và bỏ cọc sau khi trúng thầu.

T.S Đoàn Thị Phương Diệp - Giảng viên Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM chỉ rõ, Luật Đầu tư có quy định nhà đầu tư phải chứng minh, cung cấp hồ sơ về năng lực tài chính thế nhưng những hồ sơ này không được nằm trong nội dung quy định về thẩm tra. "Tức là nộp như thế nhưng cơ quan nhà nước sẽ phải đi thẩm tra năng lực tài chính, thì trong quy định nội dung thẩm tra không đề cập chi tiết đến vấn đề này" - theo bà Diệp.

Để khắc phục tình trạng trả giá quá cao nhưng không thực hiện nghĩa vụ khi trúng đấu giá, gây bất ổn cho thị trường, theo bà Diệp phải xem xét khả năng đi đến cùng của các nhà đầu tư, cần xây dựng quy định riêng, thành lập cơ chế riêng cho các cuộc đấu giá đất đai, ứng dụng công nghệ thông tin cho các cuộc đấu giá, kiểm tra giám sát, nhất là với các cuộc đấu giá trực tuyến.