Bỏ khung giá đất tác động thế nào tới giá nhà, đất?

Điểm mới và đắt giá

Nghị quyết 18 đã đưa ra những quan điểm mới, mang tính đột phá, thay đổi một cách căn bản về chính sách đất đai. Đặc biệt, việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo quyên tắc thị trường là điểm nối bật nhất. Điều này khiến rất nhiều trăn trở và mong muốn để sớm làm lành mạnh hóa thị trường cũng như quan hệ kinh tế về đất đai.

Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội cho biết, với cơ chế chính sách cũ, Nhà nước đang làm thay thị trường khi quy định khung giá đấy ấm định khung và không được phép vượt. Với những điểm mới trong Nghị quyết 19, bỏ khung giá đất sẽ lấy thị trường làm căn cứ, không làm thay thị trường mà sử dụng và vận dụng công cụ thị trường. 

Trao đổi với chúng tôi,  đánh giá việc bỏ khung giá đất và xác định giá đất theo cơ chế thị trường là điểm nhấn mới, quan trọng, mang tính chất nền tảng trong đổi mới tư duy về quản lý đất đai của Nhà nước, TS Nguyễn Minh Phong lý giải, từ nay trở đi các cơ quan chức năng sẽ không định ra một mức giá ổn định trong 3 hay 5 năm như trước đây mà giá sẽ được xác định tại thời điểm tiến hành giao dịch hay chuyển quyền sử dụng đất. 

Các hoạt động này được thực hiện theo cơ chế giá thị trường với 5 phương thức tính giá: tính theo sản lượng, tính theo giá trị tương đương, tính theo doanh thu, đấu giá sử dụng đất, tính theo các hình thức khác. Đây được đánh giá là hình thức mang tính chất thị trường cao nhất.

Các chuyên gia cũng đánh giá chủ trương bỏ khung giá đất là điểm mới và đắt giá của Nghị quyết 18. Đồng thời, khi nội dung này được Luật đất đai tiếp thu và sửa đổi thì những thực trạng về khiếu nại, tố cáo, kiện tụng kéo dài liên quan đến đất đai thời gian qua chắc chắn sẽ được tháo gỡ.

Bên cạnh đó, việc bỏ khung giá đất được kì vọng sẽ giúp ngăn chặn được tình trạng đầu cơ, tham nhũng liên quan đến đất đai. 

Giá nhà sẽ diễn biến "tăng" tích cực

Đồng tình với quan điểm bỏ khung giá đất, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết việc đặt ra khung giá đất trước đây mục đích là để quản lý giá đất đai, xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai cũng như làm căn cứ đưa ra bảng giá đất tại các địa phương.

Ông Võ cho biết, Luật Đất đai 2013 qyt định giá đất trong khung giá phải bằng với giá thị trường và có giá tối thiểu và giá tối đa. Điều này khiến các địa phương không được phép quy định giá đất ngoài khung. Tuy nhiên, khung giá đất trên thực tế thường được xác định thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường, chỉ bằng khoảng 30-70%. Chính điều này đã tạo khoảng các giữa giá đất của nhà nước và giá đất của thị trường rất lớn, gây ra nhiều hệ lụy nhất là vấn đề trục lợi, thất thoát ngân sách, tham nhũng đất đai.

Khi bảng giá đất và khung giá đất thấp hơn thị trường sẽ khiến thu thuế đất giảm. Nếu giá đất nhà nước chỉ bằng 30% giá đất thị trường thì Ngân sách nhà nước chỉ thu được 30% tiền thuế so với thực tế.

Bên cạnh đó, việc giá đất của địa phương thấp hơn giá thị trường còn dẫn đến người thực hiện giao dịch sẽ ghi mức giá thấp hơn trên hợp đồng so với giá nhà nước để trốn thuế. Khung giá đất cũng là nguyên nhân quan trọng khiến khiếu kiện đất đai trong thời gian qua gia tăng và liên quan đến vấn đề đề bù giải phóng mặt bằng.

Từ đó, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, việc bỏ khung giá đất sẽ giúp nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất, có quyết định quan trọng với sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Nhận định về việc bỏ khung giá đất tác động tới giá nhà, đất, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc bỏ khung giá đất sẽ giúp thị trường tự có thể quyết định và sẽ có tính tích cực cho thị trường bất động sản. Rất có thể giá nhà sẽ cao hơn, tuy nhiên ở mức độ thị trường có thể chấp nhận được, thậm chí cóa thể tự nó điều chỉnh giá. Tuy nhiên, chúng ta có thể hoàn toàn yên tâm.

Ông Đính cũng cho rằng, Nghị quyết 18 có tính đột phá khi giải quyết những vướng mặc chưa được xử lý trước đây liên quan đến cơ chế, quyền lợi cho chủ sử dụng đất, công tác đền bù giải phóng mặt bằng,… sẽ được giải quyết nhanh hơn khi bỏi khung giá đất và áp dụng theo nguyên tắc thị trường. Và thi công tác đền bù giải phóng mặt bằng nhanh chóng, không còn khiếu nại, khiếu kiện, có sự đồng thuận của người dân thì việc triển khai dự án sẽ được nhanh chóng hơn. Cũng có thể chi phí đầu vào sẽ tăng lên nhưng ông Đính tin tưởng các chủ đầu tư sẽ chủ động được việc tính toán và đưa ra các phương án hiệu quả, mang lại giá trị lớn hơn.

Tuy nhiên, để triển khai bỏ khung giá đất và xây dựng phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường theo ông Đính cần phải có chỉ số giá thị trường, hệ thống định giá để làm cơ sở kiểm soát, thẩm định giá.

Từ góc độ doanh nghiệp, Tổng giám đốc Hải Phát Land, ông Vũ Kim Giang cho biết, việc bỏ khung giá đất là điểm tích cực cho công tác tính thuế đất. Điều này gần như sẽ tham chiếu theo đầu vào, đầu ra là chính. Đặc biệt, với mảng giao dịch thứ cấp sẽ không còn khung giá đất để áp giá nữa mà sẽ phải theo giao dịch thực là cái mà nhà nước hướng đến.